Исследование строительной отрасли, рынков городской и загородной жилой недвижимости, рынка земли республики Чувашия

В апреле 2006 г. агентство DISCOVERY Research Group завершило проведение исследования строительной отрасли, рынков городской и загородной жилой недвижимости, рынка земли Рес-публики Чувашия.

Цель исследования - описать ситуацию в строительной сфере, на земельном рынке и в области недвижимости с целью оценки перспективности реализации проектов в сфере недвижимости (как городской, так и загородной) в республике Чувашия в целом и в крупнейших городах республики, в частности.

Общая потребность населения республики в жилье в настоящее время составляет около 12 млн кв.м. общей площади. В 2005 году в республике было построено 732 тыс. кв. м.

В течение 2006 г. строительство жилья наращивало темпы. Так, по данным Чувашстата, объем работ в данной сфере в 2006 года составил 13282,2 млн. рублей, или 111,3 % к 2005 г. В 2006 года в республике построено жилых домов общей площадью 854,5тыс. кв. метров, что на 16,6 % больше, чем в 2005 г.

На долю жилья, построенного населением за свой счет и с помощью кредитов банков, приходилось 63,7% от введенной общей площади жилья. По сравнению с 2005 годом общая площадь введенного индивидуального жилья увеличилась на 18,9% и составила 544,2 тыс. кв. метров. В сельской местности введены жилые дома общей площадью 426,7 тыс. кв. метров, что составляет почти 50% от общего объема введенного жилья.

Отметим, что в Чувашии развитие ипотеки проходит более высокими темпами, чем в среднем по России. Согласно заявлениям региональных чиновников, объем выданных в течение 2006 г. ипотечных жилищных кредитов должен был составить свыше 1,9 млрд. рублей, что почти в 1,5 раза больше, чем в 2005 г.  По оценке специалистов Министерства строительства Чувашии, более 64% семей в республике имеют возможность взять ипотечный кредит и в течение 1-1,5 лет улучшить свои жилищные условия.

Согласно официальным данным, строительство в качестве основного вида деятельности указали более двух тысяч компаний, т.е. 9,3% от существующих в Чувашии

Однако в действительности строительно-монтажные работы способны вести лишь около 100  крупных и средних предприятий. Отметим, что они работают не только на территории ЧР, около 20% объема подрядных работ они выполняют за пределами региона.

По оценкам экспертов, к числу лидеров строительной отрасли Чувашии относятся следующие компании: "Отделфинстрой", "Честр" и "Инкост". В 2005 году из 1949 сданных в Чебоксарах квартир ООО "Отделфинстрой" построено 475 квартир, ОАО "Честр" - 233 квартиры, 000 "ЧестрОквел" - 247 квартир, 000 "Честр инвест" - 52 квартиры, 000 "Иско-Ч" - 188 квартир.

Наиболее популярным строительным материалом при возведении жилых помещений в Чувашии является кирпич. В 2006 году его доля в общем объеме введенного жилья составляла более 80%. Отметим, что по оценкам экспертов, компании-лидеры рынка не заинтересованы в применении иных строительных материалов, так как стараются строить более дорогое жилье. Поэтому технология панельного домостроительства практически не применяется - Новочебоксарский домостроительный комбинат (бывшее ПСО "Лад"), производящий современные комплектующие для КПД, едва загружен на четверть своих проектных мощностей (его мощности позволяют ежегодно возводить до 250 тыс. кв.м.).

По данным, полученных от чебоксарских риэлтеров, рейтинг популярности новых микрорайонов Чебоксар среди покупателей выглядит следующим образом:

С большим отрывом лидирует Волжский-3, далее следуют Университет-2 и "Байконур". Гораздо менее популярны 4-ый микрорайон Центра, "Грязевская стрелка", 6-ой микрорайон Центра, Альгешево. Практически нет спроса на жилье, строящееся в "Новой Богданке".

Наиболее популярными местами для коттеджного строительства являются: Хыркасы, Чандово, Кугеси, Шинерпоси, Альгеси, Тренькасы. По оценкам экспертов, с точки зрения роста стоимо-сти земли весьма перспективен поселок Северный. К нему проло-жена автотрасса, прекратило работу единственное в поселке торфо-предприятие. Ожидается, что поселок со временем превратится в чувашский аналог "Рублевки", а земельные участки будут скупле-ны у местного населения.

