― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― 2025 год стал для рынка офисной недвижимости временем структурной трансформации, но вместе с тем адаптации к новым экономическим условиям. Для нашей компании он был отмечен активной фазой роста: мы вывели в продажи два объекта общей площадью более 26 тысяч квадратных метров, включая третью башню бизнес-квартала «Прокшино» и офисный центр Эдварда Грига.
Ключевым фактором, влияющим на бизнес, стал период адаптации девелоперов к макроэкономическим реалиям, начавшийся несколькими годами ранее. Дорогое заемное финансирование, необходимость поиска новых подрядчиков и поставщиков оборудования, а также удорожание строительных ресурсов — всё это требовало перестройки бизнес-процессов. Однако к 2025 году можно констатировать, что основная часть игроков, включая нашу компанию, успешно акклиматизировалась. Мы научились работать в условиях высокой ключевой ставки и волатильности, делая акцент на качестве продукта и создании полноценной бизнес-среды.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― За последние три года спрос сместился от долгосрочной аренды к приобретению площадей в собственность. Компании всё чаще рассматривают офис не как часть операционных затрат, а как долгосрочный актив и инструмент для формирования корпоративной культуры. Особенно ярко этот тренд проявился в постпандемийных 2024–2025 годах. Его поддержали и частные инвесторы, которые рассматривают офисные лоты в качестве актива с высоким потенциалом роста капитализации, особенно в локациях с активным развитием.
Структура предложения также претерпела изменения. Рынок уходит от разрозненных бизнес-центров к масштабным деловым кластерам, которые сейчас можно реализовать в основном за пределами исторического центра Москвы. Наибольший интерес вызывают самодостаточные проекты, интегрированные в городскую среду. Современный арендатор или покупатель выбирает место, где дом, работа, сервисы и досуг переплетаются. Именно поэтому наиболее востребованы форматы mixed-use, когда офисная функция дополнена развитой инфраструктурой: ретейлом, гастрозонами, спортивными и событийными площадками. В таком кластере компания может основательно закрепиться: сотрудникам комфортно добираться, а при масштабировании бизнеса всегда есть возможность докупить или арендовать дополнительные площади рядом, не переезжая в другую локацию. Чем масштабнее проект, тем больше у компании опций для развития.
При этом внутри сегмента сохраняется острый дефицит крупных лотов от 1 000 м2, которые проектируются в ограниченном количестве и, как правило, сразу предназначаются для крупных корпоративных клиентов.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Главный тренд — это переход от аренды к покупке. Мы видим, что компании, которые раньше предпочитали арендовать площади, теперь стремятся стать их полноправными собственниками.
Кроме того, существенно изменились критерии выбора. Современный работодатель гораздо более трепетно относится к своим сотрудникам и внимательно анализирует, где они живут. Значительная доля экономически активного населения Москвы проживает за МКАД, в том числе в Новой Москве и ближайшем Подмосковье. Тратить несколько часов на дорогу в центр и обратно сегодня непозволительная роскошь для бизнеса, который хочет удерживать ценные кадры. Это объективный фактор, который подкрепляет развитие новых деловых локаций у жилых массивов.
Также клиенты стали более требовательны к качеству среды и инфраструктуре. Придя в офис, они хотят оказаться в пространстве с развитой экосистемой, где есть всё необходимое для качественной работы. Мы отмечаем высокий спрос на готовые или находящиеся в высокой стадии готовности объекты. Покупатели хотят минимизировать риски и оценить будущее место работы в реальности — посмотреть на окружение, транспортную доступность, инфраструктуру. Инвесторы, в свою очередь, активно приобретают лоты на этапе строительства, планируя в дальнейшем сдавать их в аренду.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Сегодня офисные площади в локациях с высоким потенциалом развития пользуются наибольшим спросом. Мы наблюдаем концентрацию спроса в новых деловых кластерах, формирующихся за пределами центра Москвы. Яркий пример — Новая Москва, где благодаря развитию метро, дорожной сети и высокому уровню жилой застройки создается многофункциональный офисный квартал нового поколения «Прокшино». Концепция проекта строится на создании 15-минутного города, где в шаговой доступности от жилых домов располагаются образовательные учреждения, офисные и торговые центры, спортивные объекты, парковые зоны. Успех модели подтверждает интерес к ней со стороны работодателей: мы предлагаем специальные условия корпоративных продаж квартир для сотрудников компаний-резидентов бизнес-квартала «Прокшино», что позволяет им решать сразу комплекс задач по удержанию и привлечению персонала.
