Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой проект на территории России и стран СНГ
К данному бизнес-плану прилагается финансовая модель в отдельном файле, которая позволяет с легкостью выстроить новый финансовый план методом ввода соответствующих данных
***
Идея проекта: строительство коттеджного поселка умных домов.
Местоположение: Москва.
Количество участков под застройку: *** участков.
Площадь коттеджей: от 109 до 232 кв. м.
Площадь участка: 5, 7 и 10 соток.
Стиль коттеджей: хай-тек.
Рыночная ситуация:
1. В 2022 году на территории Московской области было построено *** тыс. жилых зданий общей площадью *** тыс. кв. м жилья, что на ***% или на *** тыс. кв. м больше, чем за 2021 год. Более 10 лет Подмосковье занимает первое место в стране по строительству жилья.
2. Наиболее высокие показатели по вводу жилья в 2022 году наблюдались в городских округах: Одинцово – *** тыс. кв. м, Истра – *** тыс. кв. м, Красногорск – *** тыс. кв. м, Раменское – *** тыс. кв. м и Мытищи – *** тыс. кв. м.
3. В 2022 году средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов (без индивидуального жилищного строительства) для застройщиков составила *** руб. (годом ранее – *** руб.).
4. На первичном рынке загородной недвижимости в Московском регионе в 1 кв. 2023 года отмечался рост объема предложения: количество лотов увеличилось в *** раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года до *** коттеджей, таунхаусов и участков в *** поселках, относящихся к элитному классу. По формату предложения первичный рынок в большей степени представлен земельными участками без обязательного подряда на строительство, которые занимают ***%, на коттеджи приходится – ***% и на таунхаусы – ***%. Основная доля сделок на первичном рынке была сосредоточена в формате коттеджей – ***% от общего объема спроса. На таунхаусы и земельные участки приходилось по ***% сделок.
5. Объем предложения коттеджей в Московском регионе по итогам 1 квартала 2023 года составил *** шт. на первичном рынке (+***% за год). На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Минском и Новорижском направлениях. Самый высокий показатель средней цены отмечен на Минском шоссе.
Конкурентное окружение: исходя из месторасположения, инфраструктуры и позиционирования, ближайшим конкурентом проекта выступают КП «Уварово», КП «Ирбис», КП «Кленовая аллея».
Маркетинговые инструменты: оформление строительной площадки, корпоративные и проектные атрибуты, работа с агентствами недвижимости, офис продаж, наружная реклама, PR, онлайн-продвижение.
Финансовые показатели:
Показатель |
Ед. изм. |
Значение |
Необходимые инвестиции |
тыс. руб. |
39 975 |
NPV |
тыс. руб. |
*** |
PI |
раз |
20,06 |
IRR |
% |
*** |
Срок окупаемости |
мес. |
3 |
Дисконтированный срок окупаемости |
мес. |
*** |
Выдержки из исследования
Общий обзор рынка жилой недвижимости Московской области
В 2022 году на территории Московской области было построено *** тыс. жилых зданий общей площадью *** тыс. кв. м жилья, что на ***% или на *** тыс. кв. м больше, чем за 2021 год. Это ***% от общей площади жилых помещений, построенных в этот период в России. Более 10 лет Подмосковье занимает первое место в стране по строительству жилья. Среди 85‑ти регионов Российской Федерации Московская область занимает 1‑е место по показателю ввода жилья за декабрь 2022 года.
Диаграмма 1. Введено в действие общей площади жилых домов, Московская обл., 2020-2022 гг., тыс. кв. м
***
Организациями-застройщиками Подмосковья в 2022 году было возведено *** жилых здания. Введено в эксплуатацию *** тыс. новых квартир общей площадью жилых помещений *** тыс. кв. м.
Населением в 2022 году было построено *** тыс. жилых домов общей площадью жилых помещений *** тыс. кв. м (*** тыс. кв. м – на земельных участках, предназначенных для ведения садоводства). Это ***% от общей площади жилых помещений, построенных в тот же период населением всей страны.
В сельской местности населением построено *** тыс. домов общей площадью жилых помещений *** тыс. кв. м жилья, что составило ***% от общего ввода жилья в Московской области.
Диаграмма 2. Структура жилищного строительства по субъектам, Московская обл., 2022 г., тыс. кв. м
***
Из общего числа домов, построенных в 2022 году (включая дома, построенные населением), ***% приходились на деревянные здания, ***% – на кирпичные, ***% – на монолитные, ***% – на блочные, ***% – на каменные, ***% - на панельные и ***% – на здания из другого материала.
