Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России, Украины и стран СНГ
К данному бизнес-плану прилагается финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных
***
Идея проекта: строительство доходного коттеджного поселка.
Месторасположение: Московская обл., городской округ Мытищи.
Объекты недвижимости:
В поселке будет построено 164 домовладения, включающих:
Рыночная ситуация:
1. Совокупное предложение домов на землях с назначением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Московской области составляет порядка *** тыс. объектов. В районе месторасположения проекта по направлению Дмитровского шоссе совокупное предложение домов на землях ИЖС составляет *** объектов (***% от общего предложения), в том числе на расстоянии от 30 до 40 км от МКАД – ***9 объектов. В городском округе Мытищи представлено ** предложений о продаже загородных объектов. В ценовом диапазоне до 15 млн. руб. представлено *** предложений.
2. Самый распространенный бюджет покупки загородной недвижимости в Московской области — до *** млн. руб. Предложение жилья такой стоимости, готового к проживанию без существенных денежных вложений, составляет *** тыс. объектов (***%). Среди предложения по ценовой категории преобладает загородная недвижимость в ценовом диапазоне от 10 млн. руб. (***%), на предложение от 5 до 10 млн. руб. приходится ***%.
3. ***% потенциальных покупателей интересуются готовыми к проживанию объектами. Среди готовых объектов максимально востребованы коттеджи (***%) и дачи (***%), еще ***% интересуются таунхаусами.
4. Совокупное предложение долгосрочной аренды загородных объектов недвижимости в Московской области составляет *** объектов. В районе месторасположения проекта по направлению Дмитровского шоссе совокупное предложение аренды загородной недвижимости составляет *** объектов (***% от общего предложения). На территории городского округа Мытищи в аренду предлагается *** объектов. Средняя стоимость аренды загородной недвижимости в коттеджных поселках в городском округе Мытищи составляет *** руб./кв. м.
5. Совокупное предложение посуточной аренды загородных объектов недвижимости в Московской области составляет *** объектов. В районе месторасположения проекта по направлению Дмитровского шоссе совокупное предложение посуточной аренды загородной недвижимости составляет *** объектов (***% от общего предложения). На территории городского округа Мытищи в аренду предлагается ***объектов. Средняя цена посуточной аренды в коттеджных поселках в городском округе Мытищи составляет *** руб./сутки.
Конкурентное окружение:
1. Коттеджный поселок «Бонифаций».
2. Коттеджный поселок «Загорянка лайф».
3. Клубный поселок «Союз».
Конкурентные преимущества проекта:
1. Цена, повышенный уровень комфортности, небольшой земельный участок и широкая линейка объектов недвижимости оптимальной площади.
2. Безопасность, экология, уровень шума – критерии здоровья.
3. Возможность получения дополнительного дохода от сдачи недвижимости в аренду.
4. Положительная репутация девелопера – неоспоримое преимущество.
Финансовые показатели:
Показатели для компании |
Ед. изм. |
Значение |
Необходимые инвестиции |
тыс. руб. |
240 793 |
NPV |
тыс. руб. |
*** |
Индекс прибыльности |
раз |
0,66 |
IRR |
% |
*** |
Срок окупаемости |
мес. |
21 |
Дисконтированный срок окупаемости |
мес. |
*** |
Выдержки из исследования
Рынок загородной недвижимости Московской области
Совокупное предложение домов на землях с назначением под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) в Московской области на ***2021 г. составило порядка *** тыс. объектов.
По статистике ЦИАН, только ***% потенциальных покупателей готовы потратить на покупку загородного дома сумму от 6 млн. до 10 млн. руб. На бюджет выше 10 млн. руб. рассчитывают ***% покупателей. Еще ***% планируют купить дом за 4–5 млн. руб., а ***% собираются уложиться в меньшую сумму.
Диаграмма 1. Структура спроса на загородную недвижимость по ценовой категории, Московская обл., %
***
Самый распространенный бюджет покупки загородной недвижимости в Московской области — до 5 млн. руб. Предложение жилья такой стоимости, готового к проживанию без существенных денежных вложений, составляет *** тыс. объектов (***%). Среди предложения по ценовой категории преобладает загородная недвижимость в ценовом диапазоне от 10 млн. руб. (***%).
Диаграмма 2. Структура предложения загородной недвижимости на землях ИЖС по ценовой категории, Московская обл., %
***
В «Авито Недвижимости» подтверждают, что спрос на загородное жилье сконцентрирован в основном в демократичном ценовом сегменте. По данным компании, ***% спроса в феврале 2021 года пришлось на частные дома, средний бюджет сделки с такой недвижимостью составил *** млн. руб.
Диаграмма 3. Средние бюджеты сделок с загородной недвижимостью по типам объектов, Московская обл., февраль 2021 г., млн. руб.
***
***% потенциальных покупателей интересуются готовыми к проживанию объектами, ***% – земельными участками под строительство. Среди готовых объектов максимально востребованы коттеджи (***%) и дачи (***%), еще ***% интересуются таунхаусами.