В сегментации спроса ключевым остается дефицит крупных блоков площадью от 1000 квадратных метров. Такие лоты, как правило, запроектированы в ограниченном количестве и пользуются первоочередным спросом у компаний, планирующих консолидировать свои команды. При этом площади меньшего размера также востребованы, особенно в качестве инвестиционных инструментов для последующей сдачи в аренду.
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― На наших глазах в ТиНАО зарождается новая деловая локация, и мы гордимся тем, что приложили к этому руку. К концу 2025 года Новая Москва становится настоящим магнитом для бизнеса, что подтверждается ростом числа компаний на 40% по всем ОКВЭД в локации наших объектов.
Безусловно, самым ярким проектом для нас является бизнес-квартал «Прокшино». Это флагманский комплекс, который выходит за рамки делового пространства и является частью масштабного спортивно-событийного кластера с горнолыжным склоном, аквапарком и концертными залами. На февраль 2026 года реализация второй очереди, которая будет введена в мае, уже достигла 85%, а третья очередь, с вводом в 2027 году, реализована на 30%.
Еще одним важным проектом стал бизнес-хаб «Потапово». Его появление — это прямая реакция на запросы бизнеса. Общаясь с предпринимателями, мы выяснили, что есть огромный спрос на небольшие, гибкие помещения с возможностью организовать не только офис, но и легкое производство или шоурум, при этом предложение на рынке практически отсутствует. Так появилась концепция бизнес-хаба — пяти многофункциональных зданий высотой от двух до четырех этажей общей площадью более 20 тысяч квадратных метров, где в рамках одного здания можно совместить как офисные, так и производственные функции.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Наш подход к инновациям строится на принципе «человекоцентричности» и создании бесшовного клиентского опыта. Мы внедряем сервисную модель, которая начинает работать задолго до ввода объекта. Мы привлекаем управляющую компанию еще на этапе проектирования, чтобы учесть все эксплуатационные требования будущих резидентов, а собственники могли оперативно приступить к подготовке своих пространств после получения ключей.
В части продукта мы тщательно прорабатываем внутреннее наполнение, делая качественные офисные кухни даже в самых маленьких помещениях и предусматриваем дополнительные сервисные зоны общего пользования для резидентов, чтобы создать среду для неформального общения.
Наша экосистема сервисов для резидентов включает в себя доверительное управление, услуги брокериджа, многофункциональное мобильное приложение, юридическое сопровождение сделок и, конечно, качественное обслуживание от управляющей компании. Наша цель — чтобы к моменту ввода объект был не просто сдан в эксплуатацию, а сразу наполнялся жизнью. Так, строя бизнес-хаб «Потапово», мы параллельно развиваем инфраструктуру, что сразу повышает его ликвидность и доступность на рынке.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― В 2026 году мы введем вторую очередь бизнес-квартала «Прокшино» и офисный центр Эдварда Грига. В 2027 году сдадим третью очередь БК «Прокшино» и первую фазу бизнес-хаба «Потапово». А в 2029–2030 годах планируем ввод еще четырех масштабных объектов: четвертой-пятой башен бизнес-квартала «Прокшино», бизнес-центра «Потапово», вторую очередь бизнес-хаба «Потапово». Общая площадь объектов, которые мы планируем ввести к 2030 году, превысит 250 тыс. м2. В планах также развитие сети бизнес-хабов в других локациях, повторяя модель «Потапово».
Мы не ожидаем резкого сокращения объемов ввода на рынке в целом, так как многие объекты уже находятся в активной стадии строительства. Что касается географии, то наш фокус остается на Новой Москве, где существует огромный потенциал для создания современной деловой среды и роста стоимости недвижимости. Мы продолжим развивать формат mixed-use и создавать полноценные экосистемы, поскольку именно такой подход наиболее востребован современным бизнесом. Мы уверены, что интеграция жилой, офисной, коммерческой и досуговой функций — это новая здоровая реальность рынка недвижимости.
