― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Наша компания занимается созданием штаб-квартир для крупного бизнеса. Поэтому количество клиентов у нас не убавилось — наоборот, в городе наблюдается достаточно большая миграция клиентов, которые либо уменьшают свои штаб-квартиры, либо увеличивают.
На сегодняшний день у нас 100% загрузка, мы ждём запуска наших новых проектов, чтобы предложить их рынку.
Но нельзя не заметить, что 2025 год снова показал сильное увеличение стоимости — как рабочей силы, так и строительных работ. Поэтому при бюджетировании CAPEX приходится учитывать достаточно быструю инфляцию, причём в строительном рынке она выше, чем общие экономические показатели страны.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― Спрос на офисные площади в 2023–2025 годах увеличился благодаря тому, что люди, инвестирующие в квартиры, не смогли продолжать это делать с теми ставками ипотеки, которые были раньше.
Они были вынуждены рассматривать альтернативную недвижимость и, в первую очередь, обратили внимание на офисы. Мы считаем, что офисная недвижимость ликвиднее и доходнее квартир. Сначала этот рынок кажется сложнее, но, разобравшись, люди видят более высокую доходность и продолжают инвестировать в него.
Вход в рынок коммерческой недвижимости достаточно простой. Я бы советовал заходить от 100 м2. Средняя стоимость квадратного метра — от 300 до 500 тыс. руб., поэтому 30 млн руб. — это хороший старт, при котором люди могут начать инвестировать в коммерческую недвижимость. Есть и более крупные проекты — 1 000, 2 000 и 15 000 м2, как, например, наши проекты.
Данная инвестиция позволяет получать доходность от 8 до 12% годовых.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Раньше был больше торг по ставке квадратного метра. На сегодняшний день видно, что люди привыкли к тому, что ставки могут доходить даже до 100 000 руб. за квадратный метр.
Мы видим, что крупные собственники недвижимости сильно индексируют ставки по окончании договоров аренды — при подписании новых договоров индексация иногда составляет 30–40% в зависимости от того, какой договор был подписан ранее.
Арендаторы стали охотнее соглашаться на более высокую индексацию, понимая рыночную и экономическую ситуацию. Сейчас 7–10% — это нормальная ставка индексации на пятилетний срок аренды.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Центр всегда пользовался спросом больше, чем периферия.
На данный момент в центре наблюдается низкая вакансия, потому что бизнес-центры класса А строятся достаточно редко — всё отдается жилому сектору, элитной недвижимости. Именно поэтому спрос на центр остаётся высоким, и ставки продолжают расти.
При этом появляются локации среднего пояса — это районы около ТТК или рядом с ним.
Если качество здания соответствует классу А или А+, такие объекты тоже пользуются большим спросом, особенно если крупной компании нужно арендовать тысячи или даже десятки тысяч квадратных метров.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― За последний год мы подписали долгосрочный договор аренды с компанией Grandorf — российской компанией, которая занимается производством кормов для домашних животных. Они арендовали целиком наш объект в «Савеловский Сити» площадью 1 160 м2.
Также наша компания приобрела объект недвижимости под капитальный ремонт на Новослободской — 4 000 м2, который будет готов к аренде уже летом этого года. Этот проект называется Code Delegat.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Чем дальше мы в 21 веке, тем дешевле становятся современные IT-решения в офисной недвижимости.
Если раньше «умный офис» или видеоконференцсвязь стоили миллионы рублей на каждую комнату, то сейчас это уже более простые и доступные решения, в том числе, на российских программных продуктах.
Концепция нашей компании — это кастомизация офиса под запрос арендатора или покупателя здания. Поэтому практически любые решения, которые сегодня применяются в современных офисах, используются и у нас.
Это Face ID, локеры, видеоконференцсвязь, формат hot desk с возможностью бронирования через приложение, взаимодействие с управляющей компанией и клинингом через QR-коды, NFC-метки и т.д.
Также это системы вентиляции и кондиционирования с возможностью умного управления — отключения света, вентиляции и кондиционирования как со стороны охраны, так и со стороны арендатора на ежедневной основе.
Но, повторюсь, все решения согласовываются с арендатором и кастомизируются под его запрос.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Мы — компания, которая уже успела сделать экспансию в Дубай и успешно реализовать там проект. Цикл сделки был достаточно долгий — около 2,5 лет. Мы выгодно продали этот объект и закрепились в истории DIFC как один из лучших офисов.
Сейчас мы фокусируемся на Москве, поэтому в ближайшие 3 года планируем увеличение нашего портфеля исключительно в столице — с акцентом на центральные районы и деловые локации, такие как Пресня и Ленинградский коридор.
Планы компании — в этом году приобрести до 10 000 м2, а в последующие годы увеличивать портфель на 10 000 м2 ежегодно.
Портфель компании будет увеличиваться посредством приобретения зданий под капитальный ремонт и их дальнейшую кастомизацию под бутик-бизнес-центры класса А.
