Ипотечное кредитование в 1 полугодии 2016 года: реванш «вторички»

Снижение ставок по собственным программам банков и продление субсидирования позволили ипотечному рынку вырасти на 44% до 664,5 млрд рублей по итогам 1 полугодия 2016 года после падения на 40% годом ранее. По мере снижения объемов ввода в эксплуатацию новых жилплощадей и ослабевания эффекта господдержки все более весомый вклад в объемы рынка начинают вносить сделки со вторичным жильем. Оживление рынка привело к усилению конкуренции среди частных банков и концентрации ипотечных выдач на Москве. Дальнейший рост сделок на вторичном рынке и ожидаемый всплеск спроса на новостройки в последние месяцы действия госпрограммы поддержат позитивную динамику объемов выдачи, которая по итогам 2016 года составит около 1,6 трлн рублей.

Снова в рост: объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2016 года увеличился на 44%до 664,5 млрд рублей, а ипотечный портфель за полгода прибавил 5%, достигнув 4,18 трлн рублей. Динамика рынка гораздо лучше, чем годом ранее (-40% по выдаче и +2% по портфелю), однако в абсолютном выражении выдача ипотечных кредитов не достигла рекордных показателей 1 полугодия 2014-го (769,5 млрд рублей). Основную поддержку рынку оказало сокращение стоимости ипотечных кредитов в результате последовательного снижения учетной ставки Банка России и продления программы субсидирования. Кроме того, сказались эффекты отложенного спроса и низкой базы, проявляющиеся после кризисных пиков (в 1 полугодии 2010 года выдача ипотеки увеличилась в 1,4 раза после провала на 83% годом ранее).

Объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию сокращаются(-9% в 1 полугодии 2016-го к 1 полугодию 2015-го) на фоне снижения цен на недвижимость. Более динамичное снижение цен на вторичном рынке по сравнению с новостройками, а также уменьшение банками ставок по собственным программам способствовали восстановлению спроса на ипотечные кредиты на вторичное жилье. Госпрограмма субсидирования удержала от резкого падения спрос на первичном рынке, однако предложение нового жилья снизилось: в первой половине 2016 года было введено 31,5 млн кв. метров жилья против 34,7 млн кв. метров годом ранее. Среди основных причин сокращения объемов жилищного строительства – ухудшение рентабельности застройщиков и падение объемов индивидуального домостроения (с 17 млн кв. метров в 1 полугодии 2015-го до 13,8 млн кв. метров в 1 полугодии 2016-го).

Тренд растущей доли госбанков в выдаче переломлен: концентрация ипотечного рынка на крупнейших госбанках снизилась в 1 полугодии 2016 года до 77%. За период с 01.07.2013 по 01.07.2015 доля госбанков увеличилась с 71 до 86%. Снижение стоимости фондирования способствовало усилению конкуренции среди частных банков в 1 полугодии 2016 года. Большинство банков из топ-20 показало рост выдачи ипотечных кредитов от 100% и более, при этом льготная ипотека, как и прежде, занимает важную долю в выдаче (от 50 до 87%) большинства банков. При этом за год ряды ипотечных банков существенно поредели из-за мер надзорного регулирования: у 12% из топ-50 ипотечных лидеров прошлого года были отозваны банковские лицензии.

Среди крупнейших ипотечных регионов вновь ротация: Москва вернулась на первую позицию, обогнав Московскую область. В 1 полугодии 2016 года в Московской области были выданы ипотечные кредиты на 52,6 млрд рублей, в Москве – на 83,8 млрд рублей. Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает г. Санкт-Петербург (43,9 млрд рублей). Рынок Подмосковья оказался устойчивее других регионов к ипотечному спаду 2015 года (сокращение выдачи в 1 полугодии 2015 года составило 23% против 40% по рынку), однако в первой половине 2016 года рост ипотечных сделок в Московской области был незначительным (+7,5% против 44% по рынку) из-за снижения доверия покупателей к некрупным застройщикам.

По базовому сценарию RAEX (Эксперт РА) текущая динамика рынка сохранится: объем выдачи ипотечных ссуд по итогам 2016 года составит около 1,6 трлн рублей при росте на 40%. Базовый сценарий предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent в размере 45 долларов США за баррель, инфляцию по итогам года около 6% и сохранение ключевой ставки на уровне 10%. При таком сценарии, по нашим оценкам, произойдет незначительное (в пределах 0,5 п. п.) снижение ставок по ипотеке до конца 2016-го. Процентные ставки останутся основным ограничителем развития ипотечного рынка в 2017–2018 годах. В случае их сохранения на уровне более 10% задолженность физлиц по ипотеке в перспективе ближайших двух лет не превысит 6% ВВП России.