Диаграмма 3. Структура жилищного строительства по строительным материалам, Московская обл., 2022 г., %
***
Наиболее высокие показатели по вводу жилья в 2022 году наблюдались в городских округах: Одинцово – *** тыс. кв. м, Истра – *** тыс. кв. м, Красногорск – *** тыс. кв. м, Раменское – *** тыс. кв. м и Мытищи – *** тыс. кв. м.
Диаграмма 4. Структура жилищного строительства по городским округам, Московская обл., 2022 г., тыс. кв. м
***
В 2022 году средняя стоимость одного квадратного метра общей площади жилых домов (без индивидуального жилищного строительства) для застройщиков составила *** руб. (годом ранее – *** руб.).
Рынок загородной недвижимости Московского региона
На первичном рынке в 1 кв. 2023 года отмечался рост объема предложения: количество лотов увеличилось в *** раза по сравнению с аналогичным периодом 2022 года до *** коттеджей, таунхаусов и участков в *** поселках, относящихся к элитному классу. За год в сегменте появилось шесть новых проектов, один из которых был анонсирован в I квартале 2023 года (проект «Камыши» в деревне Жуковка), ещё в двух проектах были открыты продажи новых очередей. В 2023 году ожидаются дальнейший рост девелоперской активности и выход новых проектов. Интерес к загородному девелопменту по-прежнему остается на высоком уровне.
Таблица 1. Основные показатели первичного рынка загородной недвижимости, Московский регион, 1 кв. 2023 г.
***
По формату предложения первичный рынок в большей степени представлен земельными участками без обязательного подряда на строительство, которые занимают ***%, на коттеджи приходится – ***% и на таунхаусы – ***%.
Диаграмма 5. Структура предложения на первичном рынке загородной недвижимости по форматам, Московский регион, 1 кв. 2023 г., %
***
На первичном рынке основное предложение сосредоточено в зоне 20-30 км от МКАД (***%), еще треть предложения представлена в зоне свыше 30 км от МКАД (***%).
Диаграмма 6. Структура предложения на первичном рынке загородной недвижимости по расстоянию от МКАД, Московский регион, 1 кв. 2023 г., %
***
Объем сделок за первые 3 месяца 2023 года на первичном загородном элитном рынке составил порядка 40 лотов, что в два раза больше, чем в 1 кварталом 2022 года. Рост объема предложения и расширение его разнообразия позволили увеличить продажи на первичном рынке относительно первого квартала прошлого года, когда объемы предложения были минимальными.
Лидерами по спросу на первичном загородном рынке в сегменте коттеджей стали проекты «Маслово Forest Club», «Берёзки River Village», в сегменте таунхаусов – «Азарово», в сегменте участков без подряда – CRYSTAL ISTRA.
Основная доля сделок на первичном рынке была сосредоточена в формате коттеджей – ***% от общего объема спроса. На таунхаусы и земельные участки приходилось по ***% сделок.
Диаграмма 7. Структура сделок на первичном рынке по форматам, Московский регион, 1 кв. 2023 г., %
***
Среди коттеджей от застройщиков в I квартале 2023 года наибольшим спросом пользовались лоты площадью до *** кв. м и бюджетом *** млн руб. (***% проданных коттеджей), что соотносится с результатами 1 квартала 2022 года.
Рынок коттеджей Московского региона
Объем предложения коттеджей по итогам 1 квартала 2023 года составил *** шт. на первичном рынке (+***% за год). На первичном рынке коттеджи экспонировались в среднем по *** млн руб. (***% за год). Снижение преимущественно связано с изменением структуры предложения (выходом более доступных по бюджету лотов в поселках-новинках).
Больше всего предложений коттеджей первичного рынка сосредоточено на Рублево-Успенском направлении – ***% лотов. На первичном рынке наиболее дорогие поселки представлены на Минском и Новорижском направлениях. Самый высокий показатель средней цены отмечен на Минском шоссе – *** млн руб.
Таблица 2. Структура предложения коттеджей на первичном рынке, Московский регион, 1 кв. 2023 г.
***
Средний бюджет на Новой Риге по итогам 1 квартала 2023 года составлял *** млн руб.: уменьшение за год на ***% произошло за счет изменения курса валют и выхода более дешевого предложения. Коттеджи от застройщиков на Рублевке в среднем экспонировались за *** млн руб. (***% за год, снижение за счет выхода новых проектов).
