― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― 2025 год был успешным для группы компаний «Пионер». Мы завершили строительство последнего корпуса бизнес-парка Ostankino и открыли торгово-офисный комплекс Botanica. Особенностью обоих проектов стало то, что последний «квадратный метр» был продан до ввода зданий в эксплуатацию. Это свидетельствует о высоком спросе на офисную недвижимость и хорошей репутации нас как девелопера.
Развитие компании во многом определялось текущей экономической ситуацией. Высокая ключевая ставка Центрального банка вынуждала нас искать новые подходы к продажам. Одним из таких решений стало использование договора купли-продажи будущей вещи, который позволяет создавать объекты на средства покупателей. Пока у нас нет таких проектов, но в будущем, если ключевая ставка и стоимость заимствований останутся высокими, мы, возможно, обратимся к этой практике.
Отмечу, что рассрочка платежей стала популярной на рынке. Сегодня этот механизм используется для продажи офисов «в нарезку» на этапе строительства. Однако есть клиенты, предпочитающие приобретать недвижимость за собственные средства при 100% оплате. Они рассматривают объект как выгодное вложение и требуют скидку в качестве страховки.
Важным драйвером для первичного рынка коммерческой недвижимости в Москве стало участие в городской программе создания мест приложения труда. Мы были первыми в городе, кто начал строительство объектов по этой программе, и наш опыт оказался успешным. Все объекты были построены и реализованы.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― За последние три года спрос на офисы прошел путь от осторожного восстановления после пандемии к уверенному росту. В 2023 году офисы не пользовались популярностью, но в 2024–2025 годах рынок начал демонстрировать устойчивый рост. Покупатели стали больше ценить комфорт и эффективность офисных пространств. Они все чаще выбирают офисы класса A или Prime, предпочитая их классу B. Востребованы и целые здания, как, например, в бизнес-парке Ostankino, где один корпус приобрела крупная российская IT-компания для своей штаб-квартиры, а второе здание купил инвестор для «гибких офисов».
Рынок отреагировал на изменение спроса дефицитом качественных офисов. Однако благодаря программе МПТ ситуация улучшается, и девелоперы начали строить новые офисные здания за пределами ТТК, в спальных районах.
Сегодня покупатели предпочитают небольшие офисы, так называемую мелкую нарезку. Это особенно актуально для малого и среднего бизнеса, а также частных инвесторов, которые сталкиваются с высокими ставками по кредитам. Такие офисы подходят как для открытия собственного бизнеса, так и для сдачи в аренду. Важно, чтобы рядом была качественная инфраструктура. Например, торгово-офисный центр Botanica входит в многофункциональный комплекс, где есть не только офисные помещения, но и торговая галерея с магазинами, кафе, фитнес- и детскими центрами, и апарт-отелем. Эта многофункциональность делает комплекс привлекательным 24/7, повышая лояльность сотрудников компаний, которые выбирают офисы здесь, и привлекая новых арендаторов.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Безусловно, изменения заметны и носят фундаментальный характер. Исследования наших аналитиков показывают, что бизнес начал воспринимать офис не просто как статью расхода, а как инструмент для удержания и привлечения талантливых сотрудников. Офисное пространство теперь становится частью HR-бренда. Это отчасти связано с кадровым голодом в некоторых отраслях. Качество офисной среды выходит на первый план, и покупатели, и арендаторы стали более требовательными.
Если раньше ключевыми критериями выбора были стоимость аренды и планировочный шаг колонн, то сегодня подход изменился. Топ-менеджеры и собственники компаний лично осматривают район, оценивая пешую доступность до метро (7–10 минут), наличие парковок, качественных кафе и спортивных клубов. Безопасность территории также важна: освещение, камеры видеонаблюдения и другие меры.
Сегодня офисы предпочитают покупать, что позволяет компаниям обрести стабильность, сформировать актив и защититься от роста арендной платы, который наблюдался в прошлом году. Например, еще до завершения строительства последнего корпуса в бизнес-парке Ostankino мы уже распродавали там остатки площадей. Это, на мой взгляд, лучшее подтверждение происходящих изменений.
