― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Устойчивый рост спроса на качественные офисные площади в Москве наблюдается на протяжении последних 3–4 лет. Например, у нас в компании два года подряд вакансия во всех действующих офисных объектах равна нулю, а чистый операционный поток от арендной деятельности в 2025 году вырос на 30% по сравнению с предыдущим годом.
Важным индикатором активного состояния рынка остается и высокий уровень предварительных сделок. Так, наш бизнес-центр «Дубининский», ввод которого запланирован на первое полугодие 2026 года, был полностью законтрактован еще в апреле 2025 года, то есть почти за год до ввода в эксплуатацию. Бизнес-центр «Север», ввод которого намечен на начало 2027 года, на текущий момент забронирован уже примерно на 20%.
Что касается ключевых факторов, повлиявших на рынок, здесь стоит отметить рост стоимости строительства, прежде всего за счет удорожания материалов, инженерных систем и рабочей силы. Это увеличивает себестоимость проектов и требует более точного и взвешенного подхода к девелопменту.
Одновременно меняется и структура спроса: часть компаний рассматривает покупку офисов как альтернативу аренде, стремясь зафиксировать расходы на длительный срок. Однако, не все готовы нести CAPEX, высокий уровень заполняемости и значительный объем предварительных контрактов подтверждают, что спрос на аренду остается устойчивым и экономически привлекательным.
Мы уже много лет придерживаемся стратегии именно долгосрочной аренды, поскольку она позволяет формировать предсказуемый денежный поток, сохранять контроль над качеством объектов и извлекать доход на протяжении всего жизненного цикла актива.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― За последние 2–3 года спрос на офисные площади претерпел качественные изменения. Рынок стал более зрелым, и клиенты сегодня четко чувствуют разницу между просто «новый бизнес-центр» и «бизнес-центр с полноценной средой».
Фактически мы наблюдаем переход к модели «офис как экосистема», где ключевую роль играют гибкость планировок, технологическая составляющая здания и пользовательский опыт. Рабочее пространство больше не воспринимается исключительно как место для выполнения задач, оно становится инструментом развития корпоративной культуры, повышения вовлеченности сотрудников и удержания талантов.
Сегодня наибольшим спросом пользуются деловые центры, где гармонично сочетаются рабочие и общественные зоны, места для командного взаимодействия и развитая инфраструктура. Так, в наших проектах до 25% площадей заложено под функциональные пространства, в том числе террасы для отдыха и неформальных встреч. Также в зданиях высокий уровень естественного освещения и гибкие планировки, которые бизнес может адаптировать под свои потребности. И это не просто архитектурные решения, а элементы среды, напрямую влияющие на продуктивность и комфорт сотрудников.
Отдельно стоит отметить роль профессиональной эксплуатации. Мы не разделяем девелопмент и управление: собственная управляющая компания «Корвет» обеспечивает сохранение качества объектов на протяжении всего жизненного цикла. Такой подход становится важной частью ценностного предложения и напрямую влияет на долгосрочную инвестиционную привлекательность проектов.
― Наблюдаете ли вы изменения в поведении покупателей / арендаторов офисной недвижимости?
― Подход клиентов стал более рациональным и комплексным. Если раньше ключевыми факторами были ставка аренды и локация, то сегодня компании оценивают офис с точки зрения качества инженерных систем, масштаба эксплуатационных расходов и через экологические характеристики зданий.
Также меняются требования к формату офисных пространств. Арендаторам все менее интересны помещения в формате shell&core: приоритет отдается офисам с готовой отделкой, куда можно быстро въехать и начать работу. Также в договорах все чаще фиксируются гибкие условия аренды с возможностью масштабирования или сокращения площадей в будущем. А на фоне дефицита качественного предложения компании стремятся зафиксировать лучшие площади на несколько лет вперед, что отражается в росте доли сделок на стадии строительства.
― Какие сегменты и локации, на ваш взгляд, пользуются наибольшим спросом?
― Основной спрос сегодня сосредоточен в сегменте офисов класса Prime и A. Именно такие объекты соответствуют всем современным требованиям бизнеса к качеству среды, инженерным решениям и уровню сервиса.
С точки зрения локаций мы видим стабильность: наиболее востребованы все те же сложившиеся деловые кластеры — Ленинградский деловой коридор, Павелецкий район и «Москва-Сити». Их ключевое преимущество заключается в сочетании транспортной доступности, развитой инфраструктуры и высокой концентрации деловой активности.
Естественно, в этих зонах дефицит предложения самый высокий. Уровень вакансии держится на уровне 1–1,5%, а в отдельных объектах равен нулю. Особенно ограничено предложение крупных площадей под штаб-квартиры, что стимулирует большой бизнес на заключение сделок еще на стадии строительства здания, как это было с нашим бизнес-центром «Дубининский».
