Готовый бизнес-план санатория (с финансовой моделью)

Готовый бизнес-план выкупа и реновации санатория (с финансовыми расчетами) разработан ЭКЦ «ИнвестПроект» на основе ранее выполненных заказных проектов и показывает, при каких реалистичных условиях бизнес может быть успешным. Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана санатория разработана по авторской методике ЭКЦ «ИнвестПроект» с учетом требований российских банков специально для привлечения финансирования в санаторно-курортный бизнес.


Бизнес-планы санаториев разрабатывались ЭКЦ «ИнвестПроект» в 2008, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 и 2022 гг. для различных регионов и различных площадей.
 

Ключевые заказчики бизнес-плана санатория:

1. инвесторы и инициаторы проекта
2. действующие предприятия для расширения бизнеса
3. проектировщики и поставщики оборудования

Возможности бизнес-плана санатория:

1. рассчитать экономическую привлекательность проекта санатория  в условиях санкций
2. обратиться за мерами господдержки
3. привлечь частное финансирование
4. рассчитать оценочную стоимость для продажи или покупки бизнеса
5. контроль реализации инвест-проекта
6. объективно оценить состояние предприятия

1.1. Концепция санатория

1.2. Ключевые маркетинговые показатели отрасли

До 2020 года объем рынка санаторно-курортных услуг стабильно рос в среднем на 6-7% в год. Из-за пандемии COVID-19 и связанных с ней ограничений в 2020 году рынок санаторно-курортных услуг сократился на 24%. Однако уже в 2021 году рынок не только восстановился, но и показал значительный рост. Так рост относительно показателя 2020 года составил 48%, а относительно показателя 2019 года – 12,5%. Всего же в 2021 году было оказано санаторно-курортных услуг на *** млрд. руб.

В 2021 году по данным Росстата в России функционировало *** СКО. С 2017 года наблюдается положительная динамика по увеличению номерного фонда в санаторно-курортных организациях. В среднем рост составляет ***% в год. К 2021 году в России было *** тыс. номеров в СКО на *** тыс. мест.

В 2021 году численность лиц, размещенных в СКО по России, составляла *** млн. чел., что на 48% выше уровня 2020 года. Однако полного восстановления рынка в 2021 году не случилось, отставание от показателей 2019 года на 11%. За период с января по сентябрь 2022 года показатель численности размещенных лиц в СКО по РФ находится на уровне *** млн. чел., что выше показателя аналогичного периода 2021 года на 11%. Это говорит о том, что рынок санаторно-курортных услуг практически восстановился и возможно в 2022 году покажет незначительный рост.

За 2021 год общее число ночевок, проведенных в СКО, по РФ составляет *** млн. ед., что на 44,8% больше, чем в 2020 году. За период с января по сентябрь 2022 года количество ночевок в СКО увеличилось на ***% к показателю аналогичного периода 2021 года и составило *** млн. ночевок.

До 2020 года цены на услуги санаториев показывали стабильный рост. После падения цен в 2020 году, они выросли в 2021 году на 3,8%. В 2021 году среднегодовая цена на размещение в СКО составила *** руб. в сутки с человека. В 2022 году из-за нестабильной экономически-политической ситуации и ограничений на выезд, увеличился спрос на российские средства размещения, в том числе и на санатории. Это привело к увеличению цен. Так за период с января по ноябрь 2022 года цены выросли на 16,4%, до *** руб./день/чел.

В последние годы вырос спрос на лечебно-оздоровительный отдых. Пандемия COVID-19 также повысила интерес населения к реабилитации и оздоровлению. По мнению экспертов, с учетом состояния здоровья населения России, в санаторно-курортном оздоровлении нуждаются *** % взрослых и *** % детей.

По расчетам ЭКЦ «ИнвестПроект», учитывая темп роста рынка санаторно-курортных услуг предыдущих лет (6-7% в год), падение рынка в 2020 году из-за пандемии COVID-19, а также снижения доходов населения из-за сложившейся геополитической и экономической ситуации, его объем к 2026 году может составить *** млрд. руб.

1.3. Структура площадей и номерной фонд санатория

В соответствии с концепцией санатория была принята следующая структура площадей.

Таблица 1. Структура площадей санатория.

При площади земельного участка *** м2, пятно застройки оценивается в *** м2, также планируется асфальтированная стоянка на *** машиномест *** м2 и техническая площадка *** м2, а также *** м2 на озеленение.

Площадь номерного фонда – *** кв.м.

Таблица 2. Номерной фонд санатория.

Единовременная вместимость гостиничного комплекса санатория – *** гостей.

Среднегодовая стоимость номера – *** руб. / ночь (с учетом сезонности и категории номеров).

Таблица 3. Производственные параметры проекта.

Средняя стоимость проживания в санатории с учетом вместимости номеров, лечебно-оздоровительных услуг и доп. услуг – *** руб. / чел. / сутки.

