Изучение спроса на рынке коммерческой недвижимости в г. Томске и Томской области за первое полугодие 2011 года

1 Содержание 2
2 Методологическая часть 5
   2.1 Цели исследования 5
   2.2 Задачи исследования 5
   2.3 Методы исследования 5
  2.3.1 Кабинетное исследование рынка 5
  2.3.2 Телефонный опрос 6
  2.3.3 Размер выборки 6
  2.3.4 Информаци об участниках опроса 6
   2.4 География исследования 7
   2.5 Время проведения исследования 7
3 Основные сведения по региону 8
   3.1 Информация по г. Томск и Томкой области 8
  3.1.1 Общие положения 8
  3.1.2 Расположение 8
  3.1.3 Климат 8
  3.1.4 Площадь 9
  3.1.5 Администативное деление города 9
 3.2. Макроэкономическая конъюнктура 10
    3.2.1 Динамика валового внутреннего продукта 10
    3.2.2 Промышленное производство 11
    3.2.3 Розничная торговля 13
    3.2.4 Инвестиции 16
  3.2.5 Население 16
  3.2.6 Уровень доходов населения 17
    3.2.7 Занятость нселения 20
 4 Основные тенденции на рынке коммерческой недвижимости Томска и Томской области 22
 5 Структура и сегментация рынка коммерческой недвижимости 25
   5.1 Основные сегменты рынка 25
    5.1.1 Офисная недвижимость 25
    5.1.2 Торговая недвижимость 27
    5.1.3 Складские помещениия 32
  5.2 Сбытовая структура рынка 39
    5.2.1 Схема взаимоотношения участников рынка коммерческой недвижимости 39
 6 Рынок реализации (продажи) коммерческой недвижимости города Томск и Томской области 40
   6.1 Офисная недвижимость 40
    6.1.1 Общая характеристика офисной недвижимости города и области 40
    6.1.2 Офисная недвижимость по районам 40
    6.1.3 Цены на продажу офисной недвижимости в г. Томск и Томкой области по данным опроса 41
    6.1.4 Методология расчета зависимости стоимости объекта от его площади 43
    6.1.5 Зависимость стоимости от площади 44
   6.2 Производственно-складская недвижимость 45
    6.2.1 Общая характеристика производственно-складской недвижимости города и области 45
    6.2.2 Производственно-складская недвижимость по районам 46
    6.2.3 Цены на продажу производственно-складской недвижимости в г. Томск и Томкой области по данным опроса 48
    6.2.4 Зависимость стоимости от площади 49
 6.3 Торговая недвижимость 51
    6.3.1 Общая характеристика производственно-складской недвижимости города и области 51
    6.3.2 Производственно-складская недвижимость по районам 52
    6.3.3 Цены на продажу производственно-складской недвижимости в г. Томск и Томкой области по данным опроса 54
    6.3.4 Зависимость стоимости от площади 55
 6.4 Анализ объема предложений по продаже коммерческой недвижимости в целом 57
 7 Рынок аренды коммерческой недвижимости города Томск и Томской области 59
   7.1 Офисная недвижимость 59
    7.1.1 Общая характеристика офисной недвижимости города и области 59
    7.1.2 Офисная недвижимость по районам 60
    7.1.3 Цены на аренду офисной недвижимости в г. Томск и Томкой области по данным опроса 61
    7.1.4 Зависимость стоимости от площади 62
   7.2 Производственно-складская недвижимость 63
    7.2.1 Общая характеристика производственно-складской недвижимости города и области 63
    7.2.2 Производственно-складская недвижимость по районам 64
    7.2.3 Цены на аренду производственно-складской недвижимости в г. Томск и Томкой области по данным опроса 65
    7.2.4 Зависимость стоимости от площади 66
 7.3 Торговая недвижимость 68
    7.3.1 Общая характеристика производственно-складской недвижимости города и области 68
    7.3.2 Производственно-складская недвижимость по районам 69
    7.3.3 Цены на аренду производственно-складской недвижимости в г. Томск и Томкой области по данным опроса 70
    7.3.4 Зависимость стоимости от площади 71
 7.4 Анализ объема предложений по аренде коммерческой недвижимости в целом 72
8 Обзор рынка земельных участков под коммерческую застройку 72
 8.1 Общая характеристика предложений под коммерческую затройку 76
    8.1.1 76 76
    8.1.2 78 76
    8.1.3 Зависимость стоимости от площади 79
 9 Процент уторговывания при совершении сделок 80
  9.1 Офисная недвижимость 80
  9.2 Производственно-складская недвижимость 81
  9.3 Торговая недвижимость 82
  9.4 Земельные участки 82
  9.5 Cтепень влияния ряда параметров на размер уторговывания 83
10 Анализ спроса на рынке 86
  10.1 Степень активаности в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости 86
  10.2 Длительность экспонирования объектов 87
  10.3 Средний размер скидки на торг 87
  10.4 Процент недозагрузки при сдаче в аренду 88
    10.4.1 Офисная недвижимость 88
    10.4.2 Производственно-складская недвижимость 88
    10.4.3 Торговая недвижимость 89
  10.5 Прогноз роста арендной ставки 89
    10.5.1 Офисная и производственно-складская недвижимость 89
    10.5.2 Торговая недвижимость 90
  10.6 Предпочтения по виду арендной платы 90
    10.6.1 Офисная недвижимость 90
    10.6.2 Производственно-складская недвижимость 91
    10.6.3 Торговая недвижимость 91
  10.7 Оценка оъема спроса в различных сегментах коммерческй недвижимости г. Томска и Томской области 92
    10.7.1 В сегмене торговой недвижимости 92
    10.7.2 В сегменте офисной недвижимости 93
    10.7.3 В сегменте производственно-складской недвижимости 94
  10.7.4 Спрос на земельные участки 96
11 Факторы, влияющие на развитие рынка коммерческой недвижимости Томска и Томской области 97
 11.1 Экономико-политические факторы 97
 11.2 Социальные факторы 97
 11.3 Технологические факторы 98
12 Перспективность развития сегментов рынка 99
  12.1 Сегмент торговых площадей 99
  12.2 Сегмент офисных площадей 99
  12.3 Производственно-складские площади 100
 13 Приложения 101
  13.1 Приложение 1. Административное деление Томской области 101
  13.2 Приложение 2. Административное деление г. Томск 102
  13.3 Приложение 3. Расположение основных торговых центров города Томск 103
  13.4 Анкета для опроса 104
  13.5 Используемые источники информации 109