Таблица 3. Структура первичного предложения по площади и бюджету, Московский регион, 1 кв. 2023 г.
***
По итогам 1 квартала 2023 года средняя площадь коттеджей, экспонируемых на первичном рынке составила *** кв. м (***% за год). На первичном рынке экспонируется больше всего коттеджей площадью до *** кв. м с бюджетом от *** до *** млн руб. – ***%.
Анализ ценового предложения
Для анализа ценового предложения на рынке отобраны коттеджные поселки, которые расположены в радиусе 10-15 км от месторасположения коттеджного поселка.
Таблица 4. Анализ ценового предложения
***
Перечень таблиц, диаграмм, рисунков |
4 |
Резюме проекта |
7 |
Раздел 1. Описание проекта |
10 |
1.1. Суть и идея проекта |
10 |
1.2. Местоположение коттеджного поселка |
10 |
1.3. Инфраструктура коттеджного поселка |
11 |
Раздел 2. Анализ рынка |
13 |
2.1. Общий обзор рынка жилой недвижимости Московской области |
13 |
2.2. Рынок загородной недвижимости Московского региона |
16 |
2.3. Рынок коттеджей Московского региона |
19 |
2.4. Анализ ценового предложения |
20 |
Выводы |
21 |
Раздел 3. Конкурентное окружение |
22 |
Раздел 4. Маркетинговый план |
29 |
4.1. Оформление строительной площадки |
29 |
4.2. Атрибуты продаж |
30 |
4.3. Работа с агентствами недвижимости |
31 |
4.4. Стратегия продвижения |
32 |
Раздел 5. Организационный план |
35 |
5.1. Земельные участки |
35 |
5.2. Планировка коттеджей |
36 |
5.3. Архитектурный стиль коттеджей |
36 |
5.4. Система умный дом |
37 |
5.5. Персонал |
38 |
Раздел 6. Финансовый план |
39 |
6.1. Допущения, принятые для расчетов |
39 |
6.2. Цены |
40 |
6.3. Объемы реализации |
41 |
6.4. Выручка от реализации услуг |
41 |
6.5. Персонал |
42 |
6.6. Затраты |
44 |
6.7. Налоговые отчисления |
45 |
6.8. Расчет собственного оборотного капитала (СОК) |
45 |
6.9. Первоначальные инвестиции |
46 |
6.10. Капитальные вложения |
48 |
6.11. Амортизация |
49 |
6.12. Кредиты |
49 |
6.13. Отчет о прибыли и убытках |
49 |
6.14. Отчет о движении денежных средств |
52 |
6.15. Баланс |
53 |
6.16. Расчет ставки дисконтирования методом WACC |
55 |
6.17. Показатели экономической эффективности |
57 |
Раздел 7. Анализ рисков проекта |
60 |
7.1. Анализ чувствительности |
60 |
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ «VTSConsulting» |
68 |
Диаграммы |
|
Диаграмма 1. Введено в действие общей площади жилых домов, Московская обл., 2020-2022 гг., тыс. кв. м |
13 |
Диаграмма 2. Структура жилищного строительства по субъектам, Московская обл., 2022 г., тыс. кв. м |
14 |
Диаграмма 3. Структура жилищного строительства по строительным материалам, Московская обл., 2022 г., % |
15 |
Диаграмма 4. Структура жилищного строительства по городским округам, Московская обл., 2022 г., тыс. кв. м |
15 |
Диаграмма 5. Структура предложения на первичном рынке загородной недвижимости по форматам, Московский регион, 1 кв. 2023 г., % |
17 |
Диаграмма 6. Структура предложения на первичном рынке загородной недвижимости по расстоянию от МКАД, Московский регион, 1 кв. 2023 г., % |
17 |
Диаграмма 7. Структура сделок на первичном рынке по форматам, Московский регион, 1 кв. 2023 г., % |
18 |
Диаграмма 8. Динамика выручки по проекту, тыс. руб. |
42 |
Диаграмма 9. Центры прибыли, в % |
42 |
Диаграмма 10. Чистая прибыль/убыток, 2023 – 8 мес. 2026 гг., тыс. руб. |
50 |
Диаграмма 11. Чистая прибыль (убыток)/EBITDA, 2023 – 8 мес. 2026 гг., тыс. руб. |
51 |
|
|
Рисунки |
|
Рисунок 1. Месторасположение КП «Уварово» |
23 |
Рисунок 2. Месторасположение КП «Ирбис» |
24 |
Рисунок 3. Генеральный план КП «Ирбис» |
25 |
Рисунок 4. Месторасположение КП «Кленовая аллея» |
