Готовый бизнес-план холодильного складского комплекса разработан на основе финансовых расчетов по строительству склада, с учетом опыта составления нескольких заказных бизнес-планов складских центров.
Дата расчетов: 26.09.2024.
Валюта расчетов: рубль.
Период планирования: 20 лет помесячно.
1. Концепция склада
|
Наименование проекта |
«Строительство холодильного (низкотемпературного) быстровозводимого складского комплекса». |
|
Дата разработки бизнес-плана |
26.09.2024. |
|
Валюта расчетов |
росс. руб. |
|
Период планирования |
20 лет помесячно. |
|
Цель бизнес-плана |
Расчет экономических и производственных параметров создания холодильного складского комплекса для подтверждения его экономической эффективности и привлечения финансирования. Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию холодильного складского комплекса и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров. |
|
Тип проекта |
Строительство, складские комплексы. |
|
Класс комплекса и площади комплекса |
На площади земельного участка *** га планируется строительство складского комплекса класса В общей площадью *** м2. |
|
Анализ рынка |
Общий объём предложения качественных складских площадей в РФ по итогам 2023 года, составил *** млн м2. Из них ***% (или *** млн м2) приходится на Московский регион, ***% (*** млн м2) – на Санкт-Петербург и Ленинградскую область и порядка 34% (*** млн м2) – на остальные регионы РФ. Доля свободных складских площадей в регионах России стала быстрыми темпами сокращаться с 2019 года. По итогам 2023 года показатель составляет ***% по предложениям прямой сдачи в аренду. В 2023 год средневзвешенная ставка аренды складских площадей класса A в регионах России составила *** руб./м2/год без НДС, ОРЕХ и коммунальных платежей. В 2023 году выручка от деятельности по складированию и хранению в Московской области составила *** млрд. руб., чистая прибыль - *** млрд. руб., рентабельность - ***%. Общая площадь низкотемпературных складских комплексов в 2023 г. достигла *** тыс. кв. м. По итогам 2023 г. спрос на низкотемпературные объекты в Московском регионе составил *** тыс. кв. м, что в 3 раза превышает показатель 2022 года. Доля вакантных площадей минимальна и в 2023 году составила ***%. Ставки аренды на низкотемпературные склады класса в Московском регионе достигли *** тыс. рублей за кв. м. в год в среднем по рынку. Согласно прогнозам экспертов, выручка от деятельности по складированию и хранению в РФ, продолжит расти и 2035 году может составить до *** трлн. руб. Также в связи с большой нехваткой складских помещений (по прогнозам в 2024 году количество вакантных складских помещений стремиться к 0%), ожидается рост объемов строительства новых общетоварных, к 2035 возможно увеличения объема строительства до *** млрд. м2 в год. |
2. Производственные параметры проекта
Для определения производственных параметров проекта была разработана программа, на основании которой рассчитаны следующие целевые показатели плановой загрузки (кол-во занятой площади) и выручки складского комплекса.
Таблица 1. Справочные значения проекта.
|
Категория |
руб. / кв. м / мес |
кв. м |
руб. / кв. м / год |
выручка, |
|
Складские помещения |
|
|
|
|
|
Прочий доход (клининг, охрана, прочие услуги) |
|
|
|
|
|
Итого: |
|
|
|
|
Таблица 2. План поступления выручки, руб.
|
Итого |
2025 |
2026 |
2027 |
2028 |
2029 |
2030 |
|
|
Порядковый номер года |
|
1 год |
2 год |
3 год |
4 год |
5 год |
6 год |
|
Складские помещения |
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочий доход |
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого поступлений, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
НДС от выручки |
|
|
|
|
|
|
|
|
2031 |
2032 |
2033 |
2034 |
2035 |
2036 |
2037 |
|
|
Порядковый номер года |
7 год |
8 год |
9 год |
10 год |
11 год |
12 год |
13 год |
|
Складские помещения |
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочий доход |
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого поступлений, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
НДС от выручки |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2038 |
2039 |
2040 |
2041 |
2042 |
2043 |
2044 |
|
Порядковый номер года |
14 год |
15 год |
16 год |
17 год |
18 год |
19 год |
20 год |
|
Складские помещения |
|
|
|
|
|
|
|
|
Прочий доход |
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого поступлений, руб. |
|
|
|
|
|
|
|
|
НДС от выручки |
|
|
|
|
|
|
|
3. Сроки реализации проекта
Инвестиционный этап:
начало проекта: *** 20** г. (***-й месяц),
открытие комплекса: *** 20** г. (***-й месяц).
