― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Ключевыми итогами 2025 года стали рекордный ввод офисных площадей (726 тыс. м2) и значительное увеличение объема предложения в продаже (до 976 тыс. м2). Это максимумы за последние годы. Однако, несмотря на рост предложения, рынок остается дефицитным. Вакантность по итогам года хоть и увеличилась до 5,7%, но все еще минимальна. Нормальным считается уровень в 10–15%. Если же говорить о самых популярных локациях, таких как «Москва-Сити», «Большой Сити», Ленинградский коридор, и сегменте крупных офисных блоков, то здесь качественных и доступных помещений практически нет.
На этом фоне 2025-й для MR стал годом консолидации экспертизы. Мы представили все офисные проекты под единым брендом — MR Office. В текущем портфеле — 8 объектов в ключевых бизнес-локациях Москвы общей площадью свыше 1 млн м2. В частности, мы вывели на рынок JOIS, MIND, LINK, BELL, One, TOP TOWER. Кроме того, компания MR стала лидером по вводу офисов: 221,7 тыс. м2 — это больше, чем у основных игроков вместе взятых. В 2025 году мы завершили строительство башни Space Tower премиальных небоскребов iCITY и деловых башен четвертой очереди многофункционального комплекса SLAVA.
Что касается ключевых факторов, то они характерны для всей отрасли в целом. С одной стороны, высокая себестоимость строительства и дорогое заемное финансирование, которые повышают требования к эффективности проектов и компетенциям девелопера. С другой — изменения в процедурах согласования нового строительства. Процессы стали немного продолжительнее и поменялись по составу необходимых действий, что сдвигает вправо выход на рынок части офисных проектов. Наконец, нельзя не отметить общие инфляционные риски и ограниченность инвестиционных инструментов, из-за которых на коммерческую недвижимость чаще стали смотреть как на защитный актив.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― Главный тренд последних лет — это переход от аренды к продаже офисов. Практически все новые объекты, заявленные в 2024–2025 годах, изначально проектируются для розничной реализации. Это экономически более выгодная модель, поэтому прогнозирую, что тенденция сохранится на ближайшие четыре-пять лет.
В этих условиях трансформируется и спрос. Если в 2022 году доля конечных пользователей на рынке коммерческой недвижимости составляла 10–15%, то по итогам прошлого — этот показатель превышает 50%. Сегодня покупка офиса — это наиболее выгодный и комфортный способ удовлетворить потребность в качественном пространстве. В отличие от аренды, здесь есть выбор, при этом цены остаются приемлемыми.
Что касается форматов, то на протяжении 2023–2025 годов наблюдался устойчивый рост продаж офисов в мелкую нарезку. На это в том числе ориентировались девелоперы, которые вывели на рынок много спекулятивных проектов. Однако в 2025 году мы начали фиксировать новый тренд: максимума достигло число обращений от корпораций, которым требуются пространства от 20 тыс. м2. Иными словами, сейчас рынок — как предложение, так и спрос — движется к созданию полноценных штаб-квартир, комплексных решений, способных поддерживать развитие компании и повышать ее эффективность.
Кроме того, начинает развиваться интересный тренд на специализацию офисов под конкретный тип бизнеса. Проект здания адаптируется по техническому заданию от покупателя — это модель, при которой девелопер работает за фиксированный гонорар, без собственных инвестиций и рисков (фи-девелопмент). Такой формат позволяет проектировать объекты с заданными параметрами этажа и здания, набором функций для определенного бизнеса, например банковские штаб-квартиры.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Фундаментально изменилось само отношение. Во-первых, офис больше не статья расходов. Сегодня компании рассматривают приобретение помещения как стратегическую инвестицию в развитие. Во-вторых, ни у кого уже не возникает сомнений, что офис — инструмент повышения эффективности и удержания человеческого капитала. Поэтому на первый план начинают выходить инфраструктурное наполнение бизнес-центра, благоустройство, архитектура.