― Какие сегменты и локации сейчас наиболее востребованы?
― Сегодня, как и раньше, востребованы локации с высоким качеством жизни и удобной транспортной доступностью, в пределах 30 минут от места работы сотрудников. Это уже не только старый центр, ТТК и деловые районы. Мы видим интерес к югу, например, к Даниловскому району рядом с Павелецкой и Садовым кольцом. На Дербеневской набережной мы строим 13-этажный бизнес-центр А-класса «Опус», который сможет принять около 3 тысяч человек. Мы создаём для них современную среду с парком и торговой галереей. Такой подход к офисным центрам нетипичен для рынка. Также стоит отметить Бутырский район рядом с нашим бизнес-парком Ostankino, где активно возводятся жилые дома. Нечасто в столице можно встретить многофункциональные комплексы, сочетающие три функции, как Botanica.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― Главными достижениями за 2025 год, безусловно, стали ввод в эксплуатацию и полная реализация двух знаковых наших офисных проектов.
Мы завершили формирование современного делового кластера Ostankino из шести зданий. Все офисные площади были распроданы еще до получения разрешения на ввод, что свидетельствует о высоком доверии бизнеса к нашему продукту и созданию около 12 тысяч рабочих мест.
Также мы завершили проект ТОЦ Botanica, который стал частью масштабного развития транспортно-пересадочного узла «Ботанический сад» от компании «Пионер». В этой локации мы построили два жилых квартала, отреставрировали два культурных объекта и создали многофункциональный комплекс с апарт-отелем и торгово-офисным центром. В прошлом году передали собственникам 280 офисов и создали полноценную городскую среду с торговым центром, фудхоллом и апарт-отелем. Этот проект получил высокую оценку на премии REPA-2025 и был признан лучшим многофункциональным комплексом.
Кроме того, заметно вырос интерес к бизнес-центру «Опус» с архитектурой от «Цимайло Ляшенко и Партнеры». Здесь из окон открываются виды на Москву-реку, а его распроданность составляет 74%.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Для нас инновации — это комплексные решения, которые повышают эффективность и комфорт. Например, на наших объектах мы устанавливаем «умные» диспетчерские, которые обеспечивают цифровой контроль всех систем жизнеобеспечения зданий. Также мы активно используем энергоэффективное вентиляционное оборудование с рекуперацией тепла. Это позволяет нашим собственникам и арендаторам экономить на коммунальных платежах.
В проекте «Опус» мы делаем ставку не только на технологии внутри здания, но и на создание качественной внешней среды. Важной инновацией является интеграция жилой и офисной частей. Мы создаем пространство с прогулочным парком для жителей. Для офисных сотрудников предусмотрены зоны отдыха, включая теннисные столы и беседки.
В ближайшие годы мы планируем развивать эту концепцию на других проектах. Это будет означать еще более тесную интеграцию коммерческих и жилых объектов, а также внедрение принципов «зеленого» строительства во всех наших новых проектах.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Мы смотрим в будущее с определённым оптимизмом. Рынок уже стоит на пороге рекордных объёмов ввода офисных площадей. Однако, по нашим оценкам, качественное предложение будет полностью удовлетворять спрос. Это приведёт к росту спроса на офисы класса А и стабилизации в проектах с качественной инфраструктурой и удобной нарезкой.
Наша стратегия в коммерческой недвижимости останется прежней: мы сосредоточимся на качественных проектах в рамках комплексного развития территорий. Мы будем расширять портфель офисной недвижимости, но только в связке с жилыми проектами и созданием комфортной городской среды.
В будущем планируем реализовать множество новых квадратных метров офисной недвижимости в рамках комплексного развития территорий, которые мы называем «городскими проектами». У нас есть несколько площадок в Москве для реализации этих проектов.
