― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― В контексте развития компании 2025 год стал для STONE логичным продолжением системной стратегии по расширению офисной географии: сегодня наши объекты представлены в более чем восьми деловых районах Москвы. Мы сохраняем ключевой фокус на комплексном развитии Мнёвниковской поймы и Ходынского поля — локациях, где с учетом высокого спроса представлены сразу несколько проектов компании с помещениями разного формата, от небольших офисных блоков до зданий под штаб-квартиру.
По итогам прошлого года в активную фазу строительства были выведены сразу шесть бизнес-центров в ключевых деловых локациях, а совокупный объем строящихся объектов девелопера достиг 1 млн м2 — это почти вдвое больше показателя на начало 2025 года. Наш подход — это выверенный баланс между новыми стартами и последовательным наращиванием объемов строительства: такая модель позволяет своевременно обновлять линейку предложения и отвечать на актуальные запросы рынка.
В 2025 году рынок офисной недвижимости перешел в более сбалансированную фазу — с сохранением высокой деловой активности, но уже без эффекта ажиотажного спроса, характерного для 2023–2024 годов. Вместе с этим мы зафиксировали большое количество стартов: в течение 2025 года в продажи блоками вышло 27 новых объектов класса А внутри МКАД, что существенным образом расширило витрину предложения.
Что касается экономических факторов, рост себестоимости строительства стал важным индикатором, который продолжил оказывать влияние на рынок офисной недвижимости в целом. По данным аналитического центра STONE, на конец 2025 года показатель достиг отметки в 350 тыс. руб. за м2 полезной площади без учета затрат на покупку земельного участка и маркетинговых расходов, что на 18% выше по сравнению с итогами предыдущего года. В дальнейшем мы ожидаем постепенное снижение темпов роста себестоимости, но в краткосрочной перспективе это не представляется возможным: на экономику девелоперских проектов продолжают воздействовать дефицит рабочей силы, рост цен на материалы и оборудование, увеличение налоговой нагрузки.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― В 2023–2024 годах на фоне ограниченного качественного предложения и структурных изменений в экономике рынок офисной недвижимости проходил фазу ажиотажного спроса, и значительную долю в сделках формировали инвесторы. В 2025 году произошел переход рынка к более взвешенной динамике — можно охарактеризовать этот период как год стабилизации, когда активность инвесторов несколько снизилась, а в структуре спроса стали преобладать конечные пользователи. Последнее во многом связано с ростом арендных ставок на 20–30%, начиная с 2024 года: в условиях волатильного рынка аренды собственный офис становится инструментом хеджирования рисков, достижения долгосрочной финансовой устойчивости и управляемости затрат компании.
С точки зрения форматов наиболее востребованными остаются небольшие офисные блоки до 500 м2. Инвесторы, как правило, ориентируются на лоты до 150 м2, тогда как для собственного размещения компании останавливают свой выбор на диапазоне площадей в 300–400 м2. Предпочтение отдается преимущественно угловым помещениям с увеличенной площадью остекления, что дает возможность гибко организовать рабочее пространство и сделать грамотное зонирование.
В то же время крупные объемы — этажи и офисные блоки от 5 тыс. м2 – остаются в остром дефиците как в аренде, так и в продаже. По нашим оценкам, в настоящий момент такой формат составляет менее 5% от общего объема доступного предложения, что свидетельствует об устойчивом интересе со стороны крупных корпораций.
На фоне переноса сроков готовности объектов и сохраняющегося дефицита качественных готовых офисов класса А закономерно усиливается интерес к строящимся бизнес-центрам. Широкая линейка предложения по площадям и стадиям готовности позволяет бизнесу гибко планировать размещение и рассматривать покупку как стратегическое решение с горизонтом планирования на несколько лет вперед.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― В 2025 году мы фиксируем качественные изменения в поведении покупателей и арендаторов офисной недвижимости: за счет активных стартов и выхода на рынок непрофильных игроков произошло существенное расширение витрины предложения, что сделало выбор потенциального клиента более осознанным.
