Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана складского комплекса разработана по авторской методике ЭКЦ «ИнвестПроект» с учетом рекомендаций Минэкономразвития РФ специально для проектирования и строительства складских комплексов различных площадей и классов.
Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.
Готовый бизнес-план складского комплекса разработан на основе финансовых расчетов по строительству складского центра, с учетом опыта составления нескольких заказных бизнес-планов складских центров.
Дата расчетов: 16.09.2024.
Валюта расчетов: рубль.
Период планирования: 20 лет помесячно.
1. Концепция склада
|
Наименование проекта |
«Строительство складского комплекса класса А общей площадью 5 000 м2». |
|
Дата разработки бизнес-плана |
16.09.2024. |
|
Валюта расчетов |
росс. руб. |
|
Налогообложение |
УСН "Доходы" |
|
Период планирования |
20 лет помесячно. |
|
Цель бизнес-плана |
Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров создания складского комплекса для подтверждения его экономической эффективности и привлечения финансирования. Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию складского комплекса и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров. |
|
Тип проекта |
Строительство, складские комплексы. |
|
Класс комплекса и площади комплекса |
На площади земельного участка 1 га (выкуп) планируется строительство складского комплекса класса А общей площадью 5 000 м2, в т.ч.:
|
|
Анализ рынка |
Общий объём предложения качественных складских площадей в РФ по итогам 2023 года, составил *** млн м2. Из них ***% (или *** млн м2) приходится на Московский регион, ***% (*** млн м2) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка ***% (*** млн м2) – на остальные регионы РФ. Количество организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью в России падает. На 1 июля 2024 года в России зарегистрировано *** организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью. Несмотря на сокращение количества организаций, общая площадь строительства общетоварных складов преимущественно растёт. В 2023 году в России было построено *** млн. м2 новых общетоварных складов. Доля свободных складских площадей в регионах России стала быстрыми темпами сокращаться с 2019 года. По итогам 2023 года показатель составляет ***% по предложениям прямой сдачи в аренду. В 2023 год средневзвешенная ставка аренды складских площадей класса A в регионах России составила *** руб. / м2 / год без НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей. В 2023 году выручка от деятельности по складированию и хранению в Московской области составила *** млрд. руб., чистая прибыль - *** млрд. руб., рентабельность - ***%. Согласно прогнозам экспертов, выручка от деятельности по складированию и хранению в РФ, продолжит расти и 2035 году может составить до *** трлн. руб. Также в связи с большой нехваткой складских помещений (по прогнозам в 2024 году количество вакантных складских помещений стремиться к ***%), ожидается рост объемов строительства новых общетоварных, к 2035 возможно увеличения объема строительства до *** млрд. м2 в год. |
|
Целесообразность и предполагаемые условия участия инвестора в проекте |
Организационно-финансовая схема реализации проекта предусматривает привлечение средств инвестора без привлечения банковского кредитования. |
2. Производственные параметры склада
Для определения производственных параметров проекта была разработана программа, на основании которой рассчитаны следующие целевые показатели плановой загрузки (кол-во занятой площади) и выручки складского комплекса.
Таблица 1. Справочные значения проекта.
|
Категория |
руб. / кв. м / мес |
кв. м |
руб. / кв. м / год |
выручка, |
|
Складское помещение |
|
|
|
|
|
Офисное помещение |
|
|
|
|
|
Стоянка складского комплекса |
|
|
|
|
|
Прочий доход |
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
|
3. Структура площадей складского комплекса
Таблица 2. Структура площадей комплекса.
|
Параметры |
Ед. изм. |
Итого |
|
Общая площадь складского комплекса, в т.ч.: |
кв. м |
5 000 |
|
Площадь склада |
кв. м |
|
|
Площадь офисных помещений |
кв. м |
|
4. Сроки реализации проекта
Инвестиционный этап:
начало проекта: январь 20** г. (***-й месяц),
открытие комплекса: *** 20** г. (***-й месяц).
Эксплуатационный этап:
выход на самоокупаемость: *** 20** г. (***-й месяц от открытия),
выход на плановую загрузку: *** 20** г. (***-й месяц от открытия).
5. Потребность в инвестициях
Структура стоимости открытия складского комплекса приведена далее в таблице.
