― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― В конце прошлого года мы успешно реализовали два крупных бизнес-центра класса А. Это БЦ «Магистральная 12» и БЦ «Сидней Сити», расположенные на территории Большого Сити. Хотя оба объекта мы реализовали единым лотом, по своему характеру это были принципиально разные сделки — бизнес-центр на Магистральной приобрел конечный покупатель — компания «Протек», вторая сделка была инвестиционной.
На рынке сформировался дефицит крупных лотов. В том числе этот фактор помог нам провести сделки на выгодных условиях.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― Рынок до 2020 года был представлен преимущественно сделками аренды. Стратегия продаж появилась на рынке с началом программы МПТ и реализовывается в большей степени девелоперами жилья.
2023–2025 годы могу охарактеризовать как время уверенного роста доли продаж на рынке офисной недвижимости, которая достигла около 50% спроса. И эта доля имеет потенциал для дальнейшего роста, так как при высокой ключевой ставке стратегия аренды часто оказывается экономически неэффективной, и новые здания планируются уже в стратегии продаж.
В настоящий момент работаем с арендой крупных лотов, могу отметить наличие спроса, опять же, благодаря дефициту крупных лотов на рынке.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Сейчас мы наблюдаем устойчивый спрос на аренду крупных блоков. Если раньше в аренду сдавались площади «под отделку», то сейчас абсолютное большинство резидентов не готовы нести капитальные затраты в начале и предпочитают помещения с готовой отделкой, стоимость которой включена в арендную плату и распределена во времени. И здесь возникает ключевая проблема — разрыв в ожиданиях по уровню арендной платы между арендатором и арендодателем. Если раньше он составлял 10–20%, то сейчас стал заметно выше. Это связано с тем, что многие ориентируются на предложения в устаревших зданиях, освободившиеся после выезда арендаторов (других предложений на рынке фактически нет). Однако собственники этих помещений выполняли отделку в совершенно иных рыночных условиях — с другой кредитной нагрузкой и иной себестоимостью работ. Если резидент не готов самостоятельно делать отделку и нести капитальные затраты, то их берет на себя арендодатель. Ему также необходимо привлекать заемные средства по рыночной ставке с высокой ключевой ставкой.
К тому же, нужно понимать, что отделка после выезда арендатора также повлечет за собой капитальные затраты, а в новом здании есть возможность создать идеальный офис для компании с нуля и без исправления ошибок.
Как мы стараемся решать эту задачу? Мы реализовали отделку в собственном офисе ФСК в «Сидней Сити». Потенциальным арендаторам мы также готовы предложить готовые решения по отделке — с экономией по срокам за счет использования типовых проектов и проверенных решений. В текущих рыночных условиях такое предложение можно считать уникальным.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Чтобы присутствовал стабильный корпоративный спрос, а не только розничный, необходимо хорошее расположение объекта — в деловых кластерах или вблизи них, пешеходная доступность, а лучше непосредственная близость метро.
Отдельное внимание следует обращать на потенциал роста локации. Такой потенциал для развития сегодня имеют локации внутри Большого Сити, перспективными также являются места, приближенные к Ленинградскому деловому кластеру.
Если говорить про децентрализованные локации, то тут не все однозначно. Децентрализованный запад демонстрирует неплохие темпы продаж, восток — нет.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Чтобы идти в ногу со временем, мы следим за всеми передовыми технологиями и наиболее эффективные внедряем в свои проекты.
В пример можем привести наш бизнес-центр «Сидней Сити» общей площадью около 75 тыс. м2. Здесь планируем использовать технологии «умного офиса». Рабочие зоны будут оснащены IT‑инфраструктурой нового поколения, включая системы распознавания лиц (FaceID), интеллектуальную безопасность и аналитику.
Прилегающая территория благоустроена таким образом, чтобы создать комфортную пешеходную связь с жилыми домами и транспортной инфраструктурой района.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Заявленный на 2026–2030 годы объем офисных площадей составляет около трети всего существующего объема рынка. Абсолютное большинство будет реализовано в стратегии продажи, что при условии стабильного спроса, вызовет сильную конкуренцию.
Что касается нашей компании, то направление офисной недвижимости мы планируем развивать и дальше, в настоящее время мы активно смотрим перспективные площадки под строительство новых объектов. Рассматриваем локации в деловых кластерах или в непосредственной близости от них, с близостью метро. Это позволит создавать успешные проекты в условии конкуренции.
