44 900 ₽
Демоверсия
Готовый бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами
Все категории
Все категории
Потребительские товары
Потребительские услуги
СМИ и реклама
Сельское хозяйство
Промышленность
Строительство и недвижимость
Тара и упаковка
Транспорт и логистика
IT и телекоммуникации
Услуги для бизнеса
Финансовые рынки, Компании
Макроэкономика
ЭКЦ "ИнвестПроект"

Готовый бизнес-план строительства торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с фин. расчетами

Дата выпуска: 4 апреля 2024
Количество страниц: 79
Срок предоставления работы: 1 день
Excel
ID: 77402
44 900 ₽
Демоверсия
Описание Содержание Иллюстрации Таблицы
Описание

Бизнес-планы строительства коммерческих объектов недвижимости разрабатывались ЭКЦ «ИнвестПроект» в 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2021, 2022, 2023 и 2024 гг.

Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию ТРЦ и является техническим заданием для дальнейшей проработки с учетом фактической локации, площадей, потенциальных арендаторов, а также требований кредитующего банка или инвестора.

Сценарные расчеты не требуют специальных финансовых или экономических знаний. При приобретении готового бизнес-плана или фин. модели предоставляется инструкция.

1. Концепция ТРЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта "с нуля", включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

Наименование проекта

«Строительство торгово-развлекательного центра (ТРЦ)».

Дата разработки бизнес-плана

04.04.2024.

Валюта расчетов

росс. руб.

Место реализации проекта

ЦФО / СФО / ПФО

Период планирования

10 лет помесячно (с янв. 2025 г. по дек. 2034 г.).

Цель бизнес-плана

Расчет экономических, производственных и маркетинговых параметров строительства торгово-развлекательного центра для подтверждения его экономической эффективности и привлечения заемного финансирования.

Бизнес-план содержит укрупненные данные по проекту, отражает концепцию ТРЦ и является техническим заданием для разработки проектной документации и дальнейшей проработки с учетом требований кредитора, органов власти, партнеров.

Тип проекта

Строительство ТРЦ с инженерной инфраструктурой для сдачи площадей в аренду и оказания торгово-развлекательных услуг для локального рынка.

Отрасль экономики

Строительство, коммерческая недвижимость.

Площадь торгового центра

40 000 м2.

Арендаторы

«Якорные» арендаторы - *** тыс. м2,

Прочие арендаторы - *** тыс. м2,

Общественное пространство - *** тыс. м2.

Анализ рынка

По итогам 2022 года на российском рынке зафиксирован минимальный за последние 20 лет объем ввода в эксплуатацию новых торговых площадей: суммарно было введено *** тыс. м2 арендопригодной торговой недвижимости.

Во второй половине 2022 г. торговая недвижимость приступила к этапу структурной трансформации на фоне новых вызовов, с которыми ранее сегмент не сталкивался. Основной негативный эффект от ухода зарубежных игроков ощутили на себе объекты, которые на рынке было принято считать концептуальными и наиболее успешными из-за высокой доли международных брендов в пуле арендаторов, как ранее считалось, «надежных» международных арендаторов.

Международные игроки из дружественных стран, на которые возлагали надежды многие, не смогли быстро выйти на рынок: обычно процесс вывода нового бренда занимает от *** до *** лет, поэтому основной спрос остается со стороны локальных игроков и турецких компаний.

Российские бренды так же, как и во время пандемии, показали высокую адаптированность, а собственники – лояльность к новым арендаторам, что привело к формированию новых трендов.

Собственники торговых центров стали активно искать замену ушедшим брендам, и к III кварталу 2022 г. начали не только появляться новые игроки рынка, но и стали увеличиваться в квадратных метрах амбиции российских брендов.

Проявилась тенденция к модернизации общественных пространств, фуд-кортов и созданию гастрокластеров на современных площадках с дополнительным функционалом и организация мероприятий для посетителей являются одним из способов возврата трафика в ТРЦ.

Суммарный объем нового предложения составил *** тыс. м2 (-***% и -***% по сравнению с показателями 2021 г. и 2020 г. соответственно), самыми крупными объектами из которых были ТРЦ «iMALL МФЦ Эспланада» (I очередь) в Перми и ТЦ «Таганай» в Челябинске. Суммарно на два крупных объекта пришлось GLA *** тыс. м2, что практически составляет половину объема ввода 2022 года (***%).

