Готовый бизнес-план строительства СПА-отеля (с фин. расчетами)

Готовый бизнес-план строительства СПА-отеля

(с фин.расчетами) разработан на основе среднерыночных данных и показывает, при каких реалистичных условиях бизнес может быть успешным. Активная финансово-экономическая модель бизнес-плана СПА-отеля разработана по авторской методике ЭКЦ «ИнвестПроект» с учетом международных рекомендаций UNIDO требований российских банков специально для проектирования и строительства СПА-отеля.

Маркетинговый обзор гостиничного рынка

В период с 2014 по 2019 гг. в России наблюдалось стремительное развитие гостиничного бизнеса. В крупные города приходили международные гостиничные компании, росло число маленьких частных отелей, реконструировались старые советские гостиницы. Прирост в 2019 году по сравнению с 2014 годом составил ***%.

В 2020 году в связи с пандемией бизнес приостановился, число коллективных средств размещения снизилось по сравнению с 2019 годом на ***% и составило *** тыс. ед. В 2021 году в связи с ослаблением карантинных мер и улучшением эпидемиологической ситуации в России число коллективных средств размещения выросло на ***% от значения 2020 года и на ***% от значения 2019 года и составило *** тыс. ед.

В 2021 году число гостиниц вернулось к показателю допандемийного периода, увеличившись на ***% от показателя 2020 года, и составило *** тыс. ед.

В 2021 году в российских гостиницах было *** млн. мест, по сравнению с 2020 годом показатель увеличился на ***%, что говорит об устойчивом предложении на гостиничном рынке в условиях кризиса.

По итогам 2021 года число номеров в КСР выросло на ***% и составило *** млн. ед.

Что касается номеров высшей категории в гостиницах, то в период с 2017 по 2021 годы наблюдался постоянный прирост. Так, в 2021 году было *** тыс. номеров высшей категории, что на ***% больше, чем в 2020 году. Тенденция к увеличению номеров высшей категории будет продолжаться.

В 2021 году площадь номерного фонда в РФ составила *** млн. кв. м. Площадь увеличилась по сравнению с 2019 годом на ***% и по сравнению с 2020 годом на ***%.

В 2020 году численность лиц, размещенных в КСР, по России составляет *** млн. чел., что на *** млн. чел. меньше уровня 2019 год или на ***%.

Однако в 2021 году рынок гостиничного бизнеса начал постепенно восстанавливаться, численность проживающих в КСР увеличилась на ***% и составила *** млн. чел. В январе 2022 года показатель численности размещенных лиц в коллективных средствах размещения по РФ находилась на уровне *** млн. чел.

В январе 2022 года показатель численности размещенных лиц в коллективных средствах размещения по РФ находится на уровне *** млн. чел.

В гостиницах в 2021 году проживало *** млн. чел., что на ***% больше, чем в 2020 году. Несмотря на значительный прирост, численность лиц, размещенных в гостиницах и аналогичных средствах размещения, не вернулась к показателю до пандемии. В 2020 году снижение составило ***% по сравнению с 2019 годом.

За 2021 год общее число ночевок, проведенных в КСР, по РФ составляет *** млн. ед., что на ***% больше, чем в 2020 году. По сравнению с 2019 годом количество ночевок меньше на ***%.

В 2020 году объем платных услуг гостиниц по РФ составлял *** млрд. руб., что на ***% ниже, чем в 2019 году.

В 2021 году доходы КСР повысились, но не достигли значения 2019 года. Так, в 2021 году показатель был равен *** млрд. руб., что на ***% выше, чем в 2019 году, но на ***% ниже, чем в 2019 году.

Убыток от деятельности гостиниц в первом квартале 2022 года составил *** млрд. руб. Этот показатель ухудшился на ***% по сравнению с показателем 2021 года за аналогичный период. В 2020 году в связи с ограничениями из-за пандемии коронавируса убыток гостиничного бизнеса составил *** млрд. руб., что в *** раз больше, чем в за первый квартал 2022 года.

По итогам 2021 года рентабельность деятельности гостиниц и прочих мест временного размещения составила ***%. В 2020 году отрасль была убыточной, рентабельность составила ***%. За первый квартал 2022 года (с января по март) убыточность деятельности гостиниц достигла ***%.

В 2020 году объем платных услуг гостиниц по РФ составлял *** млрд. руб., что на 26% ниже, чем в 2019 году.

В 2021 году доходы КСР повысились, но не достигли значения 2019 года. Так, в 2021 году показатель был равен *** млрд. руб., что на 54,6% выше, чем в 2019 году, но на 1,9% ниже, чем в 2019 году.