Таблица 3. Основные направления инвестиций.
|
Направление инвестиций |
Итого, руб. |
|
|
Проектирование |
|
|
|
Разработка ИРД, ПСД |
|
|
|
|
||
|
СМР |
|
|
|
Разработка грунта (снятие верхнего слоя, выравнивание котлована, подготовка основания фундамента) |
|
|
|
Конструктив (бетонирование и устройство пола, монтаж металлоконструкций и кровли) |
|
|
|
Гидроизоляция и покрытие (гидроизоляция, устройство кровельного пирога) |
|
|
|
Фасады (заполнение стен сэндвич-панелями, кирпичный цоколь по периметру) |
|
|
|
Внутренние и наружные окна и двери (ворота секционные, окна ПВХ/алюминиевые, двери противопожарные) |
|
|
|
Внутренняя отделка (стены, покраска, штукатурка) |
|
|
|
Благоустройство (ограждение, дороги и площадки) |
|
|
|
|
||
|
Оборудование |
|
|
|
Складское оборудование (ричтраки, погрузчики, стеллажи). |
|
|
|
|
||
|
Инженерные системы |
|
|
|
Коммуникации, механические и электрические системы |
|
|
|
|
||
|
Земельный участок |
|
|
|
Покупка земельного участка |
|
|
|
|
||
|
Прочее |
|
|
|
Непредвиденные расходы |
|
|
|
|
||
|
Нормируемые оборотные средства |
|
|
|
Итого требуется инвестировать: |
300 млн. руб. |
Стоимость создания материально-технической базы согласовывается с экспертом!
Стоимость создания материально-технической базы составляет *** руб. и *** руб. нормируемых оборотных средств, необходимых для выплаты заработной платы, налогов и операционных расходов на период, пока выручки недостаточно.
Таким образом, для строительства складского комплекса требуется инвестировать 300 000 000 руб. Привлечение инвестиций планируется по следующей рекомендуемой схеме:
Таким образом, полный срок использования инвестиций – *** лет (*** месяцев).
После погашения долга, начиная с ***-го месяца от начала планирования, чистая прибыль направляется на распределение между командой проекта и инвестором за предоставление первоначальных инвестиций или частично реинвестируется в дальнейшее развитие предприятия.
6. Персонал складского комплекса
Для обеспечения функционирования складского комплекса планируется создание *** рабочих мест с фондом оплаты труда *** руб. / месяц.
Средняя зарплата по комплексу составляет в среднем по *** руб. / чел. / месяц (включая НДФЛ).
Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку составляет ***% от выручки.
7. Налогообложение
Принятой в данном бизнес-плане системой налогообложения является Упрощенная система налогообложения (УСН):
УСН "Доходы" исчисляется по ставке 6% от выручки;
налог на имущество исчисляется в размере 2,2% от стоимости имущества на балансе;
земельный налог исчисляется в размере 1,5% от кадастровой стоимости земли (*** руб.);
страховые взносы начисляются по ставке 30,2% на МРОТ и 15,1% на ФОТ свыше МРОТа.
При выходе на проектную мощность налогообложение составит в среднем по *** руб. / месяц.
Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).
8. Точка безубыточности
Безубыточный объем продаж наступает при достижении ***% от плановой выручки, что соответствует *** руб. / год.
Превышение продаж дает рост прибыли ***% на каждый 1% превышения.
9. Чистая прибыль
Рентабельность по чистой прибыли: ***%.
Чистая прибыль: *** руб. / год (после возврата инвестиций) к распределению между командой проекта и инвестором.
Готовый бизнес-план складского комплекса содержит 113 страниц, 30 таблиц, 39 графиков и 10 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.
