Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2011 год

В2011 г. на рынке офисной недвижимости Москвы сохранилась посткризисная тенденция сокращения объемов ввода качественных площадей. Всего за2011 г. на рынок вышло порядка 620 тыс. кв. м.

Таким образом, совокупный объем качественного предложения на рынке офисной недвижимости Московского региона на конец2011 г. составил порядка 11,3 млн. кв. м.

Активность на рынке аренды и покупки качественных офисных помещений в течение2011 г. была достаточно высокой, что на фоне серьезного сокращения объемов ввода привело к снижению уровня вакантных помещений. На конец2011 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила 10-12%, в классе «В» - 12-13%.

Тенденция постепенного восстановления спроса на качественные офисные помещения сохранилась в2011 г. Общий объем поглощения качественных площадей за2010 г. превысил 700 тыс. кв. м.

Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение2011 г. 63% пришлось на аренду помещений, и, соответственно, 37% - на покупку. Таким образом продолжилось постепенное увеличение доли заявок на покупку, которое за два года составило 13 п.п.

Высокие показатели деловой активности в течение всего2011 г., подкрепленные тенденцией снижения темпов ввода новых объектов и укрупнением сделок позволили констатировать значимый рост ставок аренды: по итогам2011 г. средние ставки аренды увеличились на 10-15%.

На конец2011 г. ставки аренды на офисные помещения класса «А» варьируются от $500 до $1 200 за кв. м в год, в классе «В+» ставки составляют 400$ - $750 за кв. м в год, в классе «В-» варьируются от $300 до $550 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).

В течение2011 г. прирост предложения профессиональной торговой недвижимости в Москве составил295 000 кв. мобщей площади (из них арендопригодная площадь -158 000 кв. м, см. Таблицу). В результате, совокупный объем рынка на конец года составил 6,1 млн. кв. м общей площади (в том числе 3,1 млн. кв. м торговой площади). Обеспеченность населения Москвы качественными торговыми площадями на конец2011 г. составила294 кв. марендопригодной площади на 1 000 жителей. По итогам2011 г. наступило прогнозируемое снижение темпов прироста нового предложения, непосредственной причиной которого стало снижение девелоперской активности и отсутствие новых проектов торговых центров в кризисный период.

В течение2011 г. в Москве было заявлено 6 торговых центров, общей площадью около400 000 кв. м. Однако необходимо понимать, что их выход на рынок будет происходить в течение нескольких лет, поэтому темпы прироста нового предложения в ближайшие годы сохранятся на невысоком уровне.

В2011 г. продолжилось восстановление спроса на профессиональную торговую недвижимость со стороны арендаторов, начавшееся в2010 г. Активность игроков рынка привела к сокращению уровня вакантных площадей до минимальных значений - 1-3% на наиболее престижных торговых улицах и в наиболее востребованных и популярных торгово-развлекательных центрах.

В2011 г. на рынке профессиональной торговой недвижимости продолжился поступательный рост арендных ставок, начавшийся в конце2010 г. Необходимо отметить, что если в2010 г. сильнее в относительном выражении выросли ставки в сегменте street retail, то в течение последнего года более значимый рост (порядка 5-15% в наиболее успешных и востребованных объектах) продемонстрировал сегмент торговых центров.

В течение2012 г. с высокой долей вероятности на рынке профессиональной торговой недвижимости сохранится низкий темп прироста нового предложения. При отсутствии новых экономических потрясений продолжится восстановление покупательской активности населения, которое будет способствовать дальнейшему расширению программ развития торговых операторов. На фоне замедлившегося прироста нового предложения это будет способствовать поступательному росту ставок аренды.

В2011 г. прирост нового предложения на гостиничном рынке Москвы составил 1 144 номеров, что существенно ниже показателя2010 г. (почти 1 900 номеров), однако находится на докризисном уровне. Снижение темпов прироста нового предложения до докризисного уровня окажет положительное влияние на процесс восстановления гостиничного рынка Москвы. Если в2010 г. игроки рынка отмечали рост загрузки и стабилизацию финансовых показателей, то в2011 г. многие гостиницы смогли продемонстрировать рост показателя дохода на номер.

Активность международных гостиничных операторов в региональных городах остается на стабильно высоком уровне: в течение2011 г. были открыты 9 отелей суммарным номерным фондом около 1 900 номеров. Также в течение2011 г. были заявлены более 25 новых проектов, с общим номерным фондом около 6 000 номеров (из них в Москве 6 гостиниц на 2 000 номеров). Сроки выхода новых проектов на рынок растянуты на ближайшие 2-5 лет, поэтому прирост нового предложения будет плавным без резких скачков. Однако рынки большинства крупных региональных городов за счет открытия новых объектов уже вплотную приблизятся к порогу насыщения.