По оценке Министерства имущественных и земельных отношений, общая площадь предоставленных в пользование земель в Чувашии составляет 1834,5 тыс. га, половина из них - земли сельхозназначения. Большая часть земли находится у юридических и физических лиц в постоянном (бессрочном) пользовании и в аренде, а 34% - в собственности. Всего в Чувашии более 925 тысяч собственников земельных долей. В собственности юридических лиц находятся лишь 2,3 тыс. га (0,1 % земельного фонда республики).

Цель исследования

Описать социально-экономическую обстановку в Чувашии.

Описать ситуацию в строительной сфере, на земельном рынке и в сфере недвижимости с целью оценки перспективности реализации проектов в сфере недвижимости (как городской, так и загородной) в республике Чувашия в целом и в крупнейших городах республики, в частности.

Задачи исследования

1. Описать социальные, экономические и политические факторы, влияющие на жилищное строительство (городское и загородное) в исследуемых регионах:

1.1. Описать демографическую ситуацию, дать характеристику миграционным потокам.

1.2. Определить уровень инвестиций в различные отрасли республиканской экономики, районы и города Чувашии.

1.3. Охарактеризовать уровень развития промышленного производства в Республике (объем, темпы роста и другие ключевые показатели).

1.4. Определить уровень жизни и доходов населения.

1.5. Описать административную структуру региона.

1.6. Охарактеризовать факторы, ограничивающие разви-тие рынка жилой недвижимости. Описать механизмы их влияния.

1.7. Охарактеризовать факторы, положительно влияющие на развитие рынка жилой недвижимости. Описать механиз-мы их влияния.

2. Определить основные тенденции развития жилой недвижи-мости в Чувашии (как индивидуальной застройки так и зда-ний квартирного типа).

3.  Описать состояние отрасли жилищного строительства в ре-гионе:

3.1.  Объем рынка (в стоимостном и натуральном выраже-нии).

3.2.  Определить уровень цен на жилую недвижимость на первичном и вторичном рынке. 

3.3. Дать прогноз развития рынка.

4. Описать деятельность строительных компаний на регио-нальном строительном рынке:

4.1.  Определить доли рынка, занимаемые основными игро-ками

4.2.  Охарактеризовать реализуемые ими проекты.

4.3.  Описать строительные технологии, используемые раз-личными компаниями.

4.4.  Описать механизмы ценообразования, действующие на рынке.

5. Описать ситуацию на рынке ипотечного кредитования в Чу-вашии.

6. Описать ситуацию на земельном рынке Чувашии

6.1.  Дать общую характеристику земельного рынка

6.2.  Провести сегментацию земельного рынка

6.2.1. по категориям

6.2.2. по целевому назначению

6.2.3. по праву пользования земельным участком

6.2.4. по престижности направления

6.2.5. по местоположению и окружению

6.2.6. по размеру

6.2.7. по стоимости

6.3.  Определить степень развитости инфраструктуры в раз-личных районах и городах республики:

6.3.1. транспортные подъездные пути

6.3.2. электроэнергия

6.3.3. газоснабжение

6.3.4. теплоснабжение

6.3.5. водоснабжение

6.3.6. канализация

6.4. Описать действующие механизмы ценообразования на земельном рынке

7. Описать состояние региональной законодательной базы,  ре-гулирующей отношения на земельном и строительном рынке

Метод сбора данных

Мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка; Ин-тернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний; результаты исследований DISCOVERY Research Group.

Проведение экспертных интервью с представителями государ-ственных органов (Министерство строительства, архитектуры и до-рожного хозяйства Республики Чувашия, Чувашстат, Центр право-вой информации республики Чувашия, Управление федерального кадастра объектов недвижимости по Республике Чувашия) и биз-нес-структурами (строительные компании, риэлтерские агентства, региональные маркетинговые агентства).

Метод анализа данных

Традиционный контент-анализ экспертных интервью и документов.

Информационная база исследования

1. Экспертные оценки.

2. Интервью с участниками рынка.

3. Интервью с представителями государственных органов.

4. Материалы отраслевых учреждений и базы данных.

5. Печатные и электронные, деловые и специализированные издания.

6. Ресурсы сети Интернет.

7. Материалы компаний.

8. Аналитические обзорные статьи в прессе.

9. Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств.

10. Базы данных Discovery Research Group.