― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Для West Wind Group 2025 год был продуктивным, хотя и проходил на фоне охлаждения офисного рынка. Мы полностью реализовали офисную часть нашего МФК Arkenston в Хамовниках — это требовало больше усилий, чем годом ранее, с учетом снижения активности сделок и осторожности покупателей.
Важно, что в Arkenston еще раз подтвердился выбранный нами курс на вывод лотов с дизайнерской отделкой. Готовый к въезду продукт в 2025 году фактически стал ключевым фактором, который позволил закрыть продажи офисов в проекте.
Еще одним значимым событием стала сертификация БЦ «Нега» в Хохловском переулке по системе «Клевер» на уровне «Золото». Это не только корпоративный результат, но и шаг вперед для всего сегмента: «Нега» станет первым объектом редевелопмента в России, получившим «зеленый» сертификат.
Из сделок можно отметить покупку известного исторического здания площадью 6,6 тыс. м² в Большом Кисельном переулке. Здесь мы планируем бережный редевелопмент и трансформацию бывшего доходного дома И. С. Романова в современный бизнес‑центр с оригинальной концепцией. Всего в 2025 году мы вели работы по трем проектам на разных стадиях редевелопмента. Совокупная площадь объектов в процессе реновации превысила 22 тыс. м² — это максимальный объем за всю историю компании.
Также мы приобрели комплекс бывшей автоматической телефонной станции на ул. Тушинская, 11. Три здания общей площадью 11 тыс. м² станут основой для нового технопарка. Это наша первая сделка в сегменте, где мы раньше не работали, — и первый шаг в освоении новой локации.
А вот в целом для рынка компактных офисов Москвы 2025 год выдался противоречивым: статистика фиксировала спад продаж. Причины — не столько в отсутствии спроса, сколько в остром дефиците качественных помещений, готовых к въезду. Но фактор спроса все же играл роль: покупатели и арендаторы стали осторожнее подходить к сделкам на фоне экономической неопределенности. Сроки экспозиции выросли, а интерес сместился в сторону небольших офисов до 300 м² с отделкой. Снижение ключевой ставки немного оживило интерес частных инвесторов, некоторые из которых начали рассматривать офисы как альтернативу банковским вкладам. Но их роль нам не представляется значительной: те инвесторы, которые привыкли к одному финансовому инструменту, следуют ранее выбранной стратегии в период нестабильности. На этом фоне особенно выросла роль брокеров — и для девелоперов, и для их клиентов.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― За три года спрос на офисы в Москве прошел несколько стадий, но неизменным фоном оставался дефицит качественных помещений.
В 2023 году сформировались ключевые тренды, которые актуальны и сейчас: повышенный интерес к офисам как к инструменту сохранения капитала, рост спроса со стороны компаний, связанных с госзаказом, и фокус на готовые лоты. Бизнес перестал интересоваться форматом shell&core из-за необходимости быстрого въезда и сдачи в аренду.
К концу 2024 года зафиксировалось смещение спроса в сторону небольших форматов: так, в объектах West Wind Group средняя площадь продаваемых лотов составила 150–170 м², а доля конечных пользователей выросла до 70%. Для сравнения: на начало 2023 года она не превышала 50%. При этом из-за нехватки готовых помещений резиденты вынужденно стали возвращаться к shell&core.
2025 год обозначил парадокс: падение продаж при сохранении высокого интереса к офисам. Причина — острый дефицит подходящих объектов, особенно крупных блоков и небольших офисов с качественной отделкой. Там, где такие лоты появлялись, реализация доходила до 90% еще на стадии ремонта.
Наиболее востребованными сегодня остаются компактные офисы в центре и формирующихся деловых кластерах, особенно в исторических зданиях после модернизации. В 2026 году продажи лотов 150–250 м² на этапе отделки останутся на уровне 70–90%. Еще больше подстегнуть спрос может ощутимое снижение ключевой ставки — хотя бы до 13%.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Да, изменения заметны. Во‑первых, покупатели и арендаторы в 2025-м стали осторожнее. Во второй половине года сроки экспозиции объектов выросли, несмотря на дефицит предложения. Компании тщательнее выбирают офисы и, если не находят подходящий вариант по локации, площади, планировке и бюджету, предпочитают отложить сделку, а не идти на компромисс.
