Российский рынок ипотечного кредитования России зародился 15 лет назад, однако на сегодняшний день пока нельзя с уверенностью сказать, что он полностью сформирован.
По данным АИЖК первое полугодие 2013 года для российского ипотечного рынка было волатильным. Несмотря на достаточно высокие ставки выдачи по ипотечным кредитам, рынок ипотеки продолжает расти. Важной особенностью рынка в 1 полугодии 2013 года стало увеличение доли ипотечных сделок на фоне общего сокращения сделок с жилой недвижимостью, что подтверждает ранее сделанные прогнозы о снижении спроса на жилье в связи с исчерпанием сбережений населения. По данным Росреестра, каждое четвертое право собственности (23,6%), зарегистрированное в сделках с жильем в 1 полугодии 2013 года, приобреталось с использованием ипотечного кредитования. Этот показатель является рекордным за всю историю активного ипотечного кредитования в РФ (с 2010 года).
По расчетам AnalyticResearchGroup на основе данных ЦБ РФ, объем выданных жилищных кредитов на 1 октября 2013 года составил 182,2 млрд. руб., что на 58,4% меньше, чем на 1 октября 2012 года (437,4 млрд. руб.). На рынке ипотечного кредитования наблюдалась сходная динамика1.
Объем выданных жилищных кредитов на 1 октября 2013 года составил 939,6 млрд. руб., что на 28,9% больше, чем на 1 октября 2012 года (729,1 млрд. руб.). На рынке ипотечного кредитования наблюдалась сходная динамика.
По итогам 3 квартала 2013 года было выдано 905,9 млрд. руб. в рамках ипотечных кредитов. С 3 квартала 2012 года данный показатель увеличился на 29,3%.
В целом, в последние 4 года наблюдается тенденция увеличения объемов жилищного и ипотечного кредитования в РФ.
В течение 2013 года наблюдается равномерный рост числа договоров жилищного и ипотечного кредитования. По сравнению с 3 кварталом 2012 года, общее количество выданных кредитов увеличилось на 15,7% и составило 595 423 жилищных кредита. Количество предоставленных ипотечных жилищных кредитов в 3 квартале 2013 года достигло 557 325 ед., что на 80 897 кредитов больше, чем в 3 квартале 2012 года. С 2010 года наблюдается устойчивая тенденция роста количества предоставленных жилищных и ипотечных кредитов населению РФ.
В течение 5 лет (с 2009 по 2013 год) количество банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты, возросло на 10,5%, тогда как количество банков, выдающих жилищные кредиты, снизилось на 2,1%. По данным ЦБ РФ, на 1 июля 2013 года жилищные и ипотечные жилищные кредиты выдавало 714 и 665 банков соответственно. На рынке как жилищных, так и ипотечных жилищных кредитов по-прежнему наблюдается тенденция роста доли кредитов, предоставляемых в рублях. Во многом это связано с тем, что по кредитам в иностранной валюте доля просроченной задолженности гораздо выше, чем по рублевым.
Согласно данным ЦБ РФ, на 1 октября 2013 года объем рынка ипотечного жилищного кредитования в рублях составил 894,4 млрд. руб., а объем рынка ипотечного жилищного кредитования в иностранной валюте - 11,5 млрд. руб. В настоящее время на долю ипотечных жилищных кредитов в иностранной валюте приходится 1,3% рынка. За последний год данный показатель сократился на 0,1 п.п.
По данным ЦБ РФ на 1 октября 2013 года, доля просроченной задолженности в общем объеме задолженности по жилищным и ипотечным кредитам составила 1,8% и 1,7% соответственно. 1 октября 2010 года доля достигла максимальной величины - 4% и для жилищных, и 3,9% для ипотечных кредитов. Падение доли просроченной задолженности, скорее всего, вызвано ускорившимся ростом общего объема задолженности по кредитам на жилье под конец 2013 года. В целом, сокращение просроченной задолженности и ее доли является существенным признаком оздоровления рынка ипотеки.