Диаграмма 4. Структура спроса на загородную недвижимость по типам объектов, Московская обл., %
***
Аналитики обращают внимание на появление в бюджетном загородном сегменте инвесторов – доля таких покупателей сейчас составляет ***% спроса. Еще ***% сделок приходится на покупку для постоянного проживания, ***% – для отдыха в теплый период года, на праздниках и выходных.
Диаграмма 5. Структура спроса на загородную недвижимость по назначению, Московская обл., %
***
В районе месторасположения проекта по направлению Дмитровского шоссе совокупное предложение домов на землях ИЖС составляет *** объектов (***% от общего предложения), в том числе на расстоянии от 30 до 40 км от МКАД – *** объектов.
В таблице ниже представлено предложение о продаже загородной недвижимости в городском округе Мытищи.
Таблица 1. Предложение о продаже загородной недвижимости в городском округе Мытищи
***
В городском округе Мытищи представлено *** предложений о продаже загородных объектов. В ценовом диапазоне до 15 млн. руб. представлено ***предложений.
Таблица 2. Анализ предложения о продаже загородной недвижимости в городском округе Мытищи
***
Рынок аренды загородной недвижимости Московской области
Долгосрочная аренда
Совокупное предложение долгосрочной аренды загородных объектов недвижимости в Московской области на ***2021 г. составило *** объектов, из которых ***% предложения на длительный период, а ***% – на несколько месяцев.
***% предложения приходится на объекты площадью от 200 до 500 кв. м, ***% – от 100 кв. м до 200 кв. м.
Диаграмма 6. Структура предложения аренды загородной недвижимости по площади, Московская обл., %
***
В районе месторасположения проекта по направлению Дмитровского шоссе совокупное предложение аренды загородной недвижимости составляет *** объектов (***% от общего предложения).
На территории городского округа Мытищи в аренду предлагается *** объектов, из которых *** объектов (***%) сдаются на несколько месяцев. Минимальная площадь объекта составляет *** кв. м (*** руб./мес.), а максимальная *** кв. м (*** руб./мес.).
В таблице ниже представлено предложение долгосрочной аренды загородной недвижимости площадью от 100 до 270 кв. м в коттеджных поселках в городском округе Мытищи.
Таблица 3. Предложение долгосрочной аренды загородной недвижимости площадью от 100 до 270 кв. в коттеджных поселках, городской округ Мытищи
***
Средняя стоимость аренды загородной недвижимости в коттеджных поселках в городском округе Мытищи составляет *** руб./кв. м.
Посуточная аренда
Совокупное предложение посуточной аренды загородных объектов недвижимости в Московской области на ***2021 г. составило *** объектов.
В районе месторасположения проекта по направлению Дмитровского шоссе совокупное предложение посуточной аренды загородной недвижимости составляет *** объектов (***% от общего предложения).
На территории городского округа Мытищи в аренду предлагается 50 объектов. Минимальная площадь объекта составляет *** кв. м (*** руб./сутки), а максимальная *** кв. м (*** руб./сутки).
В таблице ниже представлено предложение посуточной аренды загородной недвижимости в коттеджных поселках в городском округе Мытищи.
Таблица 4. Предложение посуточной аренды загородной недвижимости в коттеджных поселках, городской округ Мытищи
***
Средняя цена посуточной аренды в коттеджных поселках в городском округе Мытищи составляет *** руб./сутки.
Перечень таблиц, диаграмм, рисунков |
4 |
Резюме проекта |
6 |
Раздел 1. Описание проекта |
8 |
1.1. Функциональное описание проекта |
8 |
1.2. Зона локации проекта |
9 |
1.3. Концепция проекта |
9 |
Раздел 2. Анализ рынка |
11 |
2.1. Рынок загородной недвижимости Московской области |
11 |
2.2. Рынок аренды загородной недвижимости Московской области |
16 |
2.2.1. Долгосрочная аренда |
16 |
2.2.2. Посуточная аренда |
19 |
Выводы |
22 |
Раздел 3. Конкурентное окружение |
24 |
Раздел 4. Маркетинговый план |
32 |
4.1. Оформление строительной площадки |
32 |
4.2. Атрибуты продаж |
33 |
4.3. Работа с агентствами недвижимости |
34 |
4.4. Стратегия продвижения |
35 |
Раздел 5. Организационно-производственный план |
38 |
5.1. Стили коттеджей |
38 |
5.1.1. Скандинавский стиль |
38 |
5.1.2. Стиль Райт |
39 |
5.1.3. Стиль шале |
41 |
5.2. Персонал |
42 |
Раздел 6. Финансовый план |
43 |
6.1. Допущения, принятые для расчетов |
43 |
6.2. Цены |
47 |
6.3. Объемы реализации |
48 |
6.4. Выручка |
49 |
6.5. Персонал |
50 |
6.6. Затраты |
52 |
6.7. Налоги |
53 |
6.8. Инвестиции |
53 |
6.9. Капитальные вложения |
54 |