|
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА |
5 |
|
1.1. Производственные параметры проекта |
6 |
|
1.2. Сроки реализации проекта |
8 |
|
1.3. Потребность в инвестициях |
8 |
|
1.4. Срок окупаемости проекта |
9 |
|
1.5. Персонал складского комплекса |
11 |
|
1.6. Налогообложение |
11 |
|
1.7. Точка безубыточности |
11 |
|
1.8. Чистая прибыль |
11 |
|
1.9. Показатели эффективности проекта |
12 |
|
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ |
14 |
|
2.1. Прогноз социально-экономического развития РФ на 2023-2025 гг. |
14 |
|
2.2. Классификация складской недвижимости |
15 |
|
2.3. Основные индикаторы рынка складской недвижимости в РФ |
21 |
|
2.4. Общий объём предложения складской недвижимости в РФ |
22 |
|
2.5. Количество организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью |
26 |
|
2.6. Динамика строительства новых общетоварных складов |
28 |
|
2.7. Вакантность складской недвижимости |
34 |
|
2.8. Ставки аренды на складские площади |
35 |
|
2.9. Выручка от деятельности по складированию и хранению |
36 |
|
2.10. Чистая прибыль от деятельности по складированию и хранению |
41 |
|
2.11. Рентабельность деятельности по складированию и хранению |
48 |
|
2.12. Рейтинг организаций, занимающихся деятельностью по складированию и хранению в РФ |
52 |
|
2.13. Профили крупнейших операторов складских комплексов в РФ |
55 |
|
2.13.1. ООО "Газпром ПХГ" |
55 |
|
2.13.2. АО "Полюс Логистика" |
55 |
|
2.13.3. ФМ Ложистик |
56 |
|
2.14. Складские площади онлайн-ритейлеров |
58 |
|
2.14.1. Складские площади ООО "ВАЙЛДБЕРРИЗ" |
59 |
|
2.14.2. Складские помещения OZON (ООО "ИНТЕРНЕТ РЕШЕНИЯ") |
60 |
|
2.15. Главные тенденции на рынке складской недвижимости |
60 |
|
2.16. Перспективы развития рынка складской недвижимости |
61 |
|
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН |
63 |
|
3.1. Ставки аренды |
63 |
|
3.2. План выручки от сдачи в аренду |
64 |
|
3.3. Текущие затраты |
66 |
|
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА |
69 |
|
4.1. Потребность в персонале |
69 |
|
4.2. Фонд оплаты труда |
70 |
|
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН |
72 |
|
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций |
72 |
|
5.2. Календарный план реализации проекта |
74 |
|
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ |
76 |
|
6.1. Точка безубыточности |
76 |
|
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА |
78 |
|
7.1. Основные предположения к расчетам |
78 |
|
7.2. План движения денежных средств (cash flow) |
80 |
|
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ) |
85 |
|
7.4. Налогообложение |
91 |
|
7.5. План доходов кредитора |
94 |
|
7.6. Прогноз доходов владельца проекта |
109 |
|
8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА |
113 |
Итого бизнес-план строительства складского комплекса содержит 113 страниц, 30 таблиц, 39 графиков и 10 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.
Список графиков
График 1. План поступления выручки от аренды (руб.).
График 2. План текущих затрат (руб.).
График 3. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2025, %.
График 4. Распределение введенных объектов по типу строительства в регионах России, 2019-2023 гг., %.
График 5. Динамика количества организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью, по данным государственной регистрации в РФ, апрель 2017 – июль 2024 гг., ед.
График 6. Динамика количества вновь созданных организаций, занимающихся деятельностью по складированию и хранению в РФ, 2017-2022 г., ед.
График 7. Динамика строительства новых общетоварных складов в РФ, 2017 – 2023 гг., млрд. м2.
График 8. Структура строительства новых общетоварных складов по регионам РФ, 2023 г., млн. м2.
График 9. Динамика доли вакантных складских площадей в РФ, 2017-2024 гг., %.
График 10. Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в складских объектах класса A, 2017-2024 гг., руб./м2/год.
График 11. Динамика выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению в РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
График 12. Структура распределения выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2023 г., млрд. руб.
График 13. Динамика объёма чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению в РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
График 14. Структура распределения объема чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2023 гг., млрд. руб.
График 15. Динамика уровня рентабельности деятельности по складированию и хранению в РФ, 2017 – 2023 гг., %.
График 16. Структура уровня рентабельности деятельности по складированию и хранению в РФ, 2023 гг., %.
График 17. Динамика выручки АО "ФМ ЛОЖИСТИК ВОСТОК", 2012-2023 гг., млрд. руб.
График 18. Динамика чистой прибыли АО "ФМ ЛОЖИСТИК ВОСТОК", 2012-2023 гг., млрд. руб.
График 19. Динамика активов АО "ФМ ЛОЖИСТИК ВОСТОК", 2011-2023 гг., млрд. руб.
График 20. Динамика чистых активов АО "ФМ ЛОЖИСТИК ВОСТОК", 2011-2023 гг., млрд. руб.
График 21. Динамика выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению в РФ., 2017 – 2023 гг. с прогнозом до 2035 г., млрд. руб.
График 22. Динамика строительства новых общетоварных складов в РФ, 2017 – 2023 гг. с прогнозом до 2035 г., млрд. м2.
График 23. План выручки от аренды (руб.).
График 24. План текущих затрат (руб.).
График 25. Доля ФОТ в выручке (%).