Эксплуатационный этап:
выход на самоокупаемость: *** 20** г. (***-й месяц от открытия),
выход на плановую загрузку: *** 20** г. (***-й месяц от открытия).
4. Потребность в инвестициях
Структура стоимости строительства складского комплекса приведена далее в таблице.
Таблица 3. Структура и объем инвестиций.
|
Направление инвестиций |
Итого, руб. |
Кол-во |
Ед. изм. |
Кол-во |
Ед. изм. |
|
|
1. Проектирование |
|
|
|
|
|
|
|
Разработка ИРД, ПСД |
|
|
руб. |
|||
|
|
|
|||||
|
2. СМР |
|
|
|
|
|
|
|
Несущий стальной каркас |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Крепеж |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Ограждающие конструкции |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Ограждающие конструкции кровли |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Стеновые фронтоны |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Внутренние перегородки |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Доборные элементы наружные |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Низкотемпературные станции |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Ворота |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Двери |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Монтаж |
|
|
от СМР |
|
||
|
Фундамент |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
Доставка |
|
|
от СМР |
|
||
|
|
|
|
||||
|
3. Оборудование |
|
|
|
|
|
|
|
Складское оборудование, погрузчики, стеллажи |
|
|
руб. / ед. |
|
ед. |
|
|
|
|
|
||||
|
4. Инженерные системы |
|
|
|
|
|
|
|
Коммуникации, механические и электрические системы |
|
|
руб. / ед. |
|
м2 |
|
|
|
|
|
||||
|
5. Земельный участок |
|
|
|
|
|
|
|
Покупка земельного участка |
|
|
руб. |
|||
|
|
|
|||||
|
6. Прочее |
|
|
|
|
|
|
|
Непредвиденные расходы |
|
|
руб. |
|||
|
|
|
|||||
|
7. Нормируемые оборотные средства |
|
|
||||
|
Итого требуется инвестировать: |
233,0 млн. р. |
|||||
Окончательная стоимость согласовывается с проектировщиком и поставщиком холодильного оборудования до привлечения финансирования!
Стоимость создания материально-технической базы составляет *** руб., а также *** руб. нормируемых оборотных средств, необходимых для выплаты заработной платы, налогов и операционных расходов до выхода на самоокупаемость. Таким образом, для строительства складского комплекса требуется инвестировать 233,0 млн. руб.
5. Привлечение и возврат инвестиций
Привлечение инвестиций планируется из одного источника по следующей рекомендуемой схеме:
*** руб. (***% инвестиций) за счет средств инвестора в ***-м месяце, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц включительно;
*** руб. (***% инвестиций) за счет средств инвестора во ***-м месяце, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц включительно.
6. Срок окупаемости проекта
Таким образом, срок окупаемости проекта – 11,0 лет (*** месяца).
После погашения долга, начиная со ***-го месяца от начала планирования, чистая прибыль направляется на распределение между командой проекта и инвестором за предоставление первоначальных инвестиций или частично реинвестируется в дальнейшее развитие (модернизацию) предприятия.
7. Персонал складского комплекса
Таблица 4. Штатное расписание
|
№ |
Персонал по направлениям |
Кол-во штатных ед. |
Тарифная ставка, руб. |
Итого, руб. |
Подоходный налог, % |
З/п на руки, руб. |
|
|
13% |
87,00% |
||||
|
1 |
Директор |
|
|
|
|
|
|
2 |
Главный бухгалтер |
|
|
|
|
|
|
3 |
Бухгалтер |
|
|
|
|
|
|
4 |
Администратор |
|
|
|
|
|
|
5 |
Рабочие |
|
|
|
|
|
|
Итого по персоналу: |
|
|
|
|
|
|
Для обеспечения функционирования складского комплекса планируется создание *** рабочих мест с фондом оплаты труда *** руб. / месяц.
Средняя зарплата по предприятию: *** руб. / чел. / месяц (включая НДФЛ).
Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку: ***% от выручки.
8. Налогообложение
Принятой в данном бизнес-плане системой налогообложения является Упрощенная система налогообложения (УСНО), по которой действуют следующие виды и ставки налогов:
УСН «Доходы»: по ставке 6% от выручки;
страховые отчисления: по ставке 30,2% от ФОТ и 15,1% при ФОТ более МРОТ (19 242 руб. / месяц);
налог на имущество: 2,2% от стоимости имущества на балансе;
земельный налог: 1,5% от кадастровой стоимости *** руб.
