Концепция застройки участка и создание рекреационно-жилого комплекса (с финансовой моделью)

ВНИМАНИЕ!!! Срок предоставления исследования 1 рабочий день.

Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект на территории России, Украины и стран СНГ.

К данному бизнес-плану прилагается автоматизированная финансовая модель в формате Excel. Чтобы произвести перерасчеты под новый проект, достаточно просто изменить базовые показатели проекта. Финансовая модель построена таким образом, что изменение показателей эффективности проекта можно наблюдать сразу же после внесения изменений в существующий сценарий. Финансовая модель проста и удобна, что позволяет любому человеку успешно провести расчеты под собственный проект.

Описание проекта

Концепция застройки участка в районе г.***** представляет собой уникальный проект федерального уровня. В рамках проекта предполагается создание рекреационно-жилого комплекса с ключевой идеей «Водный мир» для чего, предлагается организовать искусственные водные объекты – каналы, озера, заводи. В частности, такие водные объекты позволят сформировать три основных типа предложения – дома на островах, дома вдоль каналов и дома рядом с озерами и прудами. Каждый собственник недвижимости будет располагать прямым доступ к воде, что является недостижимой для конкурентов характеристикой предлагаемого проекта.

Помимо жилой недвижимости, предполагается возведение рекреационной инфраструктуры. Нежилая недвижимость также будет возводиться в рамках идеологии «Водный мир»: яхт-клуб, клуб рыбака, дайв-аттракцион с подводными артефактами и затопленным судном, торгово-развлекательный центр с искусственной волной для занятий серфингом. Кроме того, расположение в дельте реки ***** позволяет владельцам недвижимости в течение часа выходить в море.

Месторасположение проекта

*****, Ростовская область на берегу Азовского моря.

Целевая аудитория проекта

Основная целевая аудитория – это состоятельные граждане Российской Федерации и зарубежных стран, заинтересованные в покупке элитной загородной недвижимости, которые любят порыбачить, а также занимаются дайвингом. Большую часть целевой аудитории составляют семейные мужчины. Возраст целевой аудитории от 30 до 60 лет. Это владельцы бизнеса, топ-менеджеры крупнейших компаний, работающие в наиболее прибыльных на сегодняшний день сферах – нефтяная и газовые отрасли, банковский и финансовый сектор, наукоемкие технологии, инвестиции, строительство, госслужащие высокого ранга, обеспеченные люди.

Доходы проекта

Помимо реализации объектов недвижимости по указанным категориям, доходы проекта включают также выручку от операционной деятельности, а именно:

1.      Сдача объектов в аренду

2.      Деятельность мотеля

3.      Доходы от посещения *****

Показатели эффективности проекта

Выдержки из исследования

***

В районе успешно ведется жилищное строительство. За последние десять лет в 3,2 раза выросли объемы вводимого жилья, которые в 2015 году составили 47,8 тыс. кв. м.

Жилищное строительство развивается как в части социального жилья, так и элитного коттеджного строительства.

На территории ***** поселения ведется строительство комплекса, состоящего из 850 малоэтажных жилых домов усадебного типа с развитой инженерной и социальной инфраструктурой поселок – «*****». Стоимость проекта - около 7 млрд. руб.

***

Потребительский рынок ***** района представлен объектами розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания различных форм собственности.

Существенную роль в формировании оборота розничной торговли играют субъекты малого предпринимательства, доля оборота по которым составляет около 40% в общем объеме. Всего в районе работает 649 малых и более 2 тысяч индивидуальных предпринимателей.    

***

В городе ***** отмечается в целом благоприятный инвестиционный климат. Администрация города ведет активную инвестиционную политику, результатом которой является приток в город инвестиций, в том числе иностранных.

 В городе достаточное количество свободных инвестиционных площадок. Большое значение для привлечения инвесторов играет наличие генерального плана развития города до 2020 года и Правил землепользования и застройки.

Несмотря на рост инвестирования в экономику *****, по объему инвестиций в расчете на душу населения город отстает от среднеобластных значений показателя.

***

По данным Росстата, в I полугодии 2016г. введено в эксплуатацию жилья 442,2 тыс. ед. общей площадью ***** млн. кв. метров, что составило 90,8% к соответствующему периоду предыдущего года (в I полугодии 2015г. было введено ***** млн. кв. метров жилья, 116,8% к I полугодию 2014г.).

***

По состоянию на октябрь 2016 г. рынок в Ростовской области имеется ***** организованных коттеджных поселков (существующие или строящиеся). Данный объем оценивается как значительный (для сравнения: в г. Краснодар и его пригороде количество КП на сегодняшний день составляет всего ***** ед.)

При рассмотрении структуры предложения по классам видно, что наибольший объем предложения сконцентрирован в ***** классе (***** поселков или половина рынка). На втором месте находятся поселки *****-класса. Их общее количество составляет 14 ед. или *****% от общего количества КП Ростовской области. *****-класс представлен единственным проектом – «*****» (4,3% от общего количества КП Ростовской области).

***

В Ростовской области на данный момент есть всего ***** коттеджных поселка элит-класса. Следует отметить, что многие дома коттеджных поселков Ростовской области позиционируемыми как элитное жилье, на самом же деле к таковым относятся считанные единицы. Остальные, являются жильем улучшенных потребительских характеристик, называемым риелторами бизнес-классом,  – с относительно престижным географическим месторасположением, более высокими, нежели в обычных домах, потолками (2,85–3,3 метра), построенными из кирпича либо по каркасно-монолитным технологиям.

***

На сегодня тенденции, характерные для современного рынка загородной недвижимости класса премиум, следующие:

1.      В сегменте загородной недвижимости класса де-люкс максимальным спросом пользуются дома метражом ***** кв. м. с участками площадью порядка ***** соток. Востребованные в прошлом домовладения площадью в ***** кв. м. на участках в ***** соток современных покупателей интересуют гораздо меньше.

2.      Покупатели дорогого загородного жилья стали предпочитать и дома *****, чего раньше не наблюдалось в этом сегменте.

3.      Покупатели недвижимости данного сегмента обращают пристальное внимание на размер ежемесячных платежей и принимают решение о покупке, исходя, в том числе, из стоимости эксплуатационного обслуживания. На сегодняшний день считается приемлемой стоимость эксплуатационных расходов в размере до ***** тыс. рублей в месяц. До кризиса некоторые поселки заявляли стоимость эксплуатации порядка ***** тыс. рублей в месяц, однако современные покупатели не готовы платить такие суммы.

4.      Максимально востребованы коттеджи в ***** поселках. Однако востребованность поселка зависит от места расположения, качества объектов и их стоимости. Если коттеджный поселок удачно расположен, дома отличает высокое качество строения и цена соответствует рынку – такие предложения пользуются популярностью и уходят с рынка. Такая же ситуация характерна и для сегмента *****. Больше всего с начала кризиса пострадал формат *****. Покупатели, как правило, не готовы, входить в проект на этапе *****. В сегменте дорогой недвижимости такие сделки единичны.

***