Готовый бизнес-план логистического центра разработан на основе финансовых расчетов по строительству логистических и складских центров, с учетом опыта составления нескольких заказных бизнес-планов логистических центров и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.
Резюме проекта
|
Наименование проекта |
«Строительство логистического центра класса А общей площадью 22 600 м2». |
|
Дата разработки бизнес-плана |
10.01.2024. |
|
Валюта расчетов |
росс. руб. |
|
Место реализации проекта |
ПФО |
|
Период планирования |
10 лет помесячно. |
|
Цель бизнес-плана: |
Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров строительства логистического центра для подтверждения его экономической эффективности и привлечения финансирования. Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию логистического центра и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров. |
|
Тип проекта |
Строительство, логистические центры, складские комплексы. |
|
Класс комплекса и площади комплекса |
На площади земельного участка 10 га (выкуп) планируется строительство логистического центра класса А общей площадью 22 600 м2, в т.ч.:
|
|
Анализ рынка |
Общий объем складских площадей в России: *** млн. м2, при этом *** млн. м2 приходится на Московский регион. Практически все доступное предложение формируют строящиеся объекты и объекты BTS, в существующих объектах почти не осталось вакантных площадей. На фоне повышенного спроса, роста стоимости строительства и высокой загруженности девелоперов ставки аренды на все типы объектов показывают значительный рост. В IV квартале они достигли пиковых значений в *** тыс. рублей за кв. м в год. Спрос в развивающихся логистических хабах продолжает фиксировать новые рекорды, и уже за три квартала 2023 превысил значение прошлого года почти в *** раза. При этом спрос в *** раза превышает прирост предложения, поэтому ***% сделок пришлось на BTS проекты. Лидерами по спросу остаются онлайн-ритейлеры (***% в структуре сделок), развитию рынка также способствует спрос многоканальных ритейлеров (***% в структуре сделок). Трансформация логистики и новая конфигурация российской экономики будут способствовать дальнейшему развитию и усилению логистической инфраструктуры в развивающихся хабах. |
|
Целесообразность и предполагаемые условия участия инвестора в проекте |
Организационно-финансовая схема реализации проекта предусматривает привлечение средств инвестора и банковского кредита без применения мер господдержки. |
Производственные параметры проекта
Для определения производственных параметров проекта была разработана программа, на основании которой рассчитаны следующие целевые показатели плановой загрузки (кол-во занятой площади) и выручки логистического центра.
Таблица 1. Справочные значения проекта.
|
Категория |
руб. / м2 / мес |
м2 |
руб. / м2 / год |
выручка, |
|
Складское помещение |
|
|
|
|
|
Офисное помещение |
|
|
|
|
|
Стоянка |
|
|
|
|
|
Прочий доход |
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
|
Структура площадей логистического центра
Таблица 2. Структура логистического центра.
|
Параметры |
Ед. изм. |
Итого |
|
Общая площадь логистического центра, в т.ч.: |
кв. м |
22 600 |
|
Площадь склада |
кв. м |
|
|
Площадь офисных помещений |
кв. м |
|
Сроки реализации проекта
Инвестиционный этап:
начало проекта: январь 20** г. (***-й месяц),
открытие комплекса: *** 20** г. (***-й месяц).
Эксплуатационный этап:
выход на самоокупаемость: *** 20** г. (***-й месяц от открытия),
выход на плановую загрузку: *** 20** г. (***-й месяц от открытия).
Потребность в инвестициях
Структура стоимости строительства логистического центра приведена далее в таблице.
