Готовый бизнес-план строительства коттеджного поселка разработан ООО ЭКЦ «ИнвестПроект» в феврале 2023 г. на основании разработанных нами ранее бизнес-планов, включая некоторые реализованные проекты.
|
Наименование проекта |
«Строительство коттеджного поселка на 50 индивидуальных жилых домов (коттеджей) с общей инженерной инфраструктурой и земельными участками». |
|
Дата разработки бизнес-плана |
28.02.2023. |
|
Валюта расчетов |
росс. руб. |
|
Место реализации проекта |
ЦФО / СЗФО / ЮФО. |
|
Период планирования |
4 года (с I кв 2024 г. по IV кв. 2027 г.). |
|
Цель бизнес-плана |
Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров строительства коттеджного поселка для подтверждения его экономической эффективности и привлечения финансирования. Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию коттеджного поселка и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований инвестора, банка, органов власти, партнеров. |
|
Тип проекта |
Новое строительство. |
|
Отрасль экономики |
Малоэтажное жилищное строительство. |
|
Площадь земельного участка |
*** га с выкупом в собственность, в т.ч.: Площадь под коттеджами – *** га, Площади общего пользования – *** га. |
|
Инициатор проекта |
ООО «Веселый коттеджник». |
|
Технология строительства |
Фахверк / барнхаус. |
|
Анализ рынка |
Число введенных зданий в РФ в 2020 году составило *** тыс. ед., по сравнению с 2019 годом количество введенных зданий увеличилось на 9,2%. Из них *** тыс. ед. составляют здания жилого назначения. Доля жилых зданий в общем количестве введенных зданий в РФ составляла ***%. При этом общая площадь введенных зданий на конец 2020 года составила ***млн. кв. м., что на 2,3% меньше, чем в 2019 году. В общей площади введенных зданий доля жилых составляет ***%. В период с января по октябрь 2021 г. площадь введенных зданий составила ***млн. кв. м из них *** млн. кв. м. жилого назначения (78,5%). Основная доля общей площади введенных зданий в январе – октябре 2021 года приходится на Центральный федеральный округ (***% или *** млн. кв. м.). На втором месте по данному показателю – Приволжский федеральный округ (***%), на третьем – Северо-Западный федеральный округ (***%). Среди регионов наибольшая площадь введенных жилых зданий в январе – октябре 2021 года находится в Московской области – ***% или *** млн. кв. м., в Москве – ***% или ***млн. кв. м и в Краснодарском крае – ***% или ***млн. кв. м. Среди зданий жилого назначения значительно выделяются жилые дома, построенные населением, их общая площадь в 2020 году составила ***млн. кв. м. и жилые многоквартирные дома – *** млн. кв. м. Обеспеченность жильем населения в 2020 году составила *** кв. м на человека — это ниже, чем в среднем по странам Восточной Европы (*** кв. м на человека). Во Франции, Германии и Великобритании обеспеченность составляет около *** кв. м, а в Северной Америке – более *** кв. м на человека. Самая большая средняя площадь жилья на одного человека приходится на Северо-Западный федеральный округ (*** кв. м.), самая низкая – на Северо-Кавказский федеральный округ (*** кв. м.). В 2020 году индивидуальными застройщиками введено *** тыс. жилых домов общей площадью *** млн. кв. метров, что на 8% больше, чем годом ранее. При этом доля индивидуального домостроения в общей площади завершенного строительством жилья составила в целом по России ***%. В 2020 году в России было введено *** ед. зданий ИЖС, что на 8% больше, чем годом ранее. Из данного объема *** ед. приходится на Московскую область (***%), это наибольший показатель среди всех регионов. В 2019 году произошел рост доли малоэтажного жилья в общем объеме введенного жилья на ***% относительно