При выходе на проектную мощность налогообложение составит в среднем по *** руб. / год.
Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).
9. Точка безубыточности
Безубыточный объем продаж наступает при достижении ***% от плановой загрузки, что соответствует *** руб. / год или *** м2 занятых площадей.
Превышение продаж дает рост прибыли ***% на каждый 1% превышения.
10. Чистая прибыль
Чистая прибыль: *** руб. / год (после возврата инвестиций) к распределению между командой проекта и инвестором.
Рентабельность по чистой прибыли: ***%.
Готовый бизнес-план складского комплекса содержит 112 страниц, 34 таблиц, 37 графиков, 10 диаграмм и 2 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Финансово-экономическая модель
Фин. модель бизнес-плана разработана ЭКЦ «ИнвестПроект» в программной среде Excel. Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:
|
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА |
5 |
|
1.1. Производственные параметры проекта |
6 |
|
1.2. Сроки реализации проекта |
8 |
|
1.3. Потребность в инвестициях |
8 |
|
1.4. Привлечение и возврат инвестиций |
9 |
|
1.5. Срок окупаемости проекта |
9 |
|
1.6. Персонал складского комплекса |
11 |
|
1.7. Налогообложение |
11 |
|
1.8. Точка безубыточности |
11 |
|
1.9. Чистая прибыль |
11 |
|
1.10. Показатели эффективности проекта |
12 |
|
2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР РЫНКА СКЛАДСКИХ КОМПЛЕКСОВ |
14 |
|
2.1. Прогноз социально-экономического развития РФ на 2023-2025 гг. |
14 |
|
2.2. Классификация складской недвижимости |
14 |
|
2.3. Основные индикаторы рынка складской недвижимости в РФ |
21 |
|
2.4. Общий объём предложения складской недвижимости в РФ |
22 |
|
2.5. Количество организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью |
26 |
|
2.6. Динамика строительства новых общетоварных складов |
28 |
|
2.7. Вакантность складской недвижимости |
34 |
|
2.8. Ставки аренды на складские площади |
35 |
|
2.9. Выручка от деятельности по складированию и хранению |
36 |
|
2.10. Чистая прибыль от деятельности по складированию и хранению |
41 |
|
2.11. Рентабельность деятельности по складированию и хранению |
48 |
|
2.12. Рынок низкотемпературных складов в Московском регионе |
52 |
|
2.12.1. Основные показатели |
52 |
|
2.12.2. Предложение на рынке низкотемпературных складов |
53 |
|
2.12.3. Спрос и вакантность |
56 |
|
2.12.4. Ставки аренды в низкотемпературных складах |
57 |
|
2.13. Главные тенденции на рынке складской недвижимости |
58 |
|
2.14. Перспективы развития рынка складской недвижимости |
59 |
|
3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН |
61 |
|
3.1. Ставки аренды |
61 |
|
3.2. План выручки от сдачи в аренду |
62 |
|
3.3. Текущие затраты |
64 |
|
4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА |
67 |
|
4.1. Потребность в персонале |
67 |
|
4.2. Фонд оплаты труда |
68 |
|
5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН |
70 |
|
5.1. Структура и объем необходимых инвестиций |
70 |
|
5.2. Календарный план реализации проекта |
72 |
|
6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ |
73 |
|
6.1. SWOT-анализ складского комплекса |
73 |
|
6.2. Точка безубыточности |
76 |
|
7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА |
78 |
|
7.1. Основные предположения к расчетам |
78 |
|
7.2. План движения денежных средств (cash flow) |
80 |
|
7.3. План прибылей и убытков (ОПУ) |
85 |
|
7.4. Налогообложение |
91 |
|
7.5. План доходов займодателя |
94 |
|
7.6. Прогноз доходов владельца проекта |
108 |
|
8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА |
112 |
Итого бизнес-план строительства холодильного складского комплекса содержит 112 страниц, 34 таблицы, 37 графиков, 10 диаграмм и 2 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Список графиков
График 1. План поступления выручки от аренды (руб.).
График 2. План текущих затрат (руб.).
График 3. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2025, %.
График 4. Распределение введенных объектов по типу строительства в регионах России, 2019-2023 гг., %.
График 5. Динамика количества организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью, по данным государственной регистрации в РФ, апрель 2017 – июль 2024 гг., ед.
График 6. Динамика количества вновь созданных организаций, занимающихся деятельностью по складированию и хранению в РФ, 2017-2022 г., ед.
График 7. Динамика строительства новых общетоварных складов в РФ, 2017 – 2023 гг., млрд. м2.