Таблица 3. Основные направления инвестиций.
|
Направление инвестиций |
Итого, руб. |
|
|
Проектирование |
|
|
|
Разработка ИРД, ПСД |
|
|
|
|
||
|
СМР |
|
|
|
Разработка грунта (снятие верхнего слоя, выравнивание котлована, подготовка основания фундамента) |
|
|
|
Конструктив (бетонирование и устройство пола, монтаж металлоконструкций и кровли) |
|
|
|
Гидроизоляция и покрытие (гидроизоляция, устройство кровевльного пирога) |
|
|
|
Фасады (заполнение стен сэндвич-панелями, кирпичный цоколь по периметру) |
|
|
|
Внутренние и наружние окна и двери (ворота секционные, окна ПВХ/алюминиевые, двери противопожарные) |
|
|
|
Внутренняя отделка (стены, покраска, штукатурка) |
|
|
|
Благоустройство (ограждение, дороги и площадки) |
|
|
|
|
||
|
Оборудование |
|
|
|
Складское оборудование (ричтраки (24млн), погрузчики (40 млн), стеллажи (50млн). |
|
|
|
|
||
|
Инженерные системы |
|
|
|
Коммуникации, механические и электрические системы |
|
|
|
|
||
|
Земельный участок |
|
|
|
Покупка земельного участка |
|
|
|
|
||
|
Прочее |
|
|
|
Непредвиденные расходы |
|
|
|
|
||
|
Нормируемые оборотные средства |
|
|
|
Итого требуется инвестировать: |
1 678 000 000р. |
Стоимость создания материально-технической базы составляет *** руб. и *** руб. нормируемых оборотных средств, необходимых для выплаты заработной платы, налогов и операционных расходов на период, пока выручки недостаточно.
Таким образом, для строительства логистического центра требуется инвестировать 1 678 000 000 руб. Привлечение инвестиций планируется по следующей рекомендуемой схеме:
Итого за счет банковского кредита привлекается *** руб. (***%), за счет собственных средств – *** руб. (***%).
Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** руб.
Таким образом, полный срок использования инвестиций – *** лет (*** месяцев).
После погашения долга, начиная с ***-го месяца от начала планирования, чистая прибыль направляется на распределение между командой проекта и инвестором за предоставление первоначальных инвестиций или частично реинвестируется в дальнейшее развитие предприятия.
Персонал логистического центра
Для обеспечения функционирования логистического центра планируется создание *** рабочих мест с фондом оплаты труда *** руб. / месяц.
Средняя зарплата: в среднем по *** руб. / чел. / месяц (включая НДФЛ).
Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку: ***% от выручки.
Налогообложение
Принятой в данном бизнес-плане системой налогообложения является Общая система налогообложения (ОСН):
НДС рассчитан по ставке 20%;
налог на прибыль по проекту рассчитан по ставке 20%;
налог на имущество исчисляется в размере 2,2% от стоимости имущества на балансе;
земельный налог исчисляется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли (*** руб.);
страховые взносы начисляются по ставке 30,2% на МРОТ и 15,0% на ФОТ свыше МРОТа.
При выходе на проектную мощность налогообложение составит в среднем по *** руб. / месяц.
Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).
Точка безубыточности
Безубыточный объем продаж наступает при достижении ***% от плановой выручки, что соответствует *** руб. / год.
Превышение продаж дает рост прибыли ***% на каждый 1% превышения.
Чистая прибыль
Рентабельность по чистой прибыли: ***%.
Чистая прибыль: *** руб. / год (после возврата инвестиций) к распределению между командой проекта и инвестором.
