Бизнес-план освоения земельного участка с финансовой моделью (реализация участков без подряда)

Выдержки из исследования

Анализ рыночной ситуации в районе, исходя из определенных гипотез

***

Анализ существующей и прогнозируемой конкуренции

В рамках проведенного исследования был осуществлен анализ существующей конкурентной среды поселка – земельных участков и коттеджных поселков, расположенных максимально в 125 кс от МКАД, минимально – 48 км от МКАД…***

  Заключение и выводы по существующей и прогнозируемой конкуренции

В процессе конкурентного анализа было установлено, что в пределах 50-125 км от МКАД есть 11 земельных массивов, максимально способно составить конкуренцию потенциальному поселку проекта «***». Выявлено, что минимальная общая площадь массива составляет всего 8 га – это проект «Парус 2», находящийся, как и большинство объектов в значительном удалении от МКАД (99 км). Здесь к реализации на начало 2016 года предлагаются только участки без подряда, в количестве 23 штук.

Наибольшим по общей площади оказался проект «***ое море» – 70 га, который также реализует УБП (93 шт.) и участки с домами и коммуникациями (4 шт.). «***ое море» также удалено от МКАД почти на 100 км, что мешает рассматривать проект в качестве постоянного проживания и ежедневных поездок в Москву.

Ближе всего, согласно анализу, расположен массив «Кубинский лес» – 48 км от МКАД – что послужило отличным фактором для позиционирования участка: допускается возможность ежедневных поездок в Москву и обратно, что делает возможным постоянное проживание потенциального покупателя в поселке. Этот  фактор объясняет также и наличие всего 4 УБП к реализации: спрос на участки в поселке явно велик.

«***ая слобода», расположенная в 96 км от МКАД, также не может продемонстрировать клиенту широкий выбор участков: всего 6 штук УБП по состоянию на начало 2016 года.

Максимальный выбор по участкам у покупателя по данному направлению будет в следующих объектах: «Никитино», «Глазово», «Березки 2», «***ое море». Фактор наличия ассортимента в расположении участка на земельном массиве является важным при рассмотрении покупателем: человек может выбирать между участками у водоема, ближе к лесной части, ближе к заезду в поселок или же участок, где пока нет соседей.

С этой точки зрения проект «***» отвечает требуемому спросу: из свыше 440 участков потенциальный покупатель сможет сделать выбор. К тому же, расстояние от МКАД находится на среднем значении: 77 км, то есть автовладельцы смогут рассмотреть поселок как место постоянного проживания.

Анализ объектов-аналогов – их сильные и слабые стороны

В таблице ниже представлены данные о преимуществах и недостатках рассмотренных проектов-аналогов. Среди основных недостатков были отмечены значительная удаленность от МКАД, небольшой выбор по оставшимся УБП, а также отсутствие некоторых коммуникаций на земельных массивах.

***

  Анализ существующего и прогнозируемого спроса. Сопоставление спроса и предложения

По данным исследования рынка[1], средний чек на участки без подряда (УБП) в Московском регионе подешевели на 30% в первом квартале 2016 года. Специалисты выявили ряд тенденций на рынке загородной недвижимости Московского региона по итогам первых трех месяцев текущего года. Одна из них – сокращение количества новых поселков. В первом квартале 2016 года их было всего 11 против 16 кварталом ранее и год назад. Это связано как с уменьшением объема инвестируемых в строительство средств и неясными долгосрочными перспективами, так и с трендом на укрупнение рынка застройщиков. Лидеры отрасли сначала проводят тщательную ревизию проектов поглощенного игрока, а затем уже выставляют их на продажу. При этом они нередко придерживают часть объектов, ожидая наилучшего момента для их вывода на рынок.

Только второй и третий кварталы прошлого года – «высокий сезон» на «загородке» – отметились ростом числа выводимых поселков: в эти периоды их насчитывалось 31 и 23 соответственно. В большинстве случаев выводятся просто земельные участки, иногда даже без коммуникаций. Кроме того, рынок пополняется за счет новых очередей старых проектов.

Эффект «вымывания» наиболее ликвидного и наиболее дешевого предложения, приводящий к постепенному росту удельного веса более дорогих объектов, сказался на росте средних цен предложения. У коттеджей он составил 12,2% (до *** млн. руб.), таунхаусов – 9,9% (до ***млн. руб.), дуплексов – 4,7% (до ***млн. руб.). При этом средняя стоимость предложения квартир в малоэтажных домах, напротив, показала небольшое снижение – минус 4,8% (до ***млн. руб.).

Значительное падение цены предложения – минус 30,5% (до ***млн. руб.) – продемонстрировал за отчетный период формат участков без подряда (УБП), что свидетельствует о постепенном насыщении им рынка.

За счет того, что наиболее многочисленный эконом-класс состоит по большей части именно из УБП, средняя стоимость предложения в этом сегменте за последний год снизилась на 6,7%, составив ***млн. руб. В комфорт-классе цена предложения осталась на прежнем уровне – 8,5 млн. руб., в «бизнес-классе» она уменьшилась на 8,1% – до ***млн. руб., а в «премиум-классе» показала рост на 8,1%, достигнув отметки ***млн. руб.

