― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Для Level Group 2025 был годом высокой деловой активности, мы активно строили и реализовывали наш офисный проект на юго-западе Москвы. Для рынка офисной недвижимости в целом 2025 год не был ажиотажным, скорее его характеризовал переход к более зрелой фазе: на фоне высокого спроса решения принимались более рационально. Несмотря на увеличение вакантности, арендные ставки также продолжили расти, хотя уже заметно медленнее, чем в 2024 году.
Для нас, как для девелоперов, ключевыми факторами влияния были три вещи. Первая — высокая стоимость заемного финансирования. Вторая — дефицит готовых качественных площадей, из-за которого ликвидный объект уходит с рынка очень быстро. Третья — удорожание fit-out и инженерии: по нашей оценке, офисы с отделкой стоят в среднем на 15–20% дороже.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― В 2023–2024 годах рынок офисной недвижимости переживал период ускоренного поглощения и быстрого вымывания качественных площадей. В 2025 году активность сохранилась, однако структура спроса заметно изменилась: аренда утратила прежнее доминирование, а доля сделок купли-продажи существенно выросла. По данным NF Group, за 2025 год в Москве было введено 704 тыс. м2 офисных площадей — на 20% больше, чем годом ранее. При этом, по оценкам Core.XP, общий объём новой аренды и купли-продажи достиг 1,5 млн м2, причём почти половина этого объёма пришлась именно на продажи.
Самые востребованные форматы сегодня — это, во-первых, качественные офисы класса А в сильных локациях с хорошей транспортной доступностью; во-вторых, блоки с отделкой, куда можно быстро заехать; в-третьих, мелкая и средняя нарезка под инвестиционный спрос и малый/средний бизнес.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Клиент стал заметно прагматичнее. Если раньше многие смотрели на адрес и ставку, то сейчас считают полную стоимость владения или входа: цену метра, стоимость отделки, сроки запуска офиса, операционные расходы, состав инфраструктуры и будущую ликвидность.
Второй сдвиг — офис теперь оценивают как часть HR-бренда компании. Мы прямо говорим о человекоцентричности, возврате сотрудников в офис и о том, что качественный офис становится инструментом привлечения кадров. Мы этот тренд видим и на собственных объектах: востребована среда с коворкингом, спортом, зоной питания, медицинскими и сервисными функциями. И огромный плюс, если это все будет недалеко от дома.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Наибольший спрос сегодня — у качественных офисов класса А и сильного B+ в сформированных или формирующихся деловых кластерах с метро и понятной городской логикой. В Москве рынок явно децентрализуется: по оценкам NF Group, 71% новых офисов 2025–2030 годов будет введен вне ЦАО, а почти половина будущего строительства сосредоточится в шести крупных деловых районах.
Из локаций я бы отдельно выделила Большой Сити, Ходынку, Савеловский и Калужский кластеры, а также Южный и Северный речные порты. Для нас особенно интересен Обручевский район и зона вокруг «Воронцовской», которая из периферийной локации, становится деловым узлом с хорошей транспортной доступностью и сильным спросом со стороны корпоративных пользователей. Уровень вакантности здесь стабильно ниже среднего по рынку: при среднем показателе 7,1% на март 2026 года в локации он составляет около 3,5%. В ближайшие годы ситуация начнет меняться: к 2030 году объем качественных офисных площадей в районе может увеличиться еще на 264 тыс. м2.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― Если говорить именно про офисное направление, то один из самых показательных кейсов — наш проект у метро «Воронцовская» в Обручевском районе. На март 2026 года реализовано около 65% площадей. Из тех сделок, которые мы можем озвучить, DDX Fitness откроет в бизнес-центре Level work Воронцовская фитнес-клуб площадью 1 650 м2, который разместится на втором этаже комплекса. Свои штаб-квартиры здесь откроют компании-производители из разных сегментов FMCG.
Второй важный момент — сам формат проекта. Это mixed-use среда: общая площадь комплекса превышает 44 тыс. м2, из которых 70% площадей отданы под офисы, а около 30% площадей отданы под инфраструктуру — торговую галерею, фуд-холл, рестораны, коворкинг, медцентр и фитнес. Плюс мы изначально заложили спортивный сценарий использования: групповые тренировки, борьба, падел-теннис.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Мы исходим из того, что конкурентоспособный офис — это про удобство пользования. Поэтому делаем ставку на трансформируемые пространства, сочетание open space и гибких кабинетов, коворкинг-составляющую, цифровую управляемость здания и сильную сервисную инфраструктуру внутри проекта.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Мой прогноз на 2026–2030 годы в целом позитивный, но без эйфории. Рынок останется активным, однако спрос будет все жестче отбирать продукт по качеству, локации и инфраструктуре. Главный структурный тренд уже понятен: офисы будут дальше уходить из центра в сильные новые кластеры, а значительная часть будущего ввода сосредоточится за ТТК.
Для девелопера это означает две вещи. Первая — расширять портфель в офисном сегменте имеет смысл, но только там, где есть сильная транспортная база и понятный спрос. Вторая — побеждать у клиента будут гибридные форматы: офис + сервис + спорт + ретейл + общественные функции. Мы уже видим, что жилые девелоперы диверсифицируют портфели в сторону коммерческой недвижимости, и офисный сегмент здесь — один из ключевых. Этот тренд мы отмечали еще по итогам 2024 года, и он, на мой взгляд, сохранится в среднесрочной перспективе.
Если говорить про Level Group, наша логика — не гнаться за количеством ради количества, а наращивать портфель там, где мы можем дать городу и рынку качественный продукт. Поэтому фокус — на Москве и на форматах, где офисная функция работает в связке с инфраструктурой и повседневными сервисами. Выход в новые регионы возможен только там, где есть подтвержденный платежеспособный спрос и понятная экономика проекта. Без этого в текущем цикле рынок ошибок не прощает.