Готовый бизнес-план логистического центра содержит 97 страниц, 29 таблиц, 36 графиков, 8 диаграмм и 4 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
|
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА |
5 |
|
1.1. Производственные параметры проекта |
6 |
|
1.2. Структура площадей логистического центра |
7 |
|
1.3. Сроки реализации проекта |
9 |
|
1.4. Потребность в инвестициях |
9 |
|
1.5. Персонал логистического центра |
12 |
|
1.6. Налогообложение |
12 |
|
1.7. Точка безубыточности |
12 |
|
1.8. Чистая прибыль |
12 |
|
1.9. Показатели эффективности проекта |
13 |
|
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР |
15 |
|
2.1. Прогноз социально-экономического развития РФ на 2023-2026 гг. |
15 |
|
2.2. Классификация складской недвижимости |
17 |
|
2.3. Структура склада и используемое оборудование |
23 |
|
2.4. Основные этапы строительства складских помещений |
25 |
|
2.5. Обзор складской недвижимости России |
28 |
|
2.5.1. Складская недвижимость России 2023 |
28 |
|
2.5.2. Складские площади онлайн-ритейлеров |
29 |
|
2.6. Обзор складской недвижимости Москвы и Московской области |
30 |
|
2.7. Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга |
37 |
|
2.8. Ключевые региональные логистические хабы |
39 |
|
2.8.1. Екатеринбург |
40 |
|
2.8.2. Новосибирск |
41 |
|
2.8.3. Краснодар |
42 |
|
2.8.4. Самара |
43 |
|
2.8.5. Ростов-на-Дону |
44 |
|
2.9. Развивающиеся региональные логистические хабы |
45 |
|
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН |
47 |
|
3.1. Структура площадей склада |
47 |
|
3.2. Ставки аренды |
48 |
|
3.3. План выручки от сдачи в аренду |
49 |
|
3.4. Текущие затраты |
53 |
|
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА |
56 |
|
4.1. Потребность в персонале |
56 |
|
4.2. Фонд оплаты труда |
57 |
|
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН |
59 |
|
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций |
59 |
|
5.2. Календарный план реализации проекта |
61 |
|
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ |
63 |
|
6.1. Точка безубыточности |
63 |
|
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА |
65 |
|
7.1. Основные предположения к расчетам |
65 |
|
7.2. План движения денежных средств (cash flow) |
67 |
|
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ) |
71 |
|
7.4. Налогообложение |
76 |
|
7.5. План доходов кредитора |
82 |
|
7.6. Прогноз доходов владельца проекта |
93 |
|
8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА |
97 |
Итого бизнес-план строительства логистического центра содержит 97 страниц, 29 таблиц, 36 графиков, 8 диаграмм и 4 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Список графиков
График 1. План поступления выручки от аренды (руб.).
График 2. План текущих затрат (руб.).
График 3. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2024, %.
График 4. Динамика спроса и ввода площадей класса А и В, 2018- окт. 2023 гг., млн. м2.
График 5. Новое строительство складской недвижимости класса А и В, 2019 - 2023 П, тыс. м2.
График 6. Сумма купленных и арендованных площадей класса А и В, 2019-2023 П, тыс. м2.
График 7. Структура спроса, 2018-2023 гг. классы А и В, %.
График 8. Динамика рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга, 2019- 3 кв. 2023 гг., тыс. м2.
График 9. Вакантность и ставки аренды, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., руб. / м2 / год, %.
График 10. Новое строительство и спрос, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., тыс. м2.
График 11. Вакантность и ставки аренды, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., руб. / м2 / год, %.
График 12. Новое строительство и спрос, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., тыс. м2.
График 13. Вакантность и ставки аренды, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., руб. / м2 / год, %.
График 14. Новое строительство и спрос, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., тыс. м2.
График 15. Вакантность и ставки аренды, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., руб. / м2 / год, %.
График 16. Новое строительство и спрос, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., тыс. м2.
График 17. Вакантность и ставки аренды, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., руб. / м2 / год, %.
График 18. Новое строительство и спрос, классы А и В, 2019 - 3 кв. 2023 гг., тыс. м2.
График 19. Сумма выкупленных и арендованных площадей и новое строительство, классы А и В, 2018-2023 П, тыс. м2.
График 20. План выручки от аренды (руб.).
График 21. План текущих затрат (руб.).
График 22. Доля ФОТ в выручке (%).
График 23. Транши инвестиций в проект.
График 24. Расчет точки безубыточности.
График 25. Выручка и чистая прибыль (руб.).
График 26. EBITDA и чистая прибыль (руб.).
График 27. Рентабельность (%).
График 28. Выручка, затраты, прибыль.
График 29. Динамика чистой прибыли.
График 30. Финансовые результаты.
График 31. Налоговая нагрузка (%).
График 32. Получение и погашение кредита (руб.).
График 33. Обслуживание кредита (руб.).
График 34. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 35. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 36. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом.
Список диаграмм
Диаграмма 1. Структура выручки логистического центра.
Диаграмма 2. Структура площадей логистического центра (%).
Диаграмма 3. Структура инвестиций в проект.
Диаграмма 4. Структура площадей логистического центра (кв. м).
Диаграмма 5. Структура площадей центра (%).