1.4. Потребность проекта в инвестициях

Стоимость создания материально-технической базы проекта оценивается в *** руб., в также нормируемые оборотные средства в размере *** руб., необходимые для оплаты текущих затрат, заработной платы, налогов, рекламы и других затрат до выхода проекта на самоокупаемость.

Таким образом, для реализации проекта «под ключ» требуется 811 000 000 руб. из двух источников по следующей рекомендуемой схеме:

• *** руб. (***% инвестиций) планируется привлечь за счет средств инвестора с ***-го по ***-й месяц от начала проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц включительно;

• *** руб. (***% инвестиций) планируется привлечь за счет банковского кредита ставке ***% годовых в ***-м месяце, возврат тела кредита – с ***-го по ***-й месяц включительно, уплата процентов – с ***-го по ***-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов в размере *** руб.

Срок окупаемости проекта – *** месяц (*** года от начала проекта).

1.5. Сроки реализации проекта

• начало реализации проекта и выкуп земельного участка: январь 2024 г.;

• разработка проектно-сметной и рабочей документации: *** г. – *** г.,

• выкуп и реновация санатория: *** г. – *** г.,

• открытие санатория: *** г.,

• выход на самоокупаемость: *** г.

• выход на плановую загрузку: *** г.,

• возврат инвестиций: *** г. – *** г.

1.6. Налогообложение санаторной деятельности

Ведение хозяйственной деятельности планируется по общей системе налогообложения (ОСНО):

• НДС – по ставке ***% на выручку и ***% на операционные затраты (с учетом НДС по кап. затратам) – введенные в эксплуатацию с 01.07.2022;

• страховые взносы – по ставке ***% на сумму ФОТ в размере МРОТ (*** руб. / месяц) и по ставке ***% на сумму ФОТ, превышающую МРОТ;

• налог на прибыль – ***%;

• налог на имущество – ***%;

• земельный налог – ***% от стоимости земельного участка в год.

Налогообложение составит в среднем по *** руб. в год после выхода на проектную мощность.

Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).

Для оптимизации налогообложения лечебно-оздоровительная деятельность санатория может быть выделена в самостоятельное юр. лицо для получения налоговых льгот для медицинских учреждений согласно п. 2 с. 149 ч. 2 НК РФ.

1.7. Персонал санатория

Для обеспечения деятельности санатория планируется создать *** новых рабочих места, включая *** рабочих мест медицинского персонала, с фондом оплаты труда *** руб. / месяц (в т.ч. НДФЛ; без учета страховых взносов).

Средняя заработная плата: *** руб. / чел. / месяц (после вычета НДФЛ).

Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку: ***% от выручки.

1.8. Точка безубыточности санатория

Безубыточный объем продаж наступает при достижении ***% от плановой выручки. Превышение точки безубыточности дает рост прибыли ***% на каждый 1% превышения.

Пол кол-ву занятых номеров: *** номера / сутки.

По выручке: *** руб. / год.

1.9. Чистая прибыль

Чистая прибыль за прогнозный период составит *** руб., что соответствует в среднем по *** руб. в год после возврата вложенных средств с процентами.

Рентабельность по чистой прибыли: ***%.

1.10. Риски

Уровень рисков по проекту оценивается как «***» и относится к следующим основным рискам:

• риску превышения стоимости выкупа объекта;

• риску превышения стоимости реновации объекта в условиях неопределенности в строительной отрасли;

• риску превышения сроков реновации и введения объекта в эксплуатацию;

• риску невыполнения плана по загрузке номерного фонда при установленных ценах;

• риску невыполнения плана продаж лечебно-оздоровительных услуг;

• риску недостатка квалифицированного персонала в регионе размещения санатория.

Готовый бизнес-план санатория может быть модифицирован под Ваш проект:

1. по региону размещения;
2. по ассортименту услуг;
3. по любым технико-экономическим параметрам проекта;
4. по ценовой политике;
5. по источнику финансирования (банк / собственные средства / инвестор / господдержка).
6. по другим параметрам.

Бизнес-планы, разрабатываемые ЭКЦ «ИнвестПроект», учитывают ключевые требования заказчиков, банков, инвесторов, органов власти, других заинтересованных сторон, при этом дают существенно больше полезной информации, поэтому принимаются с первого предъявления без поправок или с минимальными уточнениями.

Финансово-экономическая модель бизнес-плана санатория

Фин. модель бизнес-плана разработана ЭКЦ «ИнвестПроект» в программной среде Excel. Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:

1. исходные показатели проекта
2. структура инвестиций
3. условия финансирования
4. календарный план
5. поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении)
6. текущие и прямые затраты предприятия
7. фонд оплаты труда
8. налоги
9. план движения денежных средств (cash flow)
10. план прибылей и убытков (P&L)
11. кредиты и проценты (для кредитных проектов)
12. расчет NPV, PI, IRR, DPBP проекта
13. анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
14. точка безубыточности
15. финансовый анализ
16. резюме проекта (ключевые показатели).