― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Первое полугодие 2025 года было для нас очень активным. Это был период в каком-то смысле противоречивых рекордов: с одной стороны, нам удалось удерживать крайне низкую вакансию в Москве — на уровне около 3%, с другой — мы закрыли порядка 11 000 м2 новых сделок. Это второй результат по объему реализованных площадей за всю историю Space 1.
Начиная с третьего квартала 2025 года, мы увидели постепенное замедление спроса со стороны клиентов. Бизнес стал осторожнее в принятии решений, увеличился цикл сделок, и часть компаний заняла выжидательную позицию.
Запуск новых площадок заметно усложнился: выросли арендные ставки со стороны собственников, практически отсутствует вакансия в качественных бизнес-центрах, существенно увеличился CAPEX. Всё это делает новые проекты более чувствительными к рискам, и рынок в целом стал осторожнее.
Дополнительно влияет общее замедление деловой активности: компании аккуратнее подходят к расходам, часть оптимизирует офисные бюджеты. Из-за коротких сроков договоров в гибком сегменте эта динамика заметнее, чем в классических офисах.
Важно, что рост вакансии здесь не носит структурного характера — это скорее быстрая реакция рынка на экономические условия и ввод новых объектов.
Отдельно стоит отметить давление на экономику проектов. За последние два года выросли все ключевые статьи затрат: арендные ставки, стоимость отделки, инженерии, мебели, ИТ-инфраструктуры. Существенно увеличился и OPEX — от клининга до технической эксплуатации и управляющего персонала. При этом в сервисных офисах все эти расходы уже включены в продукт.
2025 год также стал непростым с точки зрения продления договоров: мы проходили через активные переговоры с собственниками на фоне роста ставок. При этом спрос оставался устойчивым — уровень вакансии в течение большей части года был минимальным, а ротация арендаторов практически отсутствовала.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― В 2023–2025 годах спрос на офисы формировался под влиянием сразу нескольких факторов — геополитики, макроэкономики и изменений внутри самих компаний.
Первый заметный драйвер — локализация международных брендов. Компании пересобирали свои офисные стратегии: кто-то сокращал площади, кто-то, наоборот, расширялся, но многие пересматривали подход к организации рабочих мест и эффективности использования пространства.
Второй тренд — трансформация присутствия иностранных компаний. Многие сохранили минимальное присутствие на российском рынке, и здесь оказался востребован формат smart-офисов. Согласно классификации сервисных офисов НАОК, это сбалансированная модель, где есть приватные кабинеты, но при этом сохраняется развитая сервисная инфраструктура.
Третья важная группа — российские компании, которые активно росли и занимали освободившиеся ниши. Во многом именно они стали ключевыми драйверами спроса в 2024–2025 годах.
Если говорить о предложении, здесь произошёл довольно существенный сдвиг. На фоне роста себестоимости строительства и высокой стоимости заемного финансирования девелоперам стало сложнее реализовывать проекты под аренду. В результате рынок заметно сместился в сторону офисов на продажу.
Что касается востребованных форматов, сегодня очевиден тренд на готовые решения. Компании не хотят инвестировать в CAPEX, брать на себя риски стройки и длительного запуска офиса. Поэтому спрос смещается в сторону сервисных офисов, гибких форматов и тех же smart-офисов, где можно быстро заехать и начать работать без дополнительных вложений.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Меняется профиль клиента: всё чаще в сервисные офисы приходят компании из реального сектора, с чётким запросом и высокой скоростью принятия решений.
2025 стал годом крупных сделок — одна из наших сделок вошла в число крупнейших за всю историю рынка сервисных офисов в России. Это говорит о том, что гибкий формат окончательно перестал быть «временным решением» и воспринимается как полноценная альтернатива классическому офису.
Ещё один важный тренд — отказ от собственных инвестиций в офисную инфраструктуру. Компании всё чаще выбирают готовые пространства с отделкой и сервисом, перекладывая CAPEX на оператора. И именно это является ключевым преимуществом сервисных офисов.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Несмотря на развитие новых деловых районов, основной спрос по-прежнему сосредоточен в сложившихся кластерах: Ленинградский коридор, Белорусская, Павелецкая, Таганская, Москва-Сити.
Это объясняется просто: здесь уже сформирована деловая среда, отличная транспортная доступность и развитая инфраструктура. В таких локациях вакансия минимальна, а в ряде объектов — отсутствует вовсе.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― Здесь, конечно, выделяется масштабом сделка, которая вошла в топ-5 по объему за всю историю рынка сервисных офисов в России. В мае 2025 года девелоперская компания Sminex заняла 7 150 м2 в пространстве Space 1 Балчуг, рассчитанных на 944 рабочих места.
Также отмечу сделку с финтех-компанией «Рокетбанк», которая заняла офис в Space 1 JET Красная Роза. Площадь офиса составляет 1 000 м2 и рассчитана на 187 рабочих мест. Это пример клиента, для которого важно сочетание технологичности, гибкости и качественного пользовательского опыта.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Мы активно развиваем автоматизацию клиентского опыта. В частности, систему обработки заявок арендаторов с использованием ИИ — это позволяет быстрее реагировать на запросы и снижать операционную нагрузку на команды.
При этом весь базовый функционал уже переведён в мобильное приложение: доступ в здание, подача заявок, бронирование переговорных и рабочих мест.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― В целом мы смотрим на горизонт до 2030 года с оптимизмом. Рынок во многом будет зависеть от денежно-кредитной политики: по мере её смягчения и снижения стоимости заемного финансирования экономика перейдёт к следующему этапу роста, что напрямую отразится на деловой активности и спросе на офисы.
2026 год, на мой взгляд, станет переходным. Мы наблюдаем паузу в первой половине года, после чего, начиная с середины, рынок начнёт постепенно оживать — в первую очередь за счёт отложенного спроса и восстановления инвестиционной активности.
Текущую паузу в спросе мы используем для стратегического развития: в этом году уже подписали новую площадку на 2 300 м2, продолжаем рассматривать дополнительные проекты в Москве и параллельно оцениваем выход в новые регионы.
При этом до 2030 года на рынок выйдет значительный объём качественного предложения. Важно, что большая его часть будет реализовываться в формате продажи, а не аренды — этот тренд уже сформировался и в ближайшие годы сохранится.
Отдельно стоит отметить развитие инвестиционных инструментов. Мы видим рост интереса к ЗПИФам и в целом повышение доверия к коллективным инвестициям в недвижимость. Это создаёт дополнительный источник ликвидности для рынка и открывает новые возможности как для девелоперов, так и для инвесторов.
