Готовый бизнес-план складского комплекса (с фин.расчетами)

Готовый бизнес-план строительства складского (логистического) комплекса

Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана складского (логистического) комплекса разработана по авторской методике ЭКЦ «ИнвестПроект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проектирования и строительства складских комплексов, логистических, распределительных центров различных площадей и классов.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план складского / логистического центра разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Концепция строительства логистического центра

Дата расчетов: 17.08.2021.

Валюта расчетов: рубль.

Начало проекта: январь 2022.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.

Проектом предусматривается аренда земельного участка площадью *** тыс. кв. м в Московской области и строительство складского комплекса площадью *** тыс. кв. м. для дальнейшей передачи в аренду заинтересованным компаниям для ответственного хранения и обслуживание своих грузов.

Структура площадей логистического центра:

• - общая площадь логистического центра *** кв. м 
• - площадь склада: ** *** кв.м;
• - площадь офисных помещений: ** *** кв.м.

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Для строительства логистического центра требуется инвестировать *** руб. Привлечение инвестиций планируется по следующей рекомендуемой схеме:

1.     *** руб. (*** % инвестиций) за счет собственных средств в *-м месяце, возврат транша – с *-го по *-й месяц включительно;

2.     *** руб. (*** % инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в *-м месяце, уплата процентов – со *-го по *-й месяц, возврат тела кредита – с *-го по *-й месяц включительно;

3.     *** руб. (*** % инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в *-м месяце, уплата процентов – со *-го по *-й месяц, возврат тела кредита – с *-го по *-й месяц включительно;

4.     *** руб. (*** % инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в *-м месяце, уплата процентов – со *-го по *-й месяц, возврат тела кредита – с *-го по *-й месяц включительно.

Итого за счет банковского кредита привлекается *** руб. (*** %), за счет собственных средств – *** руб. (*** %).

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** руб.

Таким образом, полный срок использования инвестиций – * лет (* месяцев).

Ключевые параметры проекта строительства логистического центра:

1. бюджет проекта: *** млн. руб.;
2. инвестиции в строительство: ***тыс. кв.м / кв. м «под ключ»;
3. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год; 
4. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
5. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
6. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
7. рентабельность по прибыли: **%;
8. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
9. IRR проекта: ***%;
10. PI проекта: *** б/р;
11. NPV проекта: *** млн. руб.;
12. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
13. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
14. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

Маркетинговый обзор рынка складской недвижимости

По данным Knight Frank, в России сейчас эксплуатируется почти 28 млн м2 складов. За последние 10 лет сегмент утроился. Но основное предложение сосредоточено в двух столицах: доля Московского региона составляет 56% (здесь находится 26 млн м2 складов), а доля Петербурга и Ленобласти — 13% (3,4 млн м2).

За 9 месяцев 2020 г. на рынке складской недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 592 тыс. м2  качественных складских объектов. Общий объем предложения качественной складской недвижимости в Московском регионе достиг 15 797 тыс. м2. По прогнозам аналитиков Knight Frank, к концу 2020 года общий объем введенной складской недвижимости на рынке Московского региона составит 800–850 тыс. кв. м.

За девять месяцев 2020 года доля вакантных площадей достигла 2,2%, став минимальной с 2013 года, когда доля свободного предложения составляла 2,1%. В абсолютном выражении по итогам III квартала на рынке свободно 346 000 кв. м. качественной складской недвижимости.

По итогам девяти месяцев 2020 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на рынке складской недвижимости Московского региона составила 4 000 руб./кв. м/год triple net. По итогам девяти месяцев 2020 г. уровень операционных расходов находился в диапазоне 900 –1 300 руб./м2/год без учета НДС.

На рынке складской недвижимости наблюдается восстановление деловой активности, снижение которой отмечалось в I квартале на фоне карантинных мер. Таким образом, по итогам 2020 г. общий объем спроса на качественные складские объекты может достигнуть 1 200 – 1 300 тыс. м2.

По прогнозам экспертов, складская недвижимость значительно вырастет в цене в 2021 году. Стремительное развитие онлайн-торговли на фоне событий 2020 года и, как следствие, необходимость более быстрой логистики для ритейлеров внутри страны стали триггером строительства новых складов.

Готовый бизнес-план складского комплекса содержит 120 страниц, 34 таблицы, 27 графиков, 19 диаграмм и 3 рисунка.