Ипотечное кредитование в 2011 году

Нестабильность на финансовых рынках и удорожание фондирования не помешали 2011  году
стать рекордным по стоимости выданных ипотечных кредитов (713 млрд рублей). В теку -щем году рынок готов еще раз «обновить максимумы»: в отсутствие макроэкономических
потрясений объем кредитования превысит 1 трлн рублей (+55-65% к 2011 году).
Взяли планку: по итогам 2011 года объем ипотечного кредитования превзошел самые
оптимистичные прогнозы, превысив исторический «максимум» 2008 года. Объем предостав -ленных ипотечных кредитов составил 717 млрд рублей (против 656 млрд рублей в 2008 году), что
на 90% больше результатов 2010 года. Рекордный рост был во многом обеспечен ускорением рын -ка в  IV  квартале, которое происходило на фоне усиления нестабильности на финансовых рынках и
анонсирования отдельными банками планов по повышению ипотечных ставок. Часть потенциальных
заемщиков предпочла поскорее оформить ипотечные кредиты по более выгодным условиям, что и
определило резкий рывок в объемах выдачи к концу года (декабрь обеспечил 14% годовой выдачи).
Сказалось и улучшение ситуации на рынке жилищного строительства: впервые с 2008 года объем
введенного жилья показал положительную динамику (+6,6% в 2011 году).
Сбербанк России продолжает терять долю рынка, однако уровень концентрации на рынке
растет . Лидер рынка сдает свои позиции второй год подряд: в 2010 году его доля в объеме выдаче
снизилась с 58 до 49%, а в 2011-м упала еще на 4 п. п. Причина – опережающий рост ипотеки в
ВТБ 24 и Газпромбанке, которые нарастили объемы кредитования по итогам 2011 года в 2,5 раза
и более против умеренного результата Сбербанка России (74%). В результате доля ТОП-3 выросла
на 1,5 п. п. и составила 63%. Более того, если в 2010 году наблюдалось снижение концентрации
на рынке, то в 2011 году сложилась обратная ситуация. ТОП-20 ведущих ипотечных банков демон -стрировали заметно более высокие темпы роста по сравнению с малыми и средними банками, что
привело к росту их доли с 74 до 80%. Доля же небольших банков (ниже 201-го места по активам),
напротив, вернулась к показателям двухлетней давности (7,5 против 11% в 2010 году). Хорошая
динамика крупных банков была во многом обеспечена работой партнерских каналов продаж ипо -течных продуктов (риелторы, девелоперы). Высокую эффективность данного инструмента отметили
порядка 70% банкиров, опрошенных «Экспертом РА» осенью 2011 года.
На фоне ускоренного роста рынка доля АИЖК в объемах выдачи ипотеки снижается. По
итогам 2011 года объем рефинансированных АИЖК ипотечных кредитов снизился на 7% (годом
ранее темп прироста составил +80%), в результате его доля в объеме выдачи снизилась в два
раза (с 14 до 7%). На динамике показателя могло сказаться отсутствие достаточного спроса на
рефинансирование со стороны банков, стремившихся получить дополнительный процентный доход
от кредита на балансе. Неудивительно, что за прошедший год совокупный ипотечный портфель вы -рос на 31% (против 12% в 2010 году). По итогам первых двух месяцев текущего года активность
АИЖК на рынке возросла: объемы рефинансирования на 70% превысили результаты аналогичного
периода 2011 года. Вместе с тем, с апреля 2012 года вступает в силу новый принцип вознагражде -ния партнеров АИЖК, который ужесточает требования к качеству предоставляемых закладных. Для
региональных банков это может означать снижение доходности, вследствие чего они могут пред -почесть оставлять ипотечный кредит на балансе. Ограничение в рефинансировании способно при -вести к дальнейшему ухудшению позиций небольших участников и росту рыночной концентрации.
Размер имеет значение: заемщики смещают свои предпочтения в пользу небольших кре -дитов.  Во втором полугодии 2011 года доля ипотечных кредитов до 3 млн рублей в общем объеме
ипотечного кредитования выросла с 64 до 72%, в то время как спрос на крупные кредиты заметно
упал (их доля снизилась в два раза – с 12 до 6%). И это несмотря на заметное снижение величины
первоначального взноса в подавляющем большинстве банков, в том числе за счет распространения
ипотечного страхования. Очевидно, что на фоне макроэкономической нестабильности и в ожидании
увеличения ставок по кредитам часть заемщиков приняли решение оплатить значительную долю
приобретаемого жилья собственными средствами, снизив тем самым риск невозврата кредита и
обеспечив себе более выгодную ставку.
К новым рекордам: по прогнозам «Эксперта РА», по итогам 2012 года объем ипотечно-го кредитования составит 1,1-1,2 трлн рублей . Сдерживающее влияние на рынок в 1 полугодии
окажет наблюдаемый во многих банках рост процентных ставок. Отличные итоги января (объем вы -дачи на 90% превысил прошлогодние результаты) нельзя считать показательными: по заявлениям
банкиров, такой рост был во многом обеспечен сделками, одобренными, но не оплаченными в дека -бре 2011-го. Вместе с тем, 90% опрошенных «Экспертом РА» участников исследования ожидают,
что рост процентных ставок по итогам 1 полугодия не превысит 1,5 п. п. Поддержку рынку окажет
расширение участниками рынка своей продуктовой линейки: такие планы есть у 60% опрошенных
«Экспертом РА» ипотечных банков. Во второй половине года мы ожидаем умеренного роста спроса
на кредиты по мере стабилизации ситуации на финансовых рынках и снижения ставок по кредитам.
Позитива рынку в текущем году добавит и рост объемов строительства в отдельных регионах, пре-жде всего в Московской области, в преддверии расширения границ Москвы и частичного запрета
на новое строительство в столице.