До конца 2023 года в региональных городах России планируется к вводу порядка *** тыс. м2 торговых площадей (без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга), будущий объем ввода сформируется объектами, которые расположены в трех федеральных округах – УФО, СЗФО и ДФО.

Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2024 г. В перспективе ближайших 5 лет предложение качественных торговых площадей в Московском регионе будет плавно сокращаться.

Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.

Стратегия развития

При выполнении плановых показателей по проекту предусматривается дальнейшая диверсификация ключевых арендаторов и формирование пула торговых объектов, взаимосвязанных и взаимно усиливающих генерацию трафика посетителей, а также благоустройство прилегающей территории и расширение ее социально-ориентированных и развлекательно-образовательных возможностей использования.

Структура площадей торгового центра

Площадь земельного участка: 80 000 кв. м. в аренде по *** руб. / участок / месяц.

  • «якорные» арендаторы – *** кв.м.;

  • прочие арендаторы – *** кв.м.;

  • общественное пространство – *** кв.м.;

  • административно-технические площади – *** кв.м.

Площадь паркинга: *** кв. м на *** машиноместа.

Общая площадь торгово-развлекательного центра 40 000 кв. м, из них арендопригодная площадь: *** кв.м.

Таблица 1. Параметры выручки.

Категория

руб. / кв. м / месяц

кв. м

руб. / кв. м / год

выручка,
руб. / месяц

"Якорные" арендаторы

 

 

 

 

Прочие арендаторы

 

 

 

 

Доп. услуги

 

 

 

 

Итого:

 

 

 

 

Ставки аренды планируются на уровне *** руб. / кв. м / месяц для «якорных» арендаторов и *** руб. / кв. м / месяц для остальных арендаторов.

Потребность проекта в инвестициях

Структура и объем инвестиций приведены в таблице далее.

Таблица 2. Структура и объем инвестиций, руб.

 

Направление инвестиций

Итого, руб.

Кол-во

Ед. изм.

Кол-во

Ед. изм.

 

1. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

 

       
 

Покупка земельного участка (аренда)

 

 

руб. / м2

 

м2

   

 

 

 

 

 
 

2. ИНЖЕНЕРНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

 

 

 

 

 
 

Проектирование

 

 

руб.

   
 

Получение ТУ

 

 

руб.

   
 

Услуги техзаказчика

 

 

руб.

   
 

Услуги технадзора

 

 

руб.

   
 

Услуги авторского надзора

 

 

руб.

 

 
 

Управление строительством

 

 

руб.

 

 
   

 

 

 

 

 
 

3. СМР

 

 

 

 

 
 

Строительно-монтажные работы

 

 

руб. / м2

 

м2

 

Энергоцентр

 

 

руб.

 

 
 

Наружные сети водопровода

 

 

руб.

 

 
 

Наружные сети канализации

 

 

руб.

 

 
 

Внутренняя отделка

 

 

руб.

 

 
 

Покрытие

 

 

руб.

 

 
   

 

       
 

4. БЛАГОУСТРОЙСТВО

 

       
 

Асфальтирование

 

 

руб.

   
 

Благоустройство и озеленение

 

 

руб.

   
   

 

       
 

5. МАРКЕТИНГ ПРОЕКТА

 

       
 

Бренд-бук, сайт, концепция

 

 

руб.

   
 

Маркетинг (1-й год)

 

 

руб.

   
   

 

       
 

6. ПРОЧЕЕ

 

       
 

Прочие инвестиционные расходы

 

 

руб.

   
   

 

       
 

7. НОРМИРУЕМЫЕ ОБОРОТНЫЕ СРЕДСТВА

 

 

 

Итого требуется инвестировать:

4,81 млрд. руб.

 

 

Стоимость создания материально-технической базы проекта оценивается в *** руб., а также требуется *** руб. нормируемых оборотных средств, необходимых для оплаты операционных затрат, налогов и процентов по кредиту до выхода проекта на самоокупаемость.

Итого требуется инвестировать 4,81 млрд. руб.