Диаграмма 6. Структура текущих затрат.
Диаграмма 7. Структура первоначальных инвестиций.
Диаграмма 8. Структура налоговых отчислений.
Список рисунков
Рисунок 1. Складские зоны и помещения.
Рисунок 2. Крупнейшие объекты на стадии строительства, тыс. м2.
Рисунок 3. Субагломерации московского региона.
Рисунок 4. Крупнейшие объекты на стадии строительства.
Итого бизнес-план строительства логистического центра содержит ;97 страниц, 29 таблиц, 36 графиков, 8 диаграмм и 4 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Таблица 1. Справочные значения проекта.
Таблица 2. Структура площадей центра.
Таблица 3. Основные направления инвестиций.
Таблица 4. Показатели эффективности проекта.
Таблица 5. Классификация складской недвижимости Knight Frank.
Таблица 6. Складские площади онлайн-ритейлеров классы А и В, тыс. м2, сентябрь 2023.
Таблица 7. Ключевые индикаторы рынка складской недвижимости Мосвы и МО, 2021 - 2023 П, тыс. м2.
Таблица 8. Объем предложения, свободные площади, ставки аренды.
Таблица 9. Ключевые показатели рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга, 2021-2023 П, классы А и В, тыс. м2.
Таблица 10. Ключевые индикаторы рынка складской недвижимости класса А и В, 3 кв. 2023, тыс. м2, %.
Таблица 11. Технико-экономические параметры проекта.
Таблица 12. Ставки аренды.
Таблица 13. План поступления выручки помесячно, руб.
Таблица 14. План выручки по годам, руб.
Таблица 15. Параметры текущих затрат.
Таблица 16. План текущих затрат по годам, руб.
Таблица 17. Штатное расписание логистического центра.
Таблица 18. Фонд оплаты труда помесячно, руб.
Таблица 19. Фонд оплаты труда по годам, руб.
Таблица 20. Основные направления инвестиций.
Таблица 21. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 22. Расчет точки безубыточности.
Таблица 23. Отчет о движении денежных средств по годам, руб.
Таблица 24. План прибылей и убытков по годам, руб.
Таблица 25. Показатели ОПУ.
Таблица 26. Текущие налоги начисленные помесячно, 2024-2033 гг., руб.
Таблица 27. Текущие налоги начисленные по годам, 2024-2033 гг., руб.
Таблица 28. Получение и возврат кредита.
Таблица 29. Показатели эффективности инвестиций.
Итого бизнес-план строительства логистического центра содержит ;97 страниц, 29 таблиц, 36 графиков, 8 диаграмм и 4 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Крупнейшие логистические компании в России. База ТОП-1000 компаний
Компания Гидмаркет
99 000 ₽
Анализ розничных цен на месячный проездной (комбинированный) билет на городской пассажирский транспорт 2024: динамика в рознице и инфляция 2006 – май 2024. Россия, федеральные округа, регионы
Экспресс-Обзор
45 000 ₽
Российский рынок коммерческих автомобильных грузоперевозок
РБК Исследования рынков
170 000 ₽
Анализ рынка технологий хранения и транспортировки природного газа, АПГ, КГЖ и газовых гидратов в России - 2022 год
DISCOVERY Research Group
80 000 ₽
― Каким был 2023 год для вашей компании? Удалось ли достичь намеченных финансовых показателей и реализовать планы по развитию?
Статья, 20 декабря 2024
BusinesStat
В 2020-2023 гг импорт обуви в Россию увеличился более чем в 1,5 раза: с 309 до 474 млн пар.
Ритейлеры закупили продукцию в объемах выше потребности, переоценив ожидаемый рост спроса.
По данным «Анализа рынка обуви в России», подготовленного BusinesStat в 2024 г, в 2020-2023 гг ее импорт в страну увеличился более чем в 1,5 раза: с 309 до 474 млн пар.
Российский рынок цикория показывает устойчивую положительную тенденцию роста своей объемности, рост средних контрактных цен при экспорте продукции за рубеж и контрактных цен на импортируемую продукцию. В то же время средние цены производителей цикория характеризуются относительной стабильностью.
