Адаптация данного бизнес-плана возможна под аналогичный проект на территории России, Украины и стран СНГ.
К данному бизнес-плану прилагается автоматизированная финансовая модель в формате Excel. Чтобы произвести перерасчеты под новый проект, достаточно просто изменить базовые показатели проекта. Финансовая модель построена таким образом, что изменение показателей эффективности проекта можно наблюдать сразу же после внесения изменений в существующий сценарий. Финансовая модель проста и удобна, что позволяет любому человеку успешно провести расчеты под собственный проект.
Описание проекта
Идея проекта: концепция освоения пула земельных участков.
Площадь: 154,12 га.
Расположение: Россия, Краснодарский край, Темрюкский р-н, п. Батарейка
Категория проекта: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и сельскохозяйственного производства (С/Х назначения).
Показатель |
ед. изм. |
Значение |
Площадь Участка |
Га |
*** |
Площадь Участка |
сот. |
*** |
Площадь Участка |
кв. м. |
*** |
Стоимость участка |
руб./сот. |
12 457 |
Стоимость участка |
руб. |
200 000 000 |
|
|
|
Площадь потерь |
% |
4% |
Площадь потерь |
сот. |
590 |
Площадь участков С/Х назначения |
|
|
Участки С/Х назначения |
сот. |
11 734 |
Площадь участков ИЖС |
сот |
*** |
Участки ИЖС (6 сот.) |
% |
*** |
Участки ИЖС (8 сот.) |
% |
32% |
Участки ИЖС (12 сот.) |
% |
*** |
Участки ИЖС (10 сот.) |
% |
8% |
Участки ИЖС (14 сот.) |
% |
9% |
Участки ИЖС (6 сот.) |
сот |
*** |
Участки ИЖС (8 сот.) |
сот |
1 208 |
Участки ИЖС (12 сот.) |
сот |
*** |
Участки ИЖС (10 сот.) |
сот |
312 |
Участки ИЖС (14 сот.) |
сот |
*** |
Общее количество участков |
шт. |
*** |
Участки С/Х назначения |
шт. |
117 |
Участки ИЖС (6 сот.) |
шт. |
*** |
Участки ИЖС (8 сот.) |
шт. |
151 |
Участки ИЖС (12 сот.) |
шт. |
** |
Участки ИЖС (10 сот.) |
шт. |
26 |
Участки ИЖС (14 сот.) |
шт. |
24 |
Цена реализации участков
УЧАСТКИ С/Х НАЗНАЧЕНИЯ |
|
|
Средняя площадь Участка |
Га |
*** |
Количество участков |
шт. |
117 |
Стоимость реализации 1 сотки |
руб./1 Га |
*** |
Стоимость участка ИЖС |
руб. |
*** |
УЧАСТКИ ИЖС (6 сот.) |
||
Средняя площадь Участка |
сот. |
6,0 |
Количество участков |
шт. |
*** |
Стоимость реализации 1 сотки |
руб./1сот. |
*** |
Стоимость участка ИЖС |
руб. |
540 000 |
УЧАСТКИ ИЖС (8 сот.) |
||
Средняя площадь Участка |
сот. |
8,0 |
Количество участков |
шт. |
151 |
Стоимость реализации 1 сотки |
руб./1сот. |
*** |
Стоимость участка ИЖС |
руб. |
704 000 |
УЧАСТКИ ИЖС (10 сот.) |
||
Средняя площадь Участка |
сот. |
10,0 |
Количество участков |
шт. |
85 |
Стоимость реализации 1 сотки |
руб./1сот. |
*** |
Стоимость участка ИЖС |
руб. |
*** |
|
||
УЧАСТКИ ИЖС (12 сот.) |
||
Средняя площадь Участка |
сот. |
12,0 |
Количество участков |
шт. |
26 |
Стоимость реализации 1 сотки |
руб./1сот. |
*** |
Стоимость участка ИЖС |
руб. |
*** |
УЧАСТКИ ИЖС (14 сот.) |
||
Средняя площадь Участка |
сот. |
*** |
Количество участков |
шт. |
24 |
Стоимость реализации 1 сотки |
руб./1сот. |
*** |
Стоимость участка ИЖС |
руб. |
*** |
Финансовые показатели проекта (прогноз финансового результата):
|
|
Годовых % |
|
Выручка |
руб. |
*** |
|
Затраты, включая земельный участок |
руб. |
*** |
|
Валовая прибыль |
руб. |
*** |
|
Чистая прибыль |
руб. |
*** |
|
Чистая приведенная стоимость (NPV) |
руб. |
2 252 589 |
|
Внутренняя норма доходности (IRR) |
% |
6,139% |
26,91% |
Необходимый объем инвестиций |
руб. |
-76 536 816 |
|
Период окупаемости |
|
|
|
Простой |
|
*** |
кварталов |
Дисконтированный |
|
*** |
кварталов |
Выдержки из исследования
Общая характеристика проекта
*** – это инновационный формат, представляющий собой, по сути, аналог «индустриального» парка, но с «сельскохозяйственным» уклоном. По примерно такому же принципу организованы многие сельскохозяйственные кооперативы в Европе: несколько «фермеров» с небольшими наделами земли, выращивают, например, виноград и сдают его на «общую» винодельню, объединяют усилия в технологическом плане и т.д.
Покупателям (будущим «резидентам ***») предлагаются участки под сельхоздеятельность площадью от 1 га по доступной цене – *** тыс. руб. Эти участки подойдут для животноводов, сыроваров, «тепличников», «растениеводов»,
пасечников и т.п. Для поборников «пермакультуры» будут свои отдельные зоны земледелия.