Сроки реализации проекта:

  • аренда з/у, проектные работы и инженерное обеспечение: с *** 20** г. по *** 20** г.,

  • строительно-монтажные работы: с *** 20** г. по *** 20** г.,

  • благоустройство территории: ***-*** 20** г.,

  • сдача в аренду площадей: *** 20** г.,

  • выход на плановую загрузку площадей: в течение *** года от начала работы,

  • выход на самоокупаемость: с ***-го месяца открытия (***% загрузки),

  • возврат вложенных средств: с *** 20** г. по *** 20** г.

 

Привлечение и возврат инвестиций

Таким образом, для реализации проекта требуется *** руб. из двух источников:

  1. *** руб. (***% инвестиций) привлекаются за счет средств инвестора с ***-го по ***-й месяц от начала реализации проекта, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц;

  2. *** руб. (***%) привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м месяце от начала реализации проекта, уплата процентов – с ***-го о ***-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц;

  3. *** руб. (***%) привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м месяце от начала реализации проекта, уплата процентов – с ***-го о ***-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц;

  4. *** руб. (32,2%) привлекаются за счет банковского кредита по ставке ***% годовых в ***-м месяце от начала реализации проекта, уплата процентов – с ***-го о ***-й месяц, возврат транша – с ***-го по ***-й месяц.

Итого:

  • средств инвестора – *** руб. (***%),

  • банковский кредит – *** руб. (***%).

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов *** руб.

Срок окупаемости проекта – *** года, включая стадию проектирования и СМР.

Налоговый режим проекта

Планируется Общая система налогообложения (ОСН):

  • страховые взносы – не начисляются (управление проектом осуществляется Управляющей Компанией),

  • НДС – 20% (с учетом НДС к возврату по кап. затратам),

  • налог на имущество – 2,2%,

  • налог на прибыль – 20%,

  • земельный налог – не уплачивается (земля в долгосрочной аренде).

Налогообложение: в среднем по *** руб. / год после выхода на проектную мощность.

Доля налогов в выручке: ***% (при доле <20% оптимизация не планируется).

Точка безубыточности проекта:

  • по загрузке: ***% от арендопригодных площадей;

  • по выручке: *** руб. / год;

  • превышение точки безубыточности на каждый 1% дает рост прибыли ***%.

Чистая прибыль:

  • рентабельность по чистой прибыли: ***% (доля чистой прибыли в выручке);

  • чистая прибыль: в среднем по *** руб. в год к распределению между командой проекта и инвестором после возврата 100% инвестиций;

  • возможная чистая прибыль за три года работы после возврата инвестиций с процентами сопоставима с суммой первоначальных инвестиций, что обеспечивает команде проекта мотивацию к достижению и превышению целевых параметров бизнес-плана.

Риски

Проект реализуется в условиях следующих потенциальных рисков:

  • риск, связанный с изменением (снижением) ставок аренды на фоне конкуренции;

  • риск, связанный с изменением (сжатием) спроса на арендные площади под влиянием макроэкономических факторов;

  • риск завышения стоимости строительства;

  • риск превышения запланированного срока сдачи ТЦ в эксплуатацию;

  • риски превышения сроков сдачи арендопригодных площадей.

В целом же вероятность риска по проекту оценивается как «средняя» и относится к риску невыполнения календарного плана строительства и плана по сдаче площадей в аренду.

Развернуть
Содержание

1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

5

1.1. Структура площадей торгового центра

6

1.2. Потребность проекта в инвестициях

7

1.3. Сроки реализации проекта

8

1.4. Привлечение и возврат инвестиций

8

1.5. Налоговый режим проекта

9

1.6. Точка безубыточности проекта

9

1.7. Чистая прибыль

9

1.8. Риски

9

1.9. Ключевые финансовые показатели проекта

15

2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР

17

2.1. Ключевые макроэкономические показатели РФ в условиях санкций

17

2.2. Классификация торговой недвижимости

18

2.3. Обзор рынка торговой недвижимости Московской области

19

2.4. Предложение торговых площадей в регионах России

20

2.5. Спрос на арендные площади торговых центров

23

2.6. Прогноз развития отрасли торговых центров

25

3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

27

3.1. Структура площадей

27

3.2. Сдача в аренду и выручка

29

3.3. Текущие затраты

33

3.4. Прямые затраты

36

4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА

39

4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда

39

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

40

5.1. Структура и объем необходимых инвестиций

40

5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта

42

5.3. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования

44

6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ

46

6.1. Точка безубыточности

46

6.2. Анализ чувствительности NPV

48

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

51

7.1. Основные предположения к расчетам

51

7.2. План движения денежных средств (cash flow)

53

7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)

57

7.4. Налогообложение

62

7.5. План доходов кредитора

65

7.6. Прогноз доходов владельца проекта

74

8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

78

Итого бизнес-план строительства ТРЦ (с фин.расчетами) содержит 79 страниц, 27 таблиц, 27 графиков и 11 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.