Сроки реализации проекта:

• покупка земельного участка: январь 202*** г.,
• проектирование: январь 202*** г. – март 202*** г.,
• строительство: апрель 202*** г. –март 202*** г.,
• открытие СПА-отеля: *** г.,
• выход на самоокупаемость: с ***,
• возврат инвестиций: с ноября 202*** г. по февраль 202*** г.

Плановые параметры проекта:

В соответствии с концепцией СПА-отеля была принята следующая структура площадей.

Всего - 100 номеров

Единовременная вместимость - ***гостей.

Среднегодовая стоимость номера - *** руб. / сутки (с учетом сезонности и категории номеров).

Средняя стоимость проживания в СПА-отеле – ***
Планируемая выручка СПА-отеля – в среднем по *** руб. / год.
Плановая загрузка – ***% от пропускной способности СПА-отеля.

Потребность в инвестициях

Таким образом, требуемый объем инвестиций составляет *** руб. При этом *** руб. приходится на нормируемые оборотные средства, необходимые для оплаты аренды, ФОТ и других операционных расходов до выхода СПА-отеля на самоокупаемость.

Планируется, что инвестиции будут привлечены из двух источников по следующей рекомендуемой схеме:

•  *** руб. (***% инвестиций) за счет средств инвестора, привлекаются с 1-го по 3-й месяц от начала проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц включительно;
•   *** руб. (***% инвестиций) за счет банковского кредита, привлекаются по льготной ставке ***% годовых со 5-го по 18-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц включительно, уплата процентов – с ***-го по ***-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов в размере ***руб.

Срок окупаемости проекта – *** месяц (*** года от начала проекта, включая инвестиционную стадию).
Налогообложение проекта
Оптимальной системной налогообложения для данного проекта является Упрощенная система (УСН):         
УСН – по ставке 15% на разницу между выручкой и операционными затратами,
страховые взносы – 30,2%.

• Налогообложение составит в среднем по *** руб. в месяц после выхода на проектную мощность.
• Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).

Персонал проекта

• Для обеспечения работы СПА-отеля планируется создать *** новых рабочих места с фондом оплаты труда *** руб. / месяц (в т.ч. НДФЛ; без учета страховых взносов).
• Средняя заработная плата: *** руб. / чел. / месяц (после вычета НДФЛ).
• Доля ФОТ в выручке при выходе на плановую загрузку: ***% от выручки.

Точка безубыточности

• Безубыточный объем продаж наступает при достижении ***% от плановой загрузки. Превышение точки безубыточности дает рост прибыли ***% на каждый 1% превышения.
• Пол кол-ву занятых номеров: *** номеров / сутки.
• По выручке: *** руб. / год.

Чистая прибыль

• Чистая прибыль за прогнозный период и после возврата вложенных средств с процентами составит *** руб., что соответствует в среднем по *** руб. в год.
• Рентабельность по чистой прибыли: ***%.

Риски
Уровень рисков по проекту оценивается как «средний» и относится к риску невыполнения плана по загрузке номерного фонда при установленных ценах и стоимости строительства.

Готовый бизнес-план может быть модифицирован под Ваш проект:

1. по месторасположению,
2. по производственной мощности,
3. по стоимости СМР и инженерии предприятия,
4. по численности персонала и уровень заработных плат по региону,
5. по источнику финансирования (100% собственных средств, 75/25 банк + собственные средства, 80/20 банк + средства инвестора),
6. по другим параметрам.

Бизнес-планы, разрабатываемые ЭКЦ «ИнвестПроект», учитывают ключевые требования заказчиков, банков, инвесторов, органов власти, других заинтересованных сторон, при этом дают существенно больше полезной информации, поэтому принимаются с первого предъявления без поправок или с минимальными уточнениями.

Финансово-экономическая модель

Фин. модель бизнес-плана разработана ЭКЦ "ИнвестПроект" в программной среде Excel. Фин. модель содержит все технико-экономические и финансовые параметры, которые требуют банки, инвесторы, фонды, органы власти, и которые интересны самим заказчикам:

1. исходные показатели проекта
2. структура инвестиций
3. условия финансирования
4. календарный план
5. поступления (план выручки в натуральном и стоимостном выражении)
6. текущие и прямые затраты предприятия
7. фонд оплаты труда
8. налоги
9. план движения денежных средств (cash flow)
10. план прибылей и убытков (P&L)
11. кредиты и проценты (для кредитных проектов)
12. расчет NPV, PI, IRR, DPBP проекта
13. анализ чувствительности NPV (по 5 ключевым параметрам проекта)
14. точка безубыточности
15. финансовый анализ
16. резюме проекта (ключевые показатели).