График 26. Транши инвестиций в проект.
График 27. Расчет точки безубыточности.
График 28. Выручка и чистая прибыль (руб.).
График 29. EBITDA и чистая прибыль (руб.).
График 30. Рентабельность (%).
График 31. Выручка, затраты, прибыль.
График 32. Динамика чистой прибыли.
График 33. Финансовые результаты.
График 34. Налоговая нагрузка (%).
График 35. Получение и погашение кредита (руб.).
График 36. Обслуживание кредита (руб.).
График 37. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 38. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 39. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом.
Список диаграмм
Диаграмма 1. Структура инвестиций в проект.
Диаграмма 2. Распределение общего объема качественной складской недвижимости России, 2023 г., %.
Диаграмма 3. Структура строительства новых общетоварных складов по ФО РФ, 2023 г., %
Диаграмма 4. Структура распределения выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению по ФО РФ., 2023 г., %.
Диаграмма 5. Структура распределения объема чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению по ФО РФ., 2023 гг., млрд. руб.
Диаграмма 6. Структура аренды складов московского региона, 2023 г., %.
Диаграмма 7. Структура аренды складов московского региона, I квартал 2023 г., %.
Диаграмма 8. Структура текущих затрат.
Диаграмма 9. Структура инвестиций в проект.
Диаграмма 10. Структура налоговых отчислений.
Итого бизнес-план строительства складского комплекса содержит 113 страниц, 30 таблиц, 39 графиков и 10 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.
Таблица 1. Справочные значения проекта.
Таблица 2. План поступления выручки, руб.
Таблица 3. Основные направления инвестиций.
Таблица 4. Штатное расписание
Таблица 5. Показатели эффективности проекта.
Таблица 6. Классификация складов Knight Frank.
Таблица 7. Классификация складов Swiss Realty Group.
Таблица 8. Основные индикаторы рынка складской недвижимости в РФ, 2022 – 2023 гг.
Таблица 9. Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России, 2023 г.
Таблица 10. Динамика количества вновь созданных организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью, по данным государственной регистрации в РФ, 2017-2022 гг.
Таблица 11. Динамика строительства новых общетоварных складов по регионам РФ, 2017 – 2023 гг., млн. м2.
Таблица 12. Динамика выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
Таблица 13. Динамика объёма чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
Таблица 14. Динамика уровня рентабельности деятельности по складированию и хранению по регионам РФ, 2017 – 2023 гг., %.
Таблица 15. 50 наиболее крупных по выручке организаций, занимающихся деятельностью по складированию и хранению в РФ, 2023 г.
Таблица 16. Ставки аренды.
Таблица 17. План поступления выручки, руб.
Таблица 18. Параметры текущих затрат.
Таблица 19. План текущих затрат по годам, руб.
Таблица 20. Штатное расписание
Таблица 21. Фонд оплаты труда помесячно, руб.
Таблица 22. Основные направления инвестиций.
Таблица 23. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 24. Расчет точки безубыточности.
Таблица 25. Отчет о движении денежных средств по годам, руб.
Таблица 26. План прибылей и убытков по годам, руб.
Таблица 27. Показатели ОПУ.
Таблица 28. Текущие налоги, начисленные по годам, 2025-2044 гг., руб.
Таблица 29. Получение и возврат кредита.
Таблица 30. Показатели эффективности инвестиций.
Итого бизнес-план строительства складского комплекса содержит 113 страниц, 30 таблиц, 39 графиков и 10 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.
Статья, 26 декабря 2024
РБК Исследования рынков
В 2024 году темпы открытия сетевых ресторанов быстрого питания замедлились
По данным «РБК Исследований рынков», сетевые рестораны быстрого питания в России за период с июля 2023 года по июль 2024 года приросли на 392 точки, или 3,1%.
После взрывного роста, наблюдавшегося в 2023 году, в 2024 году темпы открытий новых заведений в России заметно снизились. Влияние на количественный рост рынка оказывает более сложная макроэкономическая ситуация, в том числе: высокая ставка ЦБ, дефицит кадров, снижение маржинальности на фоне инфляции, рост ставок по аренде и другие факторы.
Российский рынок битумов показывает положительную тенденцию роста своей объемности, рост средних контрактных цен при экспорте продукции за рубеж и корректировку контрактных цен на импортируемую продукцию.
― Каким был 2023 год для вашей компании? Удалось ли достичь намеченных финансовых показателей и реализовать планы по развитию?