Целевая аудитория проекта: городские жители, желающие инвестировать небольшие накопления (***-*** тыс.$) и в жилье, и одновременно в микро-бизнес, в котором их собственные «мозги и руки» работали бы на прирост их капитала. Эти люди осознают огромный потенциал агросектора. Имеющаяся у ОАО «***» инфраструктура и оборудование будет использоваться на коммерческой основе в виде отдельных сервисов для резидентов: содержание и предоставление резидентам сельхозтехники, кормов, удобрений, лизинг «персонала» и т.д. Управляющий *** будет комплексно оказывать резидентам и финансовые услуги: будет вести переговоры с банками, которые могут давать фермерам кредиты, выстраивать лизинговые схемы, а также обеспечивать взаимодействие с государственными органами власти, распределяющими субсидии для сельхозпроизводителей.
Таким образом, в рамках освоения рассматриваемых участков, помимо коттеджного поселка, предполагается создание уникального АГРОПРОЕКТА, который объединит в себе все виды сельскохозяйственной деятельности, адаптированные для России. Срок окупаемости каждого сельскохозяйственного микро-проекта в рамках «***» индивидуален, в зависимости от того растениеводство это или животноводство, но в среднем составляет примерно *** года.
Цель проекта – создать конгломерат сельскохозяйственных микро-организаций и фермеров, предоставив максимально комфортные условия для выращивания и производства продуктов питания.
Основным риском при таком «коллективном» подходе к освоению сельхозземель является ситуация, при которой один из участников не захочет продолжать заниматься хозяйством, при этом находящийся в его собственности участок земли будет пустовать. В результате – неэффективное использование всей территории, а при большом количестве пустующих участков – потеря репутации проекта в целом.
План действий по созданию *** на участках сельхозназначения:
Продажи земельных участков
Проектом предусматривается следующая «продуктовая линейка»:
В целях минимизации стандартного ценового предложения и рисков инвестора на начальной стадии реализации проекта в стоимость участков не включается водоснабжение, так как это потребовало бы дополнительных *** млн. руб. вложений на создание водозаборного узла и системы трубопроводов на всей территории поселка. Однако в случае принятия инициатором проекта решения о создании общепоселковой системы водоснабжения начальную стоимость участков необходимо будет повысить на *** тысяч рублей (за каждый участок), а в смету затрат на реализацию проекта – заложить вышеуказанное финансирование на ВЗУ и сети, причем на самой начальной стадии освоения участка (еще до прокладки дорог) – в 1-м квартале 2017-го года. Создание общепоселковой системы водоснабжения представляется не вполне рациональным решением именно в силе позиционирования поселка «***» в нижнем ценовом сегменте УБП, в котором наличие центральных коммуникаций считается «излишеством». Девелопером проекта будет оказываться покупателям участков дополнительная услуга в виде бурения индивидуальных скважин – причем, собственники участков смогут объединяться по 3-4 человека и бурить одну скважину на несколько домохозяйств, что позволит снизить затраты на водоснабжение. Один метр скважины в данном районе стоит *** рублей, при этом качество воды позволяет ее использовать, в основном, в сантехнических целях (для умывания, мыться посуды, стирки, полива и т.д.) Для приготовления пищи будет рекомендовано использовать привозную (или бутиллированную) воду – соответствующий сервис для жителей поселка также будет предложен управляющей компанией девелопера проекта.
Ценообразование земельных участков
В рамках проекта на стартовом этапе участки будут реализовываться со скидкой ***% к среднерыночному уровню, что станет инструментом стимулирования сбыта и привлечет внимание покупателей. Такая скидка к среднерыночному уровню обуславливается тем, что предлагаемый в рамках рассматриваемого проекта продукт менее ликвиден из-за его расположения не в традиционно сложившейся зоне жилой застройки, а в «чистом поле», которое приобретет вид жилого поселка только через *** лет после начала строительства поселка. А также тем, что средние по району цены отражают лишь уровень амбиций и желаний продавца, но никак не рыночную конъюнктуру. Реальные сделки проходят со скидками до ***% от заявленных цен, при этом сроки экспозиции каждого участка могут составлять до *** лет, что при целях реализации почти *** участков представляется недопустимым.
Перечень таблиц, диаграмм, рисунков |
3 |
Резюме проекта |
5 |
|
7 |
1.1. Месторасположение, основные факторы |
7 |
1.2. Подъезды к участку, анализ транспортной доступности (используя общественный и личный автотранспорт, километраж/среднее время в рабочие дни) |
20 |
|
23 |
2.1. Выделение конкурентных категорий |
23 |
2.2. Состояние регионального рынка участков для индивидуального жилищного строительства |
23 |
1.3. Состояние рынка земель сельскохозяйственного назначения (для сельскохозяйственного производства) |
29 |
2.4. Состояние сельскохозяйственного сегмента Краснодарского края, численность и специализации игроков |
31 |
3. Продажи |
34 |
3.1. План продаж участков посёлка |
34 |
3.2. Рекламная политика и программа PR-мероприятий |
36 |
4. Ценообразование |
45 |
4.1. Определение начальной стоимости участков ИЖС (в разбивке) |
45 |
5. Архитектурно-строительная экспресс-концепция |
48 |
5.1. Количество, площадь участков |
48 |
5.2. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности |
49 |
6. Мастер-план межевания и застройки земельного участка |
52 |
6.1. Заключение по наилучшему использованию участка |
52 |
6.2. Предварительная оценка графика продаж, необходимых объемов инвестиций и эффективности проекта (с приложением финансово-экономической модели в формате MS Excel, исходя из сроков экспозиции, размера оборотного капитала и цены реализации) |
55 |
6.3. Предварительный укрупненный график финансирования работ (в поквартальной разбивке) |
56 |
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ «VTSConsulting» |
62 |