26 |
Рисунок 5. Генеральный план КП «Кленовая аллея» |
27 |
Рисунок 6. Денежные средства на конец периода, тыс. руб., 2023 – 8 мес. 2026 гг. |
53 |
Рисунок 7. Аккумулированные денежные потоки по проекту, 2023 – 8 мес. 2026 гг., тыс. руб. |
59 |
Таблица 1. Основные показатели первичного рынка загородной недвижимости, Московский регион, 1 кв. 2023 г. |
16 |
Таблица 2. Структура предложения коттеджей на первичном рынке, Московский регион, 1 кв. 2023 г. |
19 |
Таблица 3. Структура первичного предложения по площади и бюджету, Московский регион, 1 кв. 2023 г. |
19 |
Таблица 4. Анализ ценового предложения |
20 |
Таблица 5. Профиль конкурентного проекта КП «Уварово» |
22 |
Таблица 6. Объекты КП «Уварово» в продаже |
23 |
Таблица 7. Профиль конкурентного проекта КП «Ирбис» |
23 |
Таблица 8. Объекты КП «Ирбис» в продаже |
25 |
Таблица 9. Профиль конкурентного проекта КП «Кленовая аллея» |
25 |
Таблица 10. Объекты КП «Кленовая аллея» в продаже |
27 |
Таблица 11. Атрибуты продаж |
30 |
Таблица 12. Матрица целей |
32 |
Таблица 13. Набор инструментов для этапов коммуникативной активности |
34 |
Таблица 14. Характеристика земельных участков |
35 |
Таблица 15. Штат персонала |
38 |
Таблица 16. Пояснение к базовым допущениям |
39 |
Таблица 17. Числовые значения базовых допущений |
40 |
Таблица 18. Рост цен с учетом инфляции, руб. |
40 |
Таблица 19. Объемы реализации |
41 |
Таблица 20. Выручка от реализации услуг, тыс. руб. |
41 |
Таблица 21. Фонда оплаты труда и налоговые отчисления на ФОТ, тыс. руб. |
43 |
Таблица 22. Затраты по проекту, без НДС |
44 |
Таблица 23. Налоговые отчисления по проекту, тыс. руб. |
45 |
Таблица 24. Норматив собственного оборотного капитала (дней) |
46 |
Таблица 25. Расчет собственный оборотного капитала, тыс. руб. |
46 |
Таблица 26. Расчет первоначальных инвестиций |
47 |
Таблица 27. Расчет капитальных вложений, % |
48 |
Таблица 28. Расчет капитальных вложений, тыс. руб. |
48 |
Таблица 29. Амортизация, тыс. руб. без НДС |
49 |
Таблица 30. Условия кредита |
49 |
Таблица 31. Кредитный калькулятор |
49 |
Таблица 32.Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. без НДС |
50 |
Таблица 33. Отчет денежных средств по проекту, тыс. руб. |
52 |
Таблица 34. Бухгалтерский баланс, тыс. руб. |
54 |
Таблица 35. Показатели экономической эффективности по проекту |
59 |
Однако значительная часть данного прироста пришлась на инфляцию, которая по итогам года составила 8,4%, несколько замедлившись по сравнению с прошлым годом, однако оставаясь далеко от умеренных значений на уровне 4-5%.
Услуги, предлагаемые автошколами в Москве и Московской области, можно разделить на следующие виды:
По данным исследования ГидМаркет объем потребления клининговых услуг в столичном регионе в целом коррелирует с динамикой объема рынка без учета изменения цен, поскольку динамика численности населения за исследуемый период хоть и имеет положительный тренд, но изменяется незначительно. Минимальное значение потребления в исследуемом периоде составляет 1 235,1 руб./чел. приходится на 2021 г., отметим, что данное значение объема потребления клининговых услуг на душу населения в Москве и Московской области близко к значению 2019 г. В 2022-2023 гг. наблюдается устойчивый рост показателя, что связано как с востребованностью клининговых услуг, так и, в большей степени, с ежегодным ростом цен на услуги клининга, который обусловлен увеличением стоимости расходных материалов, увеличением заработных плат в отрасли, а также изменением подхода к работе операторами рынка – выходом на «белый» рынок с легальной уплатой налогов и сборов.