предыдущего года до уровня ***%. В 2020 году тенденция к росту продолжилась, доля ввода малоэтажного жилья составила ***%. По состоянию на январь - ноябрь 2021 года, основная доля введенных жилых объектов малоэтажной застройки приходилась на жилые здания многоквартирные малоэтажные блокированные – ***%. В 2021 году потенциальный спрос на покупку загородного дома планомерно сокращался в течение всего года - в результате за год снижение числа просмотров в 2 раза. С начала 2021 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения, начавшееся еще в 2020 г. на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде. Средняя стоимость загородного дома в среднем по анализируемым локациям увеличивалась в течение всего года (за исключением марта и июня). Рост цен связан не с увеличением спроса (как это происходит на первичном и вторичном рынках городского жилья), а, в первую очередь, с изменением структуры предложения - в продаже остаются более дорогие варианты домов. |
|
Структура коттеджного поселка |
Всего коттеджей – *** ед., в т.ч.: Коттеджей ***м2 + участок *** м2– *** ед., Коттеджей *** м2 + участок *** м2 – *** ед., Коттеджей *** м2 + участок *** м2 – *** ед. |
|
Целесообразность и предполагаемые условия участия займодателя в проекте |
Организационно-финансовая схема реализации проекта предусматривает инвестирование ***% собственных средств и ***% заемных средств по ставке ***% / год на *** года с каникулами по выплате тела кредита *** года. |
|
Стратегия реализации проекта |
Планируется строительство и продажа всех коттеджей с участками, с передачей права эксплуатации третьей организации. |
Структура площадей коттеджного поселка
Бизнес-план рассчитывался на основании следующих параметров.
Таблица 1. Количество коттеджей, площади, себестоимость строительства, стоимость продаж.
|
Тип коттеджа |
Кол-во коттеджей |
S коттеджа, |
S участка, |
Итого участков, |
Стоимость объекта, |
Себестоимость СМР, |
|
Коттедж-140 |
||||||
|
Коттедж-180 |
||||||
|
Коттедж-220 |
||||||
Таким образом, планируется строительство *** коттеджей общей площадью *** м2 и земельными участками под коттеджами *** м2.
Таблица 2. Бюджет на строительство и стоимость продажи поселка.
|
Тип коттеджа |
Кол-во коттеджей |
Итого коттеджей, |
Итого участков, |
Стоимость всех коттеджей, |
Себестоимость СМР, |
Себестоимость СМР, руб. |
Итого чел. |
|
Коттедж-140 |
|||||||
|
Коттедж-180 |
|||||||
|
Коттедж-220 |
|||||||
Календарный план реализации проекта:
Потребность проекта в инвестициях
Стоимость строительства коттеджного поселка с инфраструктурой «под ключ» составляет *** руб., из которых *** руб. реинвестируется за счет этапности строительства.
Таблица 3. Структура и объем инвестиций.
|
Направление инвестиций |
Итого, руб. |
Кол-во |
|
|
||
|
1. ПРОЕКТНО-ИЗЫСКАТЕЛЬСКИЕ РАБОТЫ |
||||||
|
Проектно-изыскательские работы (ПИР) |
||||||
|
2. ОСНОВНЫЕ ОБЪЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА |
||||||
|
Коттедж-140 |
||||||
|
Коттедж-180 |
||||||
|
Коттедж-220 |
||||||
|
3. ИНФРАСТРУКТУРА ПОСЕЛКА |
||||||
|
Создание инженерной инфраструктуры поселка |
||||||
|
4. ПРОЧИЕ РАБОТЫ И ЗАТРАТЫ |
||||||
|
Технический и авторский надзор, содержание дирекции объекта |
||||||
|
5. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК |
||||||
|
Покупка земельного участка |
||||||
|
6. ПРОЧЕЕ |
||||||
|
Непредвиденные расходы 2% |
||||||
|
7. НОРМИРУЕМЫЕ ОБОРОТНЫЕ СРЕДСТВА |
||||||
|
Итого требуется инвестировать: |
||||||
Таким образом, для реализации проекта требуется инвестировать *** руб.
Конечная структура инвестиций согласовывается с подрядчиками и вносится в бизнес-план до начала финансирования проекта.