Сегодня при выборе объекта бизнес и инвесторы оценивают не только базовые параметры проекта — локацию, архитектуру, инженерное оснащение, — но и репутацию девелопера, а также способность обеспечивать системное постпродажное сопровождение. Существенное значение приобретают дополнительные сервисы и продуманная клиентская экосистема — например, наличие партнерской УК, которая глубоко знакома со всеми архитектурными и инженерно-техническими особенностями проекта, что обеспечивает более высокий уровень эксплуатации объекта.
При этом в разрезе проектов в приоритете по-прежнему остаются локации с высокой транспортной доступностью, расположенные в динамично развивающихся районах или уже сформированных деловых кластерах, где уже выстроены бизнес-связи. Компании выбирают интеграцию в среду, которая усиливает их позиции и создает потенциал для дальнейшего роста.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Наибольшим спросом пользуются уже сложившиеся деловые локации, а также территории в непосредственной близости к ним. Ключевым фактором развития перспективных площадок становится смещение спроса из уже существующих кластеров: новые проекты закономерно появляются рядом с устоявшимися деловыми районами, усиливая их влияние и постепенно формируя более крупные субрынки. Так, вокруг «Белорусской» уже сформировался единый Белорусско-Савеловский кластер, а экспансия Ленинградского делового коридора способствовала развитию Ходынки как мощной точки притяжения бизнеса.
В целом наиболее востребованными деловыми локациями по-прежнему остаются «Москва-Сити», Ленинградский деловой коридор, Белорусско-Савеловский кластер и Ходынка. Развитая транспортная доступность, концентрация деловой активности и сформированный статус минимизирует риски для собственников и арендаторов.
Практика подтверждает, что успех проекта напрямую связан с корректно выбранной локацией. Так, премиальные бизнес-центры STONE в Мнёвниках демонстрируют устойчивый спрос во многом благодаря их транспортной доступности. Первая очередь проекта была фактически реализована менее чем за год со старта продаж, вторая — более чем наполовину, при этом в проекте фактически не осталось небольших офисных блоков. Существенную роль сыграл и высокий локальный спрос на формат офисов «у дома» со стороны резидентов жилых комплексов бизнес- и премиум-класса в локации.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― В числе наиболее успешных сделок за 2025 год — реализация крупного блока в офисном квартале STONE Калужская. Три офисных этажа общей площадью порядка 4 тыс. м2 в башне К1 были реализованы частному инвестору. Данная сделка демонстрирует доверие к локации не только со стороны частных игроков, но и крупных институциональных инвесторов, которые готовы рассматривать локации с высоким потенциалом развития и отдавать предпочтение объектам, представленным в них.
Другой показательный кейс — премиальный бизнес-центр STONE Мнёвники 3, который показал высокие результаты сразу после старта продаж. Частный инвестор приобрел офисный блок площадью 16 тыс. м2 — сделка демонстрирует востребованность офисных площадей в бизнес-центре, который отличает уникальная локация с развитой транспортной доступностью и удобным доступом в «Сити», а также масштабный жилой квартал бизнес- и премиум-класса в окружении.
В разрезе данных примеров мы можем наглядно зафиксировать следующую тенденцию: инвесторы склонны выбирать проекты на ранних этапах реализации с потенциалом роста стоимости квадратного метра к завершению строительства. Помимо сделок с инвесторами, в 2025 году прошел ряд контрактаций с конечными пользователями в проектах на более высоких стадиях строительства. Как правило, компании принимают решение о покупке офиса «под себя» исходя из установленных сроков масштабирования бизнеса и закономерного расширения команд, выбирая офис с возможностью переезда уже в ближайшие годы.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― С точки зрения сервиса нас как девелопера отличает предоставление уникального клиентского опыта на всех этапах владения недвижимостью. Понимая, что темпы ввода наших проектов будут только расти, важной частью была и остается работа по развитию партнерских направлений — управляющей компании STONE Office и агентства STONE Realty.