График 8. Структура строительства новых общетоварных складов по регионам РФ, 2023 г., млн. м2.
График 9. Динамика доли вакантных складских площадей в РФ, 2017-2024 гг., %.
График 10. Динамика средневзвешенной запрашиваемой ставки аренды в складских объектах класса A, 2017-2024 гг., руб./м2/год.
График 11. Динамика выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению в РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
График 12. Структура распределения выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2023 г., млрд. руб.
График 13. Динамика объёма чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению в РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
График 14. Структура распределения объема чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2023 гг., млрд. руб.
График 15. Динамика уровня рентабельности деятельности по складированию и хранению в РФ, 2017 – 2023 гг., %.
График 16. Структура уровня рентабельности деятельности по складированию и хранению в РФ, 2023 гг., %.
График 17. Общее предложение низкотемпературных складов в Московском регионе, 2020-2024, тыс. кв. м.
График 18. Спрос на низкотемпературные склады, тыс. кв. м.
График 19. Динамика выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению в РФ., 2017 – 2023 гг. с прогнозом до 2035 г., млрд. руб.
График 20. Динамика строительства новых общетоварных складов в РФ, 2017 – 2023 гг. с прогнозом до 2035 г., млрд. м2.
График 21. План выручки от аренды (руб.).
График 22. План текущих затрат (руб.).
График 23. Доля ФОТ в выручке (%).
График 24. Соответствие наличия складских площадей спросу в ЮФО в 2024 г.
График 25. Расчет точки безубыточности.
График 26. Выручка и чистая прибыль (руб.).
График 27. EBITDA и чистая прибыль (руб.).
График 28. Рентабельность (%).
График 29. Выручка, затраты, прибыль.
График 30. Динамика чистой прибыли.
График 31. Финансовые результаты.
График 32. Налоговая нагрузка (%).
График 33. Получение и возврат инвестиций (руб.).
График 34. Обслуживание долга (руб.).
График 35. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 36. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.
График 37. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом.
Список диаграмм
Диаграмма 1. Структура инвестиций в проект.
Диаграмма 2. Распределение общего объема качественной складской недвижимости России, 2023 г., %.
Диаграмма 3. Структура строительства новых общетоварных складов по ФО РФ, 2023 г., %
Диаграмма 4. Структура распределения выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению по ФО РФ., 2023 г., %.
Диаграмма 5. Структура распределения объема чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению по ФО РФ., 2023 гг., млрд. руб.
Диаграмма 8. Структура текущих затрат.
Диаграмма 1. Структура инвестиций в проект.
Диаграмма 10. Структура налоговых отчислений.
Список рисунков
Рисунок 1. Размещение, введенных в эксплуатацию низкотемпературных складов, 2023-2024 гг.
Рисунок 2. Размещение планируемых к вводу низкотемпературных складов.
Итого бизнес-план строительства холодильного складского комплекса содержит 112 страниц, 34 таблицы, 37 графиков, 10 диаграмм и 2 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Таблица 1. Справочные значения проекта.
Таблица 2. План поступления выручки, руб.
Таблица 3. Структура и объем инвестиций.
Таблица 4. Штатное расписание
Таблица 5. Показатели эффективности проекта.
Таблица 6. Классификация складов Knight Frank.
Таблица 7. Классификация складов Swiss Realty Group.
Таблица 8. Основные индикаторы рынка складской недвижимости в РФ, 2022 – 2023 гг.
Таблица 9. Ключевые показатели рынка складской недвижимости регионов России, 2023
Таблица 10. Динамика количества вновь созданных организаций, занимающихся складским хозяйством и вспомогательной транспортной деятельностью, по данным государственной регистрации в РФ, 2017-2022 гг.
Таблица 11. Динамика строительства новых общетоварных складов по регионам РФ, 2017 – 2023 гг., млн. м2.
Таблица 12. Динамика выручки (нетто) от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
Таблица 13. Динамика объёма чистой прибыли от деятельности по складированию и хранению по регионам РФ., 2017 – 2023 гг., млрд. руб.
Таблица 14. Динамика уровня рентабельности деятельности по складированию и хранению по регионам РФ, 2017 – 2023 гг., %.
Таблица 15. Основные показатели рынка низкотемпературных складов, 2020-2023 гг.
Таблица 16. Низкотемпературные склады, введенные в эксплуатацию в 2023-2024 гг.
Таблица 17. Строящиеся и планируемые низкотемпературные склады.