― Приведите примеры наиболее успешных проектов или сделок вашей компании за последний год.
― Самыми значимыми событиями в прошлом году стали ввод в эксплуатацию последних двух корпусов делового квартала «Невская Ратуша» в Санкт-Петербурге площадью более 66 000 м2 и полная контрактация бизнес-центра «Дубининский» в апреле 2025, за год до ввода в эксплуатацию.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― Мы специализируемся на создании высокотехнологичных и энергоэффективных объектов. В этом нам помогает цифровой энергетический двойник здания — виртуальная модель, которая позволяет на стадии проектирования оценить энергопотребление и эффективность инженерных систем, выбрать оптимальные технические решения и тем самым снизить будущие эксплуатационные расходы арендаторов, одновременно повышая экологичность объекта.
Формирование оптимального набора решений повышает экономику проекта в целом. Так, по нашим предварительным оценкам, на стадии проектирования бизнес-центра «Дубининский» экономия от применения цифрового двойника составила порядка 127 млн рублей, а в бизнес-центре «Адмирал» — около 80 млн рублей, что включает в себя не только снижение стоимости строительства, но и экономию на потреблении энергоресурсов в течение 10 лет эксплуатации.
Кроме того, цифровой двойник позволяет реализовать процесс последовательной приемки инженерных систем — от концепции и проектной документации до выбора оборудования, его монтажа и ввода в эксплуатацию. Это дает уверенность, что изначально заложенные решения будут корректно реализованы на практике.
На этапе эксплуатации здания цифровой двойник станет основой системы энергоменеджмента. Мы будем отслеживать работу всех энергоемких систем здания, сопоставляя фактические данные о потреблении энергии с целевыми значениями, заданными в модели. Это обеспечит управляемость затрат и предсказуемость финансовых показателей для арендаторов или собственников, что особенно важно при долгосрочном планировании бизнеса.
Кроме того, «Галс-Девелопмент» активно тестирует и внедряет современные решения в области роботизации. Например, на площадке нашей штаб-квартиры в бизнес-центре «Искра-Парк» мы уже используем роботов-уборщиков и роботов-доставщиков. Этот пилотный проект помог нам понять, какие условия нужны для их работы: отсутствие порогов, специальные места для подзарядки с шумоизоляцией, интеграция с лифтами.
Этот опыт мы уже применяем при проектировании будущих офисов компании. Мы уверены, что будущее за технологиями, и они действительно влияют на комфорт резидентов. Для управляющих компаний также актуальна роботизация сервисных функций: от уборки помещений и прилегающих территорий до чистки фасадов.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― В перспективе 3–4 лет мы ожидаем сохранения дефицита качественных офисных площадей, прежде всего в сегментах Prime и A. В свою очередь, спрос останется стабильно высоким, и доля сделок на стадии строительства будет только расти. Одновременно рынок продолжит усложняться: конкуренция будет смещаться с характеристик зданий на качество среды, ее технологичность и то, насколько удобно, безопасно и комфортно работать в офисе.
Отдельный тренд — формирование новых деловых хабов в городе. По мере исчерпания потенциала традиционных локаций спрос будет перераспределяться в развивающиеся районы с возможностью комплексного освоения территорий. Так, уже несколько лет такой новой точкой роста является кластер «Южный порт», который в перспективе 7–10 лет может стать вторым Сити, все возможности у него для этого есть. Здесь хорошая транспортная доступность, обилие зеленых зон и воды, и в целом большая территория для масштабных, смелых проектов для работы и жизни.
На эту территорию у нас большие планы: мы строим там жилой квартал бизнес-класса «Адмирал» на более чем 5 000 квартир, а этой весной выводим на рынок первый бизнес-центр в «Южном порту». Это деловой комплекс класса A «Адмирал» высотой в 45 этажей. Площадь здания значительная — около 97 000 м2, а расположен он будет в 300 метрах от транспортного узла «Печатники», рядом с нашим жилым комплексом. Из особенностей бизнес-центра: открытые террасы на 12 этажах с 32-го по 43-й этаж с панорамными видами на город.
Параллельно в первом квартале мы вводим в эксплуатацию бизнес-центр «Дубининский» и продолжаем строительство бизнес-центра «Север». Его планируем закончить во втором квартале 2027 года.
Кроме того, сейчас мы утверждаем документацию на строительство нового делового квартала в нашем любимом Ленинградском деловом коридоре у метро «Войковская». Это будет многофункциональный комплекс с четырьмя офисными корпусами площадью около 220 000 м2 и элитным жилым кварталом.
В долгосрочной перспективе мы делаем ставку на развитие проектов смешанного типа (mixed-use девелопмент) и создание полноценных городских экосистем, где офисная функция интегрирована с жилой и общественной средой. Это соответствует глобальному тренду на полицентричное развитие Москвы и повышение качества ее городской среды.