Во‑вторых, растет доля конечных пользователей, покупающих небольшие офисные блоки «подсебя». Это связано и с появлением новых игроков, имеющих ресурсы для покупки, и с тем, чтоуменьшение нарезки снизило порог входа в статусные БЦ.
Наконец, заметили, что многие инвесторы стали более профессионально подходить к управлению объектами. Растет интерес к доверительному управлению: доля покупателей готового арендного бизнеса, которые передают его в управление профессиональному оператору, в наших объектах достигает 60%.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Мы видим устойчивый спрос на несколько направлений.
Во‑первых, это небольшие и средние офисы в объектах редевелопмента в центре Москвы: онипривлекают сочетанием исторической архитектуры и современной «начинки». При этом количествозданий, подходящих под качественный офисный редевелопмент в ЦАО, ограничено и постепенносокращается. Дефицит в этом сегменте будет усиливаться, а спрос со стороны арендаторов ипокупателей — расти.
Во‑вторых, востребованы офисы от 50 м2 в качественных БЦ классов B+ и A в формирующихся деловых кластерах. Они в основном возникают там, где город реализует программу КРТ и МПТ. Именно они задают вектор на этом рынке: каждая масштабная реорганизуемая территория теперь включает офисную составляющую.
― Примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год
― 2025 год для нас был насыщенным, несмотря на осторожное поведение нашей целевой аудитории.
Среди ключевых результатов:
- Завершение продаж офисов в МФК Arkenston в Хамовниках. Проект был экспериментальным для компании, так как выходил за рамки чисто офисной специализации. Нам удалось полностью реализовать офисную часть комплекса, в том числе благодаря формату лотов с дизайнерской отделкой.
- Покупка знакового здания в Большом Кисельном переулке — бывшего доходного дома И. С. Романова площадью 6 614 м². Концепция бизнес‑центра будет опираться на историческийконтекст и потребности современного офисного рынка.
- Фокус на профильных активах. В 2025 году мы завершили продажу непрофильного имущественного комплекса на ул. Неверовского и сконцентрировали ресурсы в нише редевелопмента.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Одним из новых для нас решений стало открытие в 2025 году предварительной аренды офисов в бизнес-центре, где проходит редевелопмент. Будущие резиденты могли зафиксировать ставку и условия до окончания ремонта. В договоре прописаны сроки передачи помещения, объем работ и критерии готовности. Если фактическая передача задерживается, арендаторам предоставляются арендные каникулы пропорционально сроку задержки.
Также развиваем услугу доверительного управления арендным бизнесом. Это важно не только для собственников офисных лотов, но и для резидентов всего БЦ: мы выступаем как «единый собственник» в переговорах с технической УК и при решении вопросов, значимых для функционирования всего объекта.
В технической части следуем стандартам ESG-повестки. Пример бизнес-центра «Нега» показывает, что возможно внедрять современные энергоэффективные и экологические решения в зданиях XIX века и проходить сертификацию по системе «Клевер» на высоком уровне.
В новом проекте планируем вывести сервис на новый уровень, следуя концепции «пятизвездочный деловой центр». Речь не про сервисные офисы, а про среду и обслуживание по стандартам премиального отеля.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― 2026 год может быть непростым для экономики, если снижение ключевой ставки остановится. Текущий уровень ставок пока не позволяет рынку оживиться в полной мере. Для девелоперов, которые за последние годы снизили зависимость от банковского финансирования, серьезных проблем мы не ожидаем: те, кто строит полностью или частично на собственные средства, зависят от ставки ЦБ опосредованно — через стоимость материалов, оборудования и покупательскую способность части инвесторов.
По нашим оценкам, в 2026 году мы видим снижение спроса и более растянутые сроки сделок, но тем не менее спрос на небольшие и средние офисы с отделкой (до 500 м²) останется стабильным.
На горизонте до 2030 года мы ожидаем постепенного снижения ключевой ставки и «разморозки» части отложенных проектов, а также переход рынка офисной недвижимости на стабильные показатели.
Что касается нашей компании, мы видим потенциал в дальнейшем развитии проектов редевелопмента в исторически значимых районах Москвы. При этом выходим в новые для себя локации. Первый объект из этой серии — бывшая фабрика Ногина на Сущевском валу и бывшая АТС у метро «Тушинская». На Тушинской планируем создать современный технопарк с собственной инфраструктурой: общепит, спорт, центр обработки данных. Инвестиции в проект — порядка 5 млрд рублей, срок окупаемости — около 5 лет.