Для повышения инвестиционной эффективности проекта были рассчитаны следующие рекомендуемые условия привлечения и возврата инвестиций:
*** руб. (***%) инвестируются за счет собственных средств с *-го по *-й квартал от начала проекта, возврат – с *-го по *-й квартал включительно;
*** руб. (***%) инвестируются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых с *-го по *-й месяц от начала проекта, уплата процентов – со *-го по *-й квартал, возврат тела кредита – с *-го по *-й квартал включительно.
За пользование кредитом будет начислено процентов в размере *** руб. Кредит не капитализируется. Срок кредитования – *** кварталов (*** года).
Итого срок окупаемости проекта – *** года.
Налоговый режим проекта
Принятой в данном бизнес-плане системой налогообложения является Общая система налогообложения (ОСН):
Налоговые отчисления: в среднем по *** руб. / квартал.
Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).
Персонал проекта
На этапе строительства и продаж требуется *** сотрудников с фондом оплаты труда *** руб. / месяц (с НДФЛ и страховыми взносами).
Средняя з/п по предприятию: *** руб. / чел. / месяц.
Чистая прибыль:
Риски
Проект реализуется в условиях следующих потенциальных рисков:
В целом же вероятность риска по проекту оценивается как «средняя» и относится к риску невыполнения плана продаж по выручке и плану по срокам.
Ключевые показатели эффективности проекта
При выполнении параметров инвестиционного плана по проекту будут достигнуты показатели эффективности, представленные в таблице далее.
Таблица 4. Показатели эффективности проекта.
|
|
Наименование показателя |
Значение |
Размерность |
|
|
Общие показатели проекта |
||
|
|
Суммарная выручка |
руб. |
|
|
|
Выбытия на текущую деятельность |
руб. |
|
|
|
Сальдо от основной деятельности |
руб. |
|
|
|
Рентабельность по чистой прибыли |
% |
|
|
|
Продажи в конце прогнозного периода |
руб. / месяц |
|
|
|
Показатели для кредитора / займодателя |
||
|
|
Сумма собственных средств |
руб. |
|
|
|
Сумма кредитов |
руб. |
|
|
|
Общий размер финансирования |
руб. |
|
|
|
Отношение заемного капитала к собственному (D/E) |
% |
|
|
|
Ставка кредита |
% |
|
|
|
Начисленная сумма процентов по кредитам |
руб. |
|
|
|
Период использования инвестиций |
интервал, лет |
|
|
|
Инвестиционные показатели проекта |
||
|
|
Ставка дисконтирования (в условно постоянных ценах) |
% |
|
|
|
NPV проекта на момент его начала |
руб. |
|
|
|
PI проекта |
раз |
|
|
|
IRR проекта |
% |
|
|
|
Срок окупаемости (дисконтированный) |
интервал, лет |
|
|
|
Чистая прибыль (за весь проект) |
руб. |
|
Чистый дисконтированный доход (Net Present Value, NPV) проекта (для команды проекта) за прогнозный период составляет *** руб. при ставке дисконтирования *** % в год (в условно постоянных ценах) и инвестиционном периоде длительностью 4 квартала. Минимум принятия решения > 0.
Индекс рентабельности проекта, или коэффициент возврата инвестиционных средств (Payback Investments, PI) = *** . Это означает, что на каждый инвестированный рубль проект сгенерирует за прогнозный период *** руб. (с учетом дисконтирования). Для традиционных отраслей (строительство, сельское хозяйство, промышленное производство, транспорт) этот показатель, как правило, не превышает 2-3 единиц. Для высокотехнологичных проектов (IT, телеком, media) показатель может достигать 3-5 и более единиц. Минимум принятия решения по данному показателю > 1,1.
Внутренняя норма доходности (Internal Rate of Return, IRR) – ***%. Данный показатель демонстрирует достаточную устойчивость проекта в отношении возможного роста ставок дисконтирования, кредитования и риска роста стоимости строительства или снижения спроса на загородное жилье. Такое значение внутренней доходности обусловлено этапностью строительства и высокой добавленной стоимостью объектов загородной недвижимости. Минимум принятия решения по данному показателю > ставки дисконтирования.