Для арендаторов рынок стал менее предсказуемым. Рост эксплуатационных расходов собственников ведет к пересмотру ставок, что создает риски для финансовых моделей компаний, особенно малого и среднего бизнеса. В условиях дефицита качественного предложения арендаторы все чаще сталкиваются с необходимостью срочного поиска новых площадей. Это подталкивает их к рассмотрению покупки как более стабильной и выгодной альтернативы, которая обеспечивает долгосрочную предсказуемость.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Структура предложения представлена преимущественно офисами класса A — на них приходится более 80% всех новых объектов. Однако на фоне экономических ограничений и высокой конкуренции все большее значение приобретают качественные проекты сегмента B. Не исключено, что в ближайшие годы мы увидим рост предложения именно таких объектов. Тем более что отличия между классами А и В стали менее значительными за последнее время. В перспективе рынок будет насыщаться современными, универсальными офисами, схожими по уровню наполнения и функциональности.
В части локаций спрос всегда отражается на цене, поэтому достаточно посмотреть на пятерку самых дорогих офисных районов Москвы. Возглавляет топ-5 «Москва-Сити» — наиболее престижная деловая локация страны. Доля свободных площадей здесь по итогам 2025 года снизилась на 0,9% — до рекордных 2,8%. И это несмотря на ввод башни iCity Space на 92,2 тыс. м2. К 2030 году объем помещений в локации вырастет еще на треть — до 2,2 млн м2. Но фактически уже треть офисов выкуплена, а интерес к остальным очень высокий, в том числе потому, что сейчас наиболее подходящий момент для входа: по опыту, цена квадратного метра офисов в «Москва-Сити» за время строительства растет в два-три раза.
Далее в списке идут «Большой Сити», Ленинградский коридор и Павелецкий деловой район. Цены в них увеличились в среднем почти на 40%. Замыкает пятерку Кутузовский деловой район — зона от «Москва-Сити» до МКАД, одна из самых перспективных с точки зрения развития. Новое строительство здесь только набирает обороты, а существующих площадей недостаточно: вакантность в локации составляет всего 3,7%.
Думаю, что эта пятерка продолжит пользоваться наибольшим спросом. Офисы в последние годы, безусловно, шагнули за пределы ТТК. Но, несмотря на процессы децентрализации, которые сейчас активно идут в Москве, в первую очередь благодаря программам МПТ и КРТ, инвесторам и компаниям все равно больше интересны уже сложившиеся деловые районы — с понятной инфраструктурой, логистикой, окружением.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― Одним из главных достижений года стал ввод в эксплуатацию деловых башен iCITY. Этот проект — наш флагман в «Москва-Сити», непосредственное подтверждение экспертизы и компетенций, пример реализации высоких стандартов.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Основной акцент мы делаем на гармоничную интеграцию архитектуры в городскую среду, применение принципов устойчивого развития (ESG) и создание комфортной экосистемы для бизнеса в наших проектах. MR Office не только следует лучшим практикам, но и формирует их. У нас есть внутренние стандарты проектирования, которые по своей сути направлены на то, чтобы наши проекты были на ступень выше, чем это принято на рынке. У каждого объекта есть своя изюминка, и порой не одна: от окон с функцией проветривания в небоскребах BELL до первых в стране двухпалубных высокоскоростных лифтов в iСITY. Мы также развиваем компетенции в фи-девелопменте, позволяющие нам реализовывать сложнейшие индивидуальные проекты (tailor-made) штаб-квартир по техническим заданиям крупнейших корпораций.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Цель номер один — реализовать в срок начатые проекты. Кроме того, до 2030 года мы готовим запуск около 10 новых объектов. Уже на 2026 год девелопер MR запланировал два старта. Первый из них — бизнес-центр SET на Верейской улице — мы представили в феврале. Комплекс общей площадью 130 тыс. м2 включает три корпуса высотой 4, 20 и 38 этажей. Более 75 тыс. м2, расположенных в высотных башнях, приходится на офисы. Проект может быть особо привлекателен для инвесторов за счет низкой стартовой цены (от 350 тыс. руб.) и большого потенциала роста.