Сегодня УК STONE Office демонстрирует высокий уровень эксплуатации Tower B и Tower C в офисном квартале STONE Towers. Наш опыт показывает, что управлять бизнес-центрами с мультисобственностью можно бесшовно, обеспечивая все стандарты класса А и гарантируя высокий уровень сервиса. К концу года в портфеле STONE будет шесть готовых бизнес-центров класса А — все новые объекты девелопера перейдут в единый контур управления УК-партнера. Недавно было получено разрешение на ввод бизнес-центра класса А STONE Савеловская, еще два готовятся к вводу до конца 2026 года, что станет рекордным показателем для рынка за последнее время.
В свою очередь, в 2025 году STONE Realty существенно усилило позиции на рынке, сдав в аренду порядка 10 тыс. м2 площадей во введенных бизнес-центрах STONE. В структуре сделок — как классическая аренда, так и мультисделки с помещениями от нескольких собственников под одного арендатора. Агентство также помогает собственникам в поиске подрядчиков на ремонтные работы: порядка 25% помещений из общего объема в реализации — офисы с ремонтом от собственников. Так, формируется полная линейка предложений, обеспечивая быстрые и гибкие решения для арендаторов. С учетом ввода новых бизнес-центров витрина STONE Realty будет пополняться новыми лотами как по площади, так и по типу отделки помещений.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Мы планируем и далее наращивать нашу офисную географию: сегодня бизнес-центры девелопера STONE уже представлены в более чем восьми деловых районах Москвы, а совокупный объем строительства превысил 1 млн м2. При этом мы не рассматриваем выход в новые регионы — в нашем приоритете остается развитие московского офисного рынка. Учитывая, что офисная недвижимость — это наша основная специализация, с точки зрения форматов мы намерены продолжать диверсифицировать линейку офисной недвижимости STONE с учетом актуальных запросов рынка. Сегодня в нашей витрине предложения представлены как небольшие офисные блоки, так и здания под монорезидентов. Фиксируя растущий спрос со стороны корпоративных клиентов в государственных и окологосударственных структурах, а также представителей банковского сектора, добывающей отрасли и IT-индустрии, в 2026 году мы планируем увеличить долю крупных блоков от 10 до 15 тыс. м2 и зданий под штаб-квартиру до 50% от общего предложения компании.
В 2026–2030 годах офисная недвижимость продолжит оставаться в фокусе внимания конечных пользователей и инвесторов, являясь одним из наиболее устойчивых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Особенно востребованными будут объекты, расположенные в сложившихся или динамично развивающихся деловых локациях, где, фактически, «бизнес тянется к бизнесу». В нашем портфеле, например, есть земельные участки как в сформировавшихся деловых районах, так и в локациях с большим потенциалом, в том числе и на престижном западном направлении.
Если 2026 год в целом можно охарактеризовать как год стабилизации офисного рынка, то в перспективе ближайших двух-трех лет мы прогнозируем постепенное восстановление деловой активности, близкое к пиковым значениям 2023–2024 годов. Наиболее уверенно на рынке будут чувствовать себя девелоперы, у которых низкая закредитованность и которые снижают зависимость от банковского финансирования. В частности, те, кто вкладывает в проекты собственный или партнёрский капитал, лишь косвенно зависят от ключевой ставки ЦБ — это влияние проявляется через себестоимость строительства и динамику спроса. Такие компании более устойчивы и способны предложить инвесторам выгодные условия: объекты, где цена квадратного метра планомерно растёт по мере реализации проекта и достигает рыночных значений к моменту ввода в эксплуатацию. С учетом наблюдаемой тенденции на переносы сроков готовности бизнес-центров острый дефицит готовых объектов класса А в 2026–2027 годах будет сохраняться. Несмотря на ожидаемое увеличение объемов ввода в 2028 году, перенасыщения рынка не ожидается за счет высоких темпов реализации проектов еще на этапе строительства.