Срок окупаемости (срок возврата вложенных средств с процентами) – *** года.
Чистая прибыль по проекту оценивается в *** руб. после возврата заемных средств с процентами. Если чистая прибыль за 2-3 года сопоставима или превышает стоимость создания проекта, это характеризует проект как привлекательный для инвестирования с существенным запасом финансовой прочности.
Кроме того, анализ чувствительности NPV проекта показал, что средняя цена продажи объекта оказывает гораздо большее влияние на прибыль, чем общее количество объектов в поселке. При этом наиболее сильное отрицательное влияние на прибыль оказывает, прежде всего, комиссия агентства недвижимости и себестоимость строительства. Сокращение затрат по данным статьям значительно повышает экономическую эффективность проекта. Размер фонда оплаты труда или стоимости кредита значительного влияния на NPV не оказывает.
Общий вывод
Проект демонстрирует экономическую эффективность, является привлекательным для инвестирования и обладает запасом наращивания выручки и прибыли за счет инфляционного роста цен на недвижимость и уникальной концепции на рынке.
Готовый бизнес-план содержит 130 страниц, 47 таблиц, 52 графика и 12 диаграмм.
|
1 |
РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА |
5 |
|||
|
2 |
КЛЮЧЕВЫЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ |
19 |
|||
|
3 |
РЫНОК ЖИЛЬЯ В РФ |
20 |
|||
|
|
3.1. |
Объемы жилищного строительства |
20 |
||
|
|
3.2. |
Обеспеченность жильем населения РФ |
28 |
||
|
4 |
ФИНАНСОВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЙ |
31 |
|||
|
|
4.1. |
Объем выручки |
31 |
||
|
|
4.2. |
Рентабельность продаж |
34 |
||
|
5 |
МАЛОЭТАЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО |
38 |
|||
|
|
5.1. |
Классификация объектов малоэтажного строительства |
38 |
||
|
|
5.2. |
Особенности малоэтажной застройки в РФ |
41 |
||
|
|
5.3. |
Основные показатели ИЖС |
43 |
||
|
|
5.4. |
Строительство малоэтажного жилья в РФ |
51 |
||
|
|
5.5. |
Рейтинг регионов по малоэтажному строительству |
58 |
||
|
|
5.6. |
Спрос, предложение и цены на рынке малоэтажного жилья в РФ |
59 |
||
|
|
5.7. |
Перспективы развития малоэтажного строительства с учетом влияния COVID-19, прогноз до 2025 г. |
63 |
||
|
6 |
РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА |
66 |
|||
|
|
6.1. |
Текущее состояние дел на рынке жилья в Московском регионе |
66 |
||
|
|
6.2. |
Рынок малоэтажного строительства Московского региона |
71 |
||
|
|
6.3. |
Рейтинг коттеджных поселков Московской области |
80 |
||
|
|
6.4. |
Основные тренд и выводы по загородной жилой недвижимости Московского региона |
84 |
||
|
7 |
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН |
85 |
|||
|
|
7.1. |
Структура и назначение площадей проекта |
85 |
||
|
|
7.2. |
Параметры формирования выручки от продаж |
86 |
||
|
|
7.3. |
План продаж объектов жилой недвижимости с земельными участками |
88 |
||
|
|
7.4. |
План выручки от продаж коттеджей с участками |
90 |
||
|
|
7.5. |
План текущих затрат по проекту |
92 |
||
|
8 |
ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА |
95 |
|||
|
|
8.1. |
Потребность в персонале и фонд оплаты труда |
95 |
||
|
9 |
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН |
96 |
|||
|
|
9.1. |
Структура и объем необходимых инвестиций |
96 |
||
|
|
9.2. |
Календарный план финансирования и реализации проекта |
98 |
||
|
|
9.3. |
Рекомендуемые параметры привлечения финансирования |
100 |
||
|
10 |
ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ |
101 |
|||
|
|
10.1. |
Качественный анализ рисков |
101 |
||
|
|
10.2. |
Точка безубыточности |
101 |
||
|
|
10.3. |
Анализ чувствительности NPV |
101 |
||
|
11 |
ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА |
104 |
|||
|
|
11.1. |
Основные предположения к расчетам |
104 |
||
|
|
11.2. |
План движения денежных средств (cash flow) |
106 |
||
|
|
11.3. |
План прибылей и убытков (ОПУ) |
112 |
||
|
|
11.4. |
Налогообложение |
118 |
||
|
|
11.5. |
План доходов кредитора |
121 |
||
|
|
11.6. |
Прогноз доходов владельца проекта |
125 |
||
|
12 |
О РАЗРАБОТЧИКЕ |
129 |
|||
Итого готовый бизнес-план содержит 130 страниц, 47 таблиц, 52 графика и 12 диаграмм.