В течение 2013 года банки предлагали практически все виды программ ипотечного кредитования, а именно: кредиты на покупку недвижимости в новостройках, кредиты на покупку загородной недвижимости, целевые и нецелевые кредиты под залог недвижимости, земельные кредиты, рефинансирование кредитов других банков, а также собственных кредитов банков. Среди крупнейших банков РФ (по приросту объема выданных ипотечных кредитов в 1 полугодии 2013 года) в декабре 2013 года экспертами AnalyticResearchGroup был проведен анализ предложения ипотечных кредитов для физических лиц по 20 банкам2.
Наибольшее количество программ отмечается у ВТБ24, Крайинвестбанка и Банка Москвы (17, 16 и 14 программ соответственно). Минимальное количество ипотечных продуктов отмечается в пяти банках: СБ Банк, Народный Кредит, СДМ-Банк, Внешпромбанк и Агропромкредит, в каждом из которых имеется всего 1 программа. В 55,5% программах по ипотеке объектом кредитования является квартира. На втором месте идут программы кредитования на дом (13,4%), на третьем - займы на дом с земельным участком (11,6%). Реже всего среди ипотечных программ (0,6%) объектом кредитования встречается домовладение.
Для оценки активности на рынке ипотечных программ в декабре 2013 компанией AnalyticResearchGroup было проведено исследование российских банков в сегменте ипотечного кредитования. В результате мониторинга новостей можно сделать вывод о том, что многие кредитные организации занимаются активным развитием данного направления деятельности: более 70 банков в течение года (с января 2013 по декабрь 2013 года) освещали свою деятельность по РФ.
Основной блок новостей относится к подведению итогов деятельности банков в рамках ипотечных программ (23,9%). Лидером в данном сегменте является Сбербанк. Наряду с ним итоги подвели еще 14 банков - Банк Возрождение, ВТБ24, СМП банк, Татфондбанк, Райффайзенбанк и другие. Акции можно отметить у более 30 банков: Сбербанка, банка Кубань Кредит, РосЕвроБанка, Ханты-Мансийского Банка, Райффайзенбанка и др. Ввод новых продуктов отмечался реже. В данном сегменте новости были представлены 31-м банком.
По прогнозам специалистов Эксперт РА, объем рынка ипотечного кредитования в 2013 году составит не менее 1,2 трлн. руб. Темп прироста рынка по отношению к 2012 году составит порядка 25%, что будет соответствовать стабильному росту ипотечного рынка и его сегментов. В прогнозе эксперты рынка исходят из предпосылок о стабильности макроэкономической ситуации до конца 2013 года. Темп прироста задолженности по ипотечным кредитам также будет снижаться и не превысит 20-25%, что связано с ростом интереса банков к секьюритизации ипотечных активов: за 2012 год объем секьюритизации превысил 10% объема выдачи, а в 2011 году и 2010 году составил 6% и 3% соответственно.
В 2014 году темпы роста ипотечного рынка продолжат замедляться. Этому способствует сохраняющаяся неопределенность на мировых финансовых рынках, волатильность которых влияет на стоимость банковского фондирования и, в конечном счете, на уровень ставок по ипотечным кредитам. Снизят свою активность и заемщики, которые будут ожидать от банков новых шагов по снижению процентных ставок и повторения ситуации конца 2011 года - начала 2012 года, когда средняя ставка в рублях по ипотечным ссудам находилась на историческом минимуме - ниже 12%. Прогнозируется прирост рынка на уровне около 20% в случае, если процентные ставки останутся на текущем уровне, и не выше 15%, если произойдет их рост.
1Согласно методологии ЦБ РФ:
К категории жилищных относятся следующие виды кредитов, предоставленные физическим лицам:
а) на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);
б) для финансирования строительных работ (строительный кредит);
в) для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).
К категории ипотечных жилищных кредитов относятся жилищные кредиты, предоставленные физическим лицам под залог недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (Собрание законодательства РФ, 1998, № 29, ст. 3400; 2001, № 46, ст. 4308; 2002, № 7, ст. 629; № 52, ст. 5135; 2004, № 6, ст. 406; № 27, ст. 2711; № 45, ст. 4377; 2005, № 1, ст. 40; ст. 42; 2006, № 50, ст. 5279; № 52, ст. 5498; 2007, № 27, ст. 3213; № 50, ст. 6237).
2Банки Метрополь, Транскредитбанк не вошли в анализ, т. к. Банк Метрополь временно не выдает кредиты, Транскредитбанк 31.11.2013 года объединился с ВТБ24.