Готовый бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами

Бизнес-планы строительства коммерческих объектов недвижимости разрабатывались ЭКЦ «ИнвестПроект» в 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023 и 2024 гг.

Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию ТРЦ и является техническим заданием для дальнейшей проработки с учетом фактической локации, площадей, потенциальных арендаторов, а также требований кредитующего банка или инвестора.

Сценарные расчеты не требуют специальных финансовых или экономических знаний. При приобретении готового бизнес-плана или фин. модели предоставляется инструкция.

1. Концепция ТРЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта "с нуля", включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

Структура площадей торгового центра

Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** руб. / участок / месяц.

• «якорные» арендаторы – *** кв.м.;

• прочие арендаторы – *** кв.м.;

• общественное пространство – *** кв.м.;

• административно-технические площади – *** кв.м.

Площадь паркинга: *** кв. м на *** машиноместа.

Общая площадь торгово-развлекательного центра 40 000 кв. м, из них арендопригодная площадь: *** кв.м.

Таблица 1. Параметры выручки.

Ставки аренды планируются на уровне *** руб. / кв. м / месяц для «якорных» арендаторов и *** руб. / кв. м / месяц для остальных арендаторов.

Потребность проекта в инвестициях

Структура и объем инвестиций приведены в таблице далее.

Таблица 2. Структура и объем инвестиций, руб.

Стоимость создания материально-технической базы проекта оценивается в *** руб., а также требуется *** руб. нормируемых оборотных средств, необходимых для оплаты операционных затрат, налогов и процентов по кредиту до выхода проекта на самоокупаемость.

Итого требуется инвестировать 4,81 млрд. руб.

Сроки реализации проекта:

• аренда з/у, проектные работы и инженерное обеспечение: с *** 20** г. по *** 20** г.,

• строительно-монтажные работы: с *** 20** г. по *** 20** г.,

• благоустройство территории: ***-*** 20** г.,

• сдача в аренду площадей: *** 20** г.,

• выход на плановую загрузку площадей: в течение *** года от начала работы,

• выход на самоокупаемость: с ***-го месяца открытия (***% загрузки),

• возврат вложенных средств: с *** 20** г. по *** 20** г.

Привлечение и возврат инвестиций

Таким образом, для реализации проекта требуется *** руб. из двух источников:

1. *** руб. (***% инвестиций) привлекаются за счет средств инвестора с ***-го по ***-й месяц от начала реализации проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц;

2. *** руб. (***%) привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м месяце от начала реализации проекта, уплата процентов – с ***-го о ***-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц;

3. *** руб. (***%) привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м месяце от начала реализации проекта, уплата процентов – с ***-го о ***-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц;

4. *** руб. (32,2%) привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м месяце от начала реализации проекта, уплата процентов – с ***-го о ***-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц.

Итого:

• средств инвестора – *** руб. (***%),

• банковский кредит – *** руб. (***%).

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов *** руб.

Срок окупаемости проекта – *** года, включая стадию проектирования и СМР.

Налоговый режим проекта

Планируется Общая система налогообложения (ОСН):

• страховые взносы – не начисляются (управление проектом осуществляется Управляющей Компанией),

• НДС – 20% (с учетом НДС к возврату по кап. затратам),

• налог на имущество – 2,2%,

• налог на прибыль – 20%,

• земельный налог – не уплачивается (земля в долгосрочной аренде).

Налогообложение: в среднем по *** руб. / год после выхода на проектную мощность.

Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).

Точка безубыточности проекта:

• по загрузке: ***% от арендопригодных площадей;

• по выручке: *** руб. / год;

• превышение точки безубыточности на каждый 1% дает рост прибыли ***%.

Чистая прибыль:

• рентабельность по чистой прибыли: ***% (доля чистой прибыли в выручке);

• чистая прибыль: в среднем по *** руб. в год к распределению между командой проекта и инвестором после возврата 100% инвестиций;

• возможная чистая прибыль за три года работы после возврата инвестиций с процентами сопоставима с суммой первоначальных инвестиций, что обеспечивает команде проекта мотивацию к достижению и превышению целевых параметров бизнес-плана.

Риски

Проект реализуется в условиях следующих потенциальных рисков:

• риск, связанный с изменением (снижением) ставок аренды на фоне конкуренции;

• риск, связанный с изменением (сжатием) спроса на арендные площади под влиянием макроэкономических факторов;

• риск завышения стоимости строительства;

• риск превышения запланированного срока сдачи ТЦ в эксплуатацию;

• риски превышения сроков сдачи арендопригодных площадей.

В целом же вероятность риска по проекту оценивается как «средняя» и относится к риску невыполнения календарного плана строительства и плана по сдаче площадей в аренду.