Таблица 18. Ставки аренды в низкотемпературных складах.
Таблица 19. Ставки аренды.
Таблица 20. План поступления выручки, руб.
Таблица 21. Параметры текущих затрат.
Таблица 22. План текущих затрат по годам, руб.
Таблица 23. Штатное расписание
Таблица 24. Фонд оплаты труда помесячно, руб.
Таблица 25. Структура и объем инвестиций.
Таблица 26. Календарный план финансирования и реализации проекта.
Таблица 28. Расчет точки безубыточности.
Таблица 29. Отчет о движении денежных средств по годам, руб.
Таблица 30. План прибылей и убытков по годам, руб.
Таблица 31. Показатели ОПУ.
Таблица 32. Текущие налоги, начисленные по годам, 2025-2044 гг., руб.
Таблица 33. Получение и возврат кредита.
Таблица 34. Показатели эффективности инвестиций.
Итого бизнес-план строительства холодильного складского комплекса содержит 112 страниц, 34 таблицы, 37 графиков, 10 диаграмм и 2 рисунка, а также фин. модель 23 вкладки.
Анализ рынка фронтальных паллетных стеллажей в России в 2021-2024 (1-3 мес.) гг.
DISCOVERY Research Group
80 000 ₽
Маркетинговое исследование российского рынка складов индивидуального хранения 2023. Изменения. Тенденции. Перспективы. Выпуск 2
Step by Step
70 000 ₽
Бизнес-план оптово-распределительного центра (с финансовой моделью)
VTSConsulting
36 000 ₽
Бизнес-план оптово-распределительного центра
VTSConsulting
31 000 ₽
Статья, 28 марта 2024
BusinesStat
В 2023 г объем введенных в эксплуатацию складских площадей в России увеличился на 14% и достиг 4,6 млн м².
Наиболее высокие объемы ввода в эксплуатацию наблюдались в Воронежской и Свердловской областях.
По данным «Анализа рынка складской недвижимости в России», подготовленного BusinesStat в 2024 г, в 2023 г объем введенных в эксплуатацию складских площадей в стране увеличился на 14% и достиг 4,6 млн м².
Статья, 29 ноября 2023
Step by Step
Индивидуальное хранение остается востребованным складским форматом
причем как для физических, так и для юридических лиц
Почему так происходит? Начнем с того, что особенно востребован этот формат стал в период пандемии 2020 года, когда многие компании отпускали людей "на удаленку". Сейчас же темпы роста рынка несколько снизились, что вывано возвращением части бизнеса в офисы, а также и отъездом за рубеж россиян в 2022 году. Однако интерес к складам такого формата проявили интернет-магазины, более того, они не только хранят там товар, но и могут арендовать небольшой офис. Таким образом видно, что рынок меняется в зависимости от спроса.
Статья, 28 июля 2023
Компания Гидмаркет
Структура рынка складов индивидуального хранения в России
Анализ форматов на рынке складов self storage
Рынок складов индивидуального хранения в России представляет собой разнообразный сегмент, включающий различные форматы и типы помещений. В данной статье мы проанализируем структуру рынка складов индивидуального хранения, выявим наиболее представленные форматы и рассмотрим их долю на рынке.
Структура рынка складов индивидуального хранения:
В структуре рынка складов индивидуального хранения в России наибольшую представленность имеют отдельно стоящие, капитальные здания. Они составляют 54% всех складов на рынке. Такие здания обеспечивают просторное и надежное пространство для хранения вещей и товаров.
Подвалы жилых домов и подземные паркинги также занимают значительную долю на рынке складов индивидуального хранения. Они составляют 24% и 10% соответственно. Эти форматы предоставляют удобство и доступность для жителей городов, позволяя использовать доступное пространство для хранения.
Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, составляют 9% от общего объема рынка. Эти помещения предоставляют возможность использовать имеющиеся ресурсы и пространство для организации складских услуг.
Наименее популярным форматом на рынке складов индивидуального хранения являются ангарные помещения, которые составляют всего 3% от общего объема. Этосвязано с тем, что ангарные помещения обычно предназначены для других целей, таких как хранение транспортных средств или промышленного оборудования, и их использование в качестве складов индивидуального хранения менее распространено.
Структура рынка складов индивидуального хранения в России разнообразна и включает различные форматы помещений. Наибольшую представленность имеют отдельно стоящие, капитальные здания, подвалы жилых домов и подземные паркинги. Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, также занимают значительную долю на рынке. Ангарные помещения являются наименее популярным форматом.