Бизнес-план реализации земельного участка площадью 5,5 га около г. Таганрог (с финансовой моделью)

Адаптация  данного бизнес-плана  возможна  под  аналогичный  проект  на территории России, Украины и стран СНГ.

К данному бизнес-плану прилагается три автоматизированных финансовых моделей в формате Excel. Чтобы произвести перерасчеты под новый проект, достаточно просто изменить базовые показатели проекта. Финансовая модель построена таким образом, что изменение показателей эффективности проекта можно наблюдать сразу же после внесения изменений в существующий сценарий. Финансовая модель проста и удобна, что позволяет любому человеку успешно провести расчеты под собственный проект.

Идея проекта: разработка и анализ альтернативных вариантов застройки участка площадью 5,5 га возле г. Таганрог.

 Месторасположение проекта: Ростовская область, ***, возле г. Таганрога на берегу Азовского моря.

 Альтернативные варианты реализации проекта:

• основной вариант – жилой комплекс, состоящий из многоквартирных домов и коттеджей, неофициальное название – «Рублевка»;
• эко-отель;
• участки без подряда.

 Преимущества проекта:

• гарантированная эффективность реализации за счет разработки трех вариантов застройки участка;
• выгодное расположение участка – в получасе езды до г. Таганрог;
• наличие всей необходимой инфраструктуры в непосредственной близости от участка и развитой инфраструктуры – в Таганроге;
• расположение на берегу Азовского моря.

 Целевая аудитория проекта:

• местное население – семьи с детьми, супружеские пары без детей;
• покупатели-отдыхающие;
• иногородние покупатели переселенцы;
• люди, руководствующиеся инвестиционными мотивами – земля в Ростовской области, а особенно у прибрежной зоны, постоянно растет в цене.

Сравнение показателей эффективности проекта для трех альтернативных вариантов

 Выдержки из исследования

 По данным Росстата, если не брать в расчет Москву и Московскую область, наиболее застраиваемыми регионами являются Краснодарский край (2 111 000 кв. м), Санкт-Петербург (1 411 000 кв. м), Республика Татарстан (1 215 000 кв. м), Республика Башкортостан (1 088 000 кв. м) и Ростовская область (1 050 000 кв. м). В этих регионах за первое полугодие 2014 года было введено в общей сложности почти 7 млн. кв. м. жилья, что составляет 25% от общего объема строительства в России.

***

По состоянию на декабрь 2014 г. общая жилая площадь возводимых объектов многоэтажного жилищного строительства (МЖС) в г. Ростов-на-Дону составила
1 511 625 кв. м, общее количество квартир – 28 447. Данный объем в расчете на 1 человека постоянного населения составляет 1,4 кв. м. совокупной жилой площади возводимого МЖС. Величина данного показателя позволяет причислить
г. Ростов-на-Дону к городам со средней девелоперской активностью в сегменте МЖС.

***

По состоянию на 3 кв. 2014 г. в г. Ростов-на-Дону и прилегающих к нему Аксайском, Азовском, Мясниковском и Неклиновском районах в стадии реализации находится свыше 30 проектов организованных коттеджных поселков (КП). В их рамках возможно приобретение коттеджей, таунхаусов, а также земельных участков без обязательного подряда. Каждый из типов недвижимости имеет свои особенности и различную степень инвестиционной̆ привлекательности с точки зрения девелопмента.

***

В Таганроге на данный момент есть всего три коттеджных поселка, причем только один из них находится недалеко от береговой линии – в 500 метрах. Таким образом, коттеджный поселок данного проекта будет единственным объектом недвижимости, предлагающим размещение в непосредственно близости к Азовскому морю. Это будет ключевым преимуществом данного проекта.

***

На вторичном рынке в основном представлены старые дома эконом-класса. Наиболее распространены дома площадью 30-80 кв. м. и ценой 1-2 млн. руб. В одиночном виде существуют предложения двухэтажных домов площадью более 100 кв. м. с хорошим ремонтом. Таким образом, можно сделать вывод, что на территории побережья Азовского моря возле поселка *** нет прямых конкурентов данному проекту. Ближайшие конкуренты находятся в Таганроге, причем дома на первой линии моря – большая редкость.

***

Рынок недвижимости – один из самых чувствительных секторов экономики. Он быстро реагирует даже на незначительные изменения спроса, а также на перемены ситуации в экономике. Сложное экономическое положение в стране дает негативный эффект во всех сферах развития экономики.

Проведенное по итогам 2014 года исследование компании MACON Realty Group показало, что развитие строительной отрасли в ближайшем будущем значительно замедлится, что обусловлено кризисными явлениями в российской экономике, вызванными резким снижением цен на нефть, падением курса рубля, санкциями стран Запада и прочими факторами.

***

Что касается вопроса стоимости, в большинстве объектов организованного рынка коттеджных поселков г. Ростов-на-Дону минимальный̆ бюджет покупки не превышает 6,0 млн. руб., но есть на рынке и более дорогие предложения. Так, выбивается из общего числа элитный̆ КП «Остров», где из десяти построенных в продаже осталось два по цене около 40 млн. руб. Еще одним дорогостоящим предложением является КП «Старочеркасская Ривьера», в котором минимальный̆ бюджет покупки составляет 9,2 млн. руб. (коттедж – 171 кв. м, земельный
участок – 7,5 сот.).