Развернуть
Иллюстрации

Список графиков

График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 2. Календарный план инвестирования (руб.).

График 3. Получение и погашение кредита (руб.).

График 4. Динамика чистой прибыли (руб.).

График 5. NPV проекта и недисконтированный денежный поток (руб.).

График 6. Динамика инфляции и ВВП России, 2003-2024 (прогноз), %.

График 7. Динамика открытий новых торговых центров в региональных городах России, тыс. м².

График 8. Динамика открытий новых торговых центров в России, тыс. м².

График 9. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 10. План выручки от аренды (руб.).

График 11. Динамика текущих затрат (руб.).

График 12. Динамика прямых затрат (руб.).

График 13. Календарный план инвестирования (руб.).

График 14. Расчет точки безубыточности.

График 15. Анализ чувствительности NPV.

График 16. Выручка и чистая прибыль (руб.).

График 17. EBITDA и чистая прибыль (руб.).

График 18. Рентабельность по чистой прибыли (%).

График 19. Выручка, затраты, прибыль.

График 20. Динамика чистой прибыли.

График 21. Финансовые результаты.

График 22. Доля налогов в выручке, %.

График 23. Получение и погашение кредита (руб.).

График 24. Обслуживание кредита (руб.).

График 25. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 26. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 27. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом (руб.).

 

Список диаграмм

Диаграмма 1. Структура площадей ТЦ (кв. м).

Диаграмма 2. Структура нового предложения в региональных городах России.

Диаграмма 3. Обеспеченность городов-миллионников торговыми центрами, м²/1000 жителей.

Диаграмма 4. Структура площадей ТЦ (кв. м).

Диаграмма 5. Структура площадей ТЦ (%).

Диаграмма 6. Структура текущих затрат.

Диаграмма 7. Структура прямых затрат.

Диаграмма 8. Структура первоначальных инвестиций.

Диаграмма 9. Транши инвестиций в проект.

Диаграмма 10. Источники финансирования проекта.

Диаграмма 11. Структура налоговых отчислений.

 

 Итого бизнес-план строительства ТРЦ (с фин.расчетами) содержит 79 страниц, 27 таблиц, 27 графиков и 11 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.

Развернуть
Таблицы

Список таблиц

Таблица 1. Параметры выручки.

Таблица 2. Структура и объем инвестиций, руб.

Таблица 3. Показатели эффективности проекта.

Таблица 4. Основные показатели рынка торговой недвижимости МО , 2023.

Таблица 5. Торговые центры, открытые в Московской области в 2023 г.

Таблица 6. Торговые центры, открытые в региональных городах* в 2023 г.

Таблица 7. Международные бренды, вышедшие на региональный рынок в 2023 г.

Таблица 8. Торговые центры, планируемые к открытию в Московской области в 2024 г.

Таблица 9. Торговые центры, планируемые к открытию в региональных городах в 2024 г.

Таблица 10. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 11. Ставки аренды.

Таблица 12. План сдачи в аренду и выручки по годам (руб. и м2).

Таблица 13. Параметры текущих затрат.

Таблица 14. План текущих затрат по годам.

Таблица 15. Параметры прямых затрат.

Таблица 16. План прямых затрат по годам.

Таблица 17. Структура и объем инвестиций, руб.

Таблица 18. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 19. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 20. Расчет точки безубыточности.

Таблица 21. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 22. План движения денежных средств по годам.

Таблица 23. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 24. Показатели ОПУ.

Таблица 25. Текущие налоги начисленные.

Таблица 26. Получение и возврат кредита.

Таблица 27. Показатели эффективности инвестиций.

 

 Итого бизнес-план строительства ТРЦ (с фин.расчетами) содержит 79 страниц, 27 таблиц, 27 графиков и 11 диаграмм, а также фин. модель 23 вкладки.

Развернуть
Материалы по теме
Показать еще