Список графиков
График 1. План продаж коттеджей с участками.
График 2. Календарный план инвестирования (руб.).
График 3. План поступления выручки от продаж коттеджей (руб.).
График 4. Текущие затраты (руб.).
График 5. Привлечение и погашение долга (руб.).
График 6. Динамика чистой прибыли (руб.).
График 7. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 8. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2023 гг.
График 9. Динамика количества введенных зданий в РФ, 2018 - октябрь 2021 г., ед.
График 10. Динамика общей площади введенных зданий жилого и нежилого назначений в РФ, 2017 – октябрь 2021 г., тыс. кв. м.
График 11. Динамика общей площади жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя РФ, 2015 – 2020 гг., кв. м.
График 12. Динамика общей площади жилых помещений в среднем на одного жителя РФ, 2015 – 2020 гг., кв. м.
График 13. Динамика выручки от продаж в сфере деятельности "Строительство зданий" в РФ, 2017 – 2020 гг., тыс. руб.
График 14. Динамика рентабельности продаж в сфере строительства зданий в РФ, 2015 - 2019 гг.
График 15. Динамика введенной в действие общей площади ИЖС в РФ, 2016 – ноябрь 2021 гг., тыс. кв. м.
График 16. Динамика среднего размера квартир ИЖС в РФ, 2016 – 2020 гг., кв. м.
График 17. Динамика количества введенных зданий ИЖС в РФ, 2016 - 2020, ед.
График 18. Динамика доли малоэтажного жилья в общем объеме введенного жилья в РФ, 2016 - 2020 гг., %.
График 19. Динамика потенциального спроса на покупку загородного дома по месяцам, 2021 г.
График 20. Динамика объёма предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.
График 21. Динамика средней цены загородного дома по месяцам 2021 г.
График 22. Динамика ввода малоэтажного жилья в РФ, 2015 - 2019 гг., тыс. кв. м.
График 23. Прогноз ввода малоэтажного жилья в РФ, 2015 - 2025 гг., тыс. кв. м.
График 24. Динамика количества введенных жилых зданий в Москве, 2017 - октябрь 2021 гг., ед.
График 25. Динамика количества введенных жилых зданий в Московской области, 2017 - октябрь 2021 гг., ед.
График 26. Динамика общей площади введенных жилых зданий в Москве, 2016 - октябрь 2021 гг., тыс. кв. м.
График 27. Динамика общей площади введенных жилых зданий в Московской области, 2016 - октябрь 2021 гг., %.
График 28. Динамика общей площади жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя Московского региона, 2016 - 2020 гг., кв. м.
График 29. Динамика количества введенных зданий ИЖС в Москве, 2016 - 2020 гг., ед.
График 30. Динамика количества введенных зданий ИЖС в Московской области, 2016 - 2020 гг., ед.
График 31. Динамика общей площади введенных зданий ИЖС в Москве, 2016 - ноябрь 2021 гг., тыс. кв. м.
