Вопреки пессимистичным прогнозам участников рынка объем ипотечных выдач в 1 полугодии 2017-го обновил рекорд, составив 773 млрд рублей (+16% к 1 полугодию 2016-го). Данный прирост обеспечен в основном госбанками и связан с увеличением выдач кредитов на покупку «вторички» (+29% к 1 полугодию 2016-го). В итоге структура ипотечного рынка возвращается к докризисному состоянию, когда именно вторичное жилье лидировало в выдачах. К изменениям на рынке привели завершение госпрограммы субсидирования ставок на «первичку», дальнейшее сокращение стоимости готового жилья и падение ипотечных ставок ниже исторических минимумов. Данные факторы продолжат оказывать позитивное влияние на динамику объемов выдач, которые по итогам 2017 года составят около 1,9 трлн рублей, согласно прогнозу RAEX (Эксперт РА).
Объем выдачи ипотеки в 1 полугодии 2017-го вырос на 16% до 773 млрд рублей, превысив максимальный для российского рынка показатель 1 полугодия 2014-го (769,7 млрд рублей). Ипотечный портфель вырос с начала года на 4%, до 4,7 трлн рублей. Основную поддержку рынку оказали снижение процентных ставок по ипотеке за отметку исторического минимума (средневзвешенная ставка достигла 11,1% на 01.07.2017) и дальнейшее падение цен на рынке недвижимости. Цены и на первичное, и на готовое жилье со II квартала 2016 года замедлили падение, при этом разрыв между стоимостью новостроек и «вторички» сохраняется. Снижение цен на вторичном рынке, а также отсутствие рисков «недостроя» стимулируют население к покупкам готового жилья: выдача ипотеки на его приобретение выросла на 29% к 1 полугодию 2016-го.
Объемы ввода новых жилых домов в эксплуатацию сокращаются второй год подряд (-11% в 1 полугодии 2017-го к аналогичному периоду 2016-го). Среди основных причин сокращения объемов жилищного строительства – ухудшение финансовых показателей строительных компаний и уменьшение объемов индивидуального домостроения (-17% к 1 полугодию 2016-го), которое занимает значительную долю в общем объеме ввода жилья (41% в 1 полугодии 2017-го). При этом цены на первичную недвижимость стабилизировались во II квартале 2017 года после продолжительного падения. Завершение госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке на приобретение квартир в новостройках, дальнейшее снижение цен на «вторичку» и наличие рисков «недостроя» способствовали уменьшению спроса на ипотечные кредиты для покупки первичного жилья.
Прирост ипотечных выдач у госбанков в 1 полугодии 2017-го существенно превысил показатель частных игроков (+17% против +8%), годом ранее ситуация на рынке была противоположной. Так, в 1 полугодии 2016-го прирост выдач у частных банков составил 111%, а у госбанков – 29%, что обусловлено эффектом низкой базы кризисного для ипотеки 2015 года. Кроме того, госбанки на фоне сжатия корпоративного кредитования в первой половине 2017 года переключились на розницу и МСБ, выигрывая в ценовой конкуренции у частных игроков за счет доступа к более дешевому фондированию. Лидером по темпу прироста выдач в 1 полугодии 2017-го среди госбанков стал Банк ВТБ (+31%), другие госбанки наращивали выдачи меньшими темпами. Половина банков из топ-20 показала прирост выдачи ипотечных кредитов не более 20%, однако отдельные игроки нарастили объем выдач трехзначными темпами, в том числе за счет рефинансирования ссуд других банков.
Москва сохранила статус крупнейшего ипотечного региона, оставив своего вечного конкурента – Московскую область далеко позади. В 1 полугодии 2017-го в Москве были выданы ипотечные кредиты объемом 103,2 млрд рублей, в Московской области – 61,2 млрд рублей. Замыкает топ-3 регионов традиционно Санкт-Петербург, выдавший в 1 полугодии 2017-го ипотечных кредитов на 52,1 млрд рублей. Наибольшего темпа прироста в первой половине 2017 года достигла Ленинградская область (+23,8%), на втором месте – Москва (+22,3%). Темпы прироста на уровне столичных (+22%) показали Краснодарский край и Волгоградская область, что позволило последней войти в -топ20 регионов по объему ипотечных выдач.
По базовому сценарию RAEX (Эксперт РА), ипотечные выдачи по итогам 2017 года вырастут на 30% и составят 1,9 трлн рублей, что станет рекордным объемом. Ранее максимум (1,8 трлн рублей) ипотечного рынка был достигнут в 2014 году. Базовый сценарий агентства предполагает среднегодовую цену на нефть марки Brent в размере 52 долларов США за баррель, поддержание ключевой ставки на уровне 8–8,5% и инфляцию на уровне 4% к концу 2017 года. При реализации данного сценария, по нашим оценкам, произойдет незначительное (в пределах 1 п. п.) снижение стоимости ипотеки до конца 2017 года. Несмотря на значительное снижение процентных ставок, они останутся основным ограничителем развития ипотечного рынка в долгосрочной перспективе наряду с падающими реальными доходами населения.
