― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Первое полугодие 2025 года прошло для рынка офисной недвижимости в режиме «выжидания». Компании избегали масштабных переездов, ограничиваясь краткосрочными продлениями договоров аренды в надежде на смягчение условий. Несмотря на наличие отложенного спроса, арендаторы проявляли сдержанность, считая текущие ставки завышенными, а выбор качественных вариантов ограниченным. Дефицит качественного предложения стал одним из определяющих факторов года: в действующих бизнес-центрах свободные площади практически отсутствовали, а ввод новых объектов был минимальным.
К концу года рынок оживился: мы зафиксировали всплеск интереса к офисам и увеличение числа просмотров. Однако этот рост активности носил скорее разведочный характер — компании анализировали рынок с целью мониторинга цен и планирования бюджетов на 2026 год. Главным итогом года стал существенный рост арендных ставок, вызванный дисбалансом спроса и низкого предложения.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― Про спрос и предложение:
2023 год стал рекордным для рынка недвижимости как по объему сделок, так и по количеству свободных площадей. Ключевым фактором стал выход на рынок значительного объема качественных офисных помещений с отделкой, освободившихся после ухода иностранных компаний в 2022 году.
Возникший дисбаланс сформировал уникальную ситуацию: с одной стороны, рынок столкнулся с беспрецедентным предложением, а с другой — собственники, опасаясь роста вакансии, проводили гибкую ценовую политику. Для быстрого закрытия вакантных площадей применялись различные меры стимулирования спроса. Результатом такой политики стал двукратный рост количества сделок по сравнению с предыдущими периодами.
2024 год также характеризовался высокой деловой активностью и большим количеством сделок, однако структура рынка изменилась. В связи с тем, что лучшие объекты были реализованы еще в 2023 году, возник дефицит качественных площадей, поэтому спрос сместился в сторону офисов за пределами ТТК и МКАД. Важной тенденцией стал рост сделок купли-продажи и увеличение ввода новых зданий. Выход на рынок проектов, приостановленных в 2022–2023 годах, расширил предложение, но не компенсировал нехватку крупных блоков. Сочетание высокого спроса и сокращения доступного предложения закономерно привело к значительному росту арендных ставок.
В 2025 году рынок вошел в фазу стагнации. При сохранении потенциального спроса предложение качественных площадей минимально: основная часть арендаторов уже реализовала свои потребности в предыдущие периоды. Дефицит на фоне все еще высокой активности спровоцировал рост арендных ставок. В сложившихся условиях на первый план закономерно вышли сделки купли-продажи недвижимости.
Про форматы:
Современный рынок все больше ориентируется на потребность бизнеса в экономии времени. Порядка 80% компаний сегодня выбирают помещения с готовой отделкой, отказываясь от самостоятельного строительства. Инвестиции в отделку «с нуля» остаются прерогативой либо крупных корпораций со строгими бренд-стандартами, либо сетевых структур, тиражирующих единый дизайн-код на несколько офисов.
Меняется и структура внутреннего пространства: классический опен-спейс эволюционирует в многофункциональные офисы. Обязательными элементами становятся переговорные, зоны отдыха и коллабораций, комнаты для уединенной работы, а также спортивные зоны и пространства для обучения. Мы видим запрос на нестандартные форматы — от мини-лабораторий до лекториев, что делает офис не просто местом работы, а центром притяжения сотрудников.
Рынок становится более диверсифицированным: наряду с классической арендой площадей активно развиваются сегменты продажи офисов и мелкой нарезки. Это расширяет возможности для бизнеса — каждая компания может выбрать оптимальный формат, будь то долгосрочная аренда, покупка актива или гибкое пространство под конкретные задачи.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Сегодня арендаторы ищут не просто квадратные метры, а качественную среду, способную решать стратегические задачи бизнеса. Офис перестал быть исключительно местом для работы — теперь это инструмент возвращения сотрудников в офлайн после пандемийного тренда на удаленку. Компании осознанно формируют пространство, которое выходит за рамки традиционного рабочего места. Современный офис — это площадка для развития партнерств, корпоративного обучения, неформальных мероприятий и даже реализации социальных проектов. Люди хотят работать там, где их ценности совпадают с ценностями компании. Поэтому работодатели сегодня выбирают не просто локацию, а пространства, которые работают на их HR-бренд и помогают сотрудникам расти профессионально и личностно.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Сохраняется спрос на офисы классов А и Prime. Рынок в фазе дефицита: по-настоящему качественные площади в существующих бизнес-центрах уже заняты, а ввод новых объектов пока задерживается.
Меняются приоритеты в выборе локации. Бизнес все чаще отдает предпочтение не центральным районам, а точкам с удобной транспортной доступностью. Близость метро сегодня важнее статуса «внутри Садового кольца». Арендаторы выбирают бизнес-центры с развитой внутренней и внешней инфраструктурой. Идеальная модель — пространство, которое позволяет сотруднику решить все повседневные задачи, не покидая здание и не тратя на это личное время после работы.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― Сделка со страховой компанией ВСК стала ярким примером оперативности в условиях дефицита качественных площадей: от первого просмотра до подписания договора прошло всего две недели. Ключевыми факторами стали наличие полностью готового офиса и его соответствие требованиям арендатора, что позволило минимизировать сроки принятия решения.
Одним из успешных проектов прошлого года стал запуск Comcity Club — клуба арендаторов, созданного в ответ на запрос нашей аудитории. Сегодня это эффективный инструмент развития лояльности: мы проводим мероприятия, ориентированные на реальные потребности резидентов, помогая им чувствовать себя частью делового сообщества. В результате офисный парк перестает быть просто местом работы, превращаясь в среду для получения новых знаний, обмена опытом, поиска партнеров и формирования устойчивых профессиональных связей.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Наше здание изначально проектировалось и строилось с учетом требований международных зеленых сертификаций LEED и BREEAM, что определило его высокий технологический уровень. Сегодня мы продолжаем следовать заложенным принципам энергоэффективности и экологичности. Среди наиболее интересных инженерных решений — автоматические внешние жалюзи на фасадах. Они реагируют на уровень инсоляции и самостоятельно закрываются, предотвращая перегрев помещений и снижая нагрузку на системы кондиционирования. Еще одно ключевое решение — система аккумулирования холода, позволяющая накапливать ресурс от холодильных машин в ночные часы и эффективно использовать его днем через систему холодных балок, установленных в офисах. Кроме того, в здании реализован цикл повторного использования воды — она применяется для обслуживания фонтанов, озера и полива прилегающей территории.
Для оперативного решения вопросов арендаторов на объекте внедрена круглосуточная автоматическая система диспетчеризации. Она обеспечивает мониторинг всех заявок в режиме реального времени, что позволяет управляющей команде мгновенно на них реагировать.
На подземной парковке Comcity установлены зарядные станции для электромобилей. Сейчас мы организуем дополнительные станции на наземной парковке, чтобы сделать инфраструктуру доступнее для резидентов и гостей комплекса.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Мы внимательно отслеживаем макроэкономическую ситуацию, поскольку она является ключевым фактором при принятии инвестиционных решений и определяет траекторию развития новых проектов. В наших планах — дальнейший рост портфеля, включая выход за рамки офисного сегмента и диверсификацию в смежные классы коммерческой недвижимости.