График 32. Динамика общей площади введенных зданий ИЖС в Московской области, 2016 - ноябрь 2021 гг., тыс. кв. м.
График 33. Динамика доли ввода малоэтажного жилья в общем объёме ввода жилья в Москве, 2016 - 2020 гг., %.
График 34. Динамика доли ввода малоэтажного жилья в общем объёме ввода жилья в Московской области, 2016 - 2020 гг., %.
График 35. Динамика средней цены на загородную недвижимость в Москве в 2021 гг., руб./кв. м.
График 36. Стоимость жилья и себестоимость строительства, руб. / м2.
График 37. План продаж коттеджей с участками.
График 38. План поступления выручки от продаж коттеджей (руб.).
График 39. План текущих затрат (руб.).
График 40. Календарный план инвестирования (руб.).
График 41. Анализ чувствительности NPV.
График 42. Выручка и чистая прибыль (руб.).
График 43. EBITDA и чистая прибыль (руб.).
График 44. Рентабельность (%).
График 45. Выручка, затраты, прибыль (руб.).
График 46. Динамика чистой прибыли (руб.).
График 47. Налоговая нагрузка (%).
График 48. Получение и погашение долга (руб.).
График 49. Обслуживание долга (руб.).
График 50. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.
График 51. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).
График 52. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом (руб.).
Список диаграмм
Диаграмма 1. Структура общей площади введенных зданий по федеральным округам, январь - октябрь 2021 г., %.
Диаграмма 2. Структура общей площади введенных жилых зданий по федеральным округам, январь - октябрь 2021 г.
Диаграмма 3. Структура общей площади введенных жилых зданий в РФ по регионам, январь - октябрь 2021 г.
Диаграмма 4. Структура малоэтажных проектов, %.
Диаграмма 5. Структура малоэтажного жилого строительства в РФ, январь – ноябрь 2021 г., %.
Диаграмма 6. Структура сделок на первичном рынке элитного загородного жилья Подмосковья, 3 кв. 2020 г., %.
Диаграмма 7. Структура сделок на первичном рынке элитного загородного жилья Подмосковья по направлениям, 3 кв. 2020 г., %.
Диаграмма 8. Количество объектов недвижимости, ед.
Диаграмма 9. Структура выручки от продаж жилья.
Диаграмма 10. Структура текущих затрат, %.
Диаграмма 11. Структура инвестиций.
Диаграмма 12. Структура налоговых отчислений.
Итого готовый бизнес-план содержит 130 страниц, 47 таблиц, 52 графика и 12 диаграмм.
Бизнес-план строительства спортивно-развлекательного комплекса (с финансовой моделью)
VTSConsulting
38 000 ₽
Бизнес-план строительства спортивно-развлекательного комплекса
VTSConsulting
33 000 ₽
Анализ рынка сетки кладочной в России - 2023 год
DISCOVERY Research Group
80 000 ₽
Анализ рынка строительства индивидуальных жилых домов в России в 2018-2022 гг, прогноз на 2023-2027 гг в условиях санкций
BusinesStat
104 000 ₽
― Каким был 2023 год для вашей компании? Удалось ли достичь намеченных финансовых показателей и реализовать планы по развитию?
Статья, 20 декабря 2024
BusinesStat
В 2020-2023 гг импорт обуви в Россию увеличился более чем в 1,5 раза: с 309 до 474 млн пар.
Ритейлеры закупили продукцию в объемах выше потребности, переоценив ожидаемый рост спроса.
По данным «Анализа рынка обуви в России», подготовленного BusinesStat в 2024 г, в 2020-2023 гг ее импорт в страну увеличился более чем в 1,5 раза: с 309 до 474 млн пар.
Российский рынок цикория показывает устойчивую положительную тенденцию роста своей объемности, рост средних контрактных цен при экспорте продукции за рубеж и контрактных цен на импортируемую продукцию. В то же время средние цены производителей цикория характеризуются относительной стабильностью.