6.10. Отчет о прибылях и убытках |
55 |
6.11. Отчет о движении денежных средств |
56 |
6.12. Расчет ставки дисконтирования по методу WACC |
58 |
6.13. Показатели экономической эффективности |
59 |
Раздел 7. Анализ рисков проекта |
64 |
7.1. Анализ чувствительности |
64 |
Раздел 8. Токеномика |
73 |
Приложение 1. Сводная таблица |
74 |
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ «VTSConsulting» |
79 |
Диаграммы |
|
Диаграмма 1. Структура спроса на загородную недвижимость по ценовой категории, Московская обл., % |
11 |
Диаграмма 2. Структура предложения загородной недвижимости на землях ИЖС по ценовой категории, Московская обл., % |
12 |
Диаграмма 3. Средние бюджеты сделок с загородной недвижимостью по типам объектов, Московская обл., февраль 2021 г., млн. руб. |
13 |
Диаграмма 4. Структура спроса на загородную недвижимость по типам объектов, Московская обл., % |
13 |
Диаграмма 5. Структура спроса на загородную недвижимость по назначению, Московская обл., % |
14 |
Диаграмма 6. Структура предложения аренды загородной недвижимости по площади, Московская обл., % |
17 |
Диаграмма 7. Средняя стоимость 1 кв. м с участком |
30 |
|
|
Рисунки |
|
Рисунок 1. Генеральный план застройки |
9 |
Рисунок 2. Месторасположение КП «Бонифаций» на карте |
25 |
Рисунок 3. Генеральный план КП «Бонифаций» |
25 |
Рисунок 4. Месторасположение КП «Загорянка лайф» на карте |
27 |
Рисунок 5. Генеральный план КП «Загорянка лайф» |
27 |
Рисунок 6. Месторасположение КП «Союз» на карте |
29 |
Рисунок 7. Генеральный план КП «Союз» |
29 |
Рисунок 8. Скандинавский стиль |
39 |
Рисунок 9. Стиль Райт |
40 |
Рисунок 10. Стиль шале |
41 |
Таблица 1. Функциональное описание проекта (усредненные показатели) |
8 |
Таблица 2. Предложение о продаже загородной недвижимости в городском округе Мытищи |
14 |
Таблица 3. Анализ предложения о продаже загородной недвижимости в городском округе Мытищи |
16 |
Таблица 4. Предложение долгосрочной аренды загородной недвижимости площадью от 100 до 270 кв. в коттеджных поселках, городской округ Мытищи |
17 |
Таблица 5. Предложение посуточной аренды загородной недвижимости в коттеджных поселках, городской округ Мытищи |
20 |
Таблица 6. Профиль конкурентного проекта КП «Бонифаций» |
24 |
Таблица 7. Объекты КП «Бонифаций» в продаже |
26 |
Таблица 8. Профиль конкурентного проекта КП «Загорянка лайф» |
26 |
Таблица 9. Объекты КП «Загорянка лайф» в продаже |
27 |
Таблица 10. Профиль конкурентного проекта КП «Союз» |
28 |
Таблица 11. Объекты КП «Союз» в продаже |
30 |
Таблица 12. Атрибуты продаж |
33 |
Таблица 13. Матрица целей |
35 |
Таблица 14. Набор инструментов для этапов коммуникативной активности |
37 |
Таблица 15. Штат персонала |
42 |
По данным "Анализа рынка строительства индивидуальных жилых домов в России", подготовленного BusinesStat в 2024 г, за 2019-2023 гг число построенных индивидуальных жилых домов (ИЖД) в стране возросло на 56%: с 277 до 432 тыс. Пандемия способствовала росту спроса на загородную недвижимость. Пик строительства пришелся на 2021 г, когда количество введенных домов возросло сразу на 25%. Социальные и политические изменения в стране поддержали эту динамику, и в 2022-2023 гг рост численности построенных ИЖД продолжился. В первом полугодии 2024 г доля ИЖД в объеме ввода в эксплуатацию нового жилья в России составила почти 70%.
По результатам 2022 года общая сумма ремонтно-строительных услуг, предоставленных россиянам, составила 356,5 миллиарда рублей, что на 18,9% превысило уровень предыдущего года. Среднегодовой темп роста, измеряемый по показателю CAGR, за период с 2017 года составил +6,9%. При этом, если в 2018-2019 годах рынок рос невысокими темпами (+3-5% YoY), то в 2020 году был зафиксирован спад более чем на 12%. Однако уже в 2021 году рынок показал рекордный рост на 24% и характеризовался положительной динамикой в последующие периоды.
По данным "Анализа рынка строительства индивидуальных жилых домов в России", подготовленного BusinesStat в 2023 г, за 2018-2022 гг число построенных индивидуальных жилых домов (ИЖД) в стране возросло на 73%: с 233 до 402 тыс. Пик строительства пришелся на 2021 г, когда количество введенных домов возросло сразу на 25%. В первую очередь рост был обусловлен влиянием пандемии. Во время действия режима самоизоляции на тематических интернет-площадках отмечался двукратный рост интереса к загородной недвижимости. После перехода части россиян на удаленный формат работы и учебы оптимальным вариантом для многих стал переезд загород.