Средняя стоимость реализации коттеджей и таунхаусов выросла за последний год ощутимо сильнее, чем их цена предложения – на 45,7% и 36,3% соответственно (главным образом за счет высших ценовых сегментов). Теперь она равна ***млн. руб. при покупке коттеджа и *** млн руб. в случае приобретения таунхауса.

Стоимость реализации малоэтажного жилья осталась на прошлогоднем уровне – ***млн. руб. Дуплексы, наоборот, стали продаваться дешевле – в среднем за ***млн. руб., что на 55,6% меньше, чем в первом квартале 2015-го. Чек покупки в формате УБП тоже уменьшился, но не столь серьезно – на 13,9%. Сейчас он составляет в среднем ***млн. руб.

Если говорить о классах, то здесь, как и в случае со стоимостью предложения, ценовая коррекция была значительнее в низком ценовом сегменте: в «экономе» стоимость объекта упала на 18,7% – до ***млн. руб., в «комфорте» – на 11%, до отметки ***млн. руб. Цены лотов в сегментах «бизнес» и «премиум» отметились ростом на 4,7% и 4,9%, составив ***млн. руб. и ***млн. руб. соответственно.

За год количество реализованных лотов на загородном рынке недвижимости сократилось на 7,9% – до 3 082 объектов. Самое значимое падение зафиксировано в формате малоэтажного жилья – минус 5,2%.

Эксперты прогнозируют, что малоэтажное жилье рискует растерять свою привлекательность. На это есть ряд причин. Во-первых, по уровню цен «малоэтажка» дошла до черты, за которой покупатели не готовы воспринимать ее как достойного конкурента квартире в многоэтажном доме. Во-вторых, такую квартиру сложнее рассматривать как инвестицию. И, наконец, в малоэтажном строительстве выше риск недостроя. При этом несколько лет назад «малоэтажки» пользовались популярностью из-за оптимального сочетания цены и уровня комфорта.

Спрос на участки без подряда, напротив, за год вырос на 7,6%, достигнув исторического максимума в 62% от общего числа сделок. Во многом это объясняется тем, что около 90% выводимых на рынок проектов являются сейчас представителями формата УБП. К тому же, земельный участок – самый доступный в условиях кризиса вариант для желающих приобрести загородную недвижимость, позволяющий начать строительство тогда, когда это будет удобно его владельцу.

В процессе исследования был выполнен анализ земельных участков, которые по стоимости ниже, чем указанный статистикой средний чек, а именно – УБП стоимостью до 1 000 000 рублей.

Так, согласно данным мониторинга рынка (порталы недвижимости) по состоянию на апрель 2016 года, рынок ***ого района предлагает потенциальному покупателю *** земельный участок категории ИЖС, при этом только *** УБП находится в ценовом диапазоне до 1 000 000 рублей (66,7% предложения). При этом в диапазоне 1-2 млн. рублей предлагается *** участка (34,2%), в диапазоне 2-5 млн. рублей – *** участка (7,9%).

Если рассматривать предложение в разрезе площади (УБП до 1 млн. рублей), то ситуация выглядит следующим образом (диаграмма).

Можно сделать заключение о том, что предложение ***ого района в диапазоне до 1 млн. руб. состоит в основном из больших участков по площади: 10-20 соток и свыше 20 соток. Сегмент УБП до 10 соток занимает долю в ***%.

Стандартный размер участков для строительства жилых комплексов составляет ***га. Важным условием в определении размера участка является документальное подтверждение того, что примерно 1-2 га из общей площади определены под развитие инфраструктуры, например, на строительство школ и детских садов.

В Московской области отмечается разнообразие установленной стоимости для земель под застройку. Цена зависит от расположения района и вида использования земли, а также от степени удаленности от МКАД. Самыми дорогостоящими направлениями являются Новорижское, Рублево-Успенское, Минское шоссе. Цена в этих районах превышает цену аналогичных земель в других районах. Цены на землю Московской области выросли на 10-15% за прошедший 2015 год.

Традиционно спрос на недвижимость зимним периодом понижается в среднем на 20%. По прогнозам экспертов, в 2016 году спрос на землю появится только к концу весны.

Так, на спрос влияет, в том числе, и проблемность/непроблемность шоссе, по которому расположен участок/поселок. Согласно данным опроса, самым проблемным покупатели назвали Ярославское шоссе (18,3%). К категории проблемных ***ое шоссе отнесли только 9% респондентов, что является хорошим показателем. 

Важнейшим параметром для выбора поселка и участка респонденты называют также месторасположение – 29,3%. На втором месте – наличие коммуникаций и репутация застройщика (25,9%). Меньшее значение имеет шаговая доступность инфраструктуры.

Важно отметить, что если позиционировать поселок как «дальнюю дачу», то он полностью будет соответствовать данному параметру, указанному третью респондентов: так, дом в поселке до 100 км от МКАД считают «дальней дачей» 33,6%.

Готовясь к покупке, 35,7% покупателей обращаются за помощью к профессиональным риэлторам, 30% обращаются сразу в отдел продаж, и только меньшая часть следует совету знакомых или ищет информацию в интернете (15% и 17% соответственно).