Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1й квартал 2012

Тенденция сокращения объемов ввода качественных площадей на рынке офисной недвижимости Москвы обострилась в 2012 г: в первом квартале на рынок не вышло ни одного крупного качественного офисного объекта. Для сравнения, за 1 кв. 2011 г. было введено порядка 250 тыс. кв. м офисов.

Таким образом, совокупный объем качественного предложения на рынке офисной недвижимости Московского региона по итогам 1 кв.2012 г. сохранился на уровне 11,3 млн. кв. м.

Активность на рынке аренды и покупки качественных офисных помещений в первом квартале была умеренной, что характерно для начала года. По итогам 1 кв.2012 г. доля вакантных помещений сохранилась примерно на уровне конца2011 г. и составила в классе «А» 10-12%, в классе «В» - 12-13%.

Активность спроса в 1 квартале2012 г. была не слишком высокой, что является сезонной особенностью рынка офисной недвижимости. Общий объем поглощения качественных площадей в 1 кв.2012 г. составил порядка 100 тыс. кв. м.

В2011 г. рост ставок составил около 10-15%. Ввиду сохранения общей динамики рынка и угрозы возникновения дефицита качественных офисных помещений в центральной части города, в2012 г. возможен еще больший рост ставок и цен продажи. Для наиболее популярных городских зон рост может составить порядка 20 %.

В первом квартале2012 г. значительного изменения уровня цен на рынке офисной недвижимости не наблюдалось. Ставки аренды на офисные помещения класса «А» варьируются от $540 до $2 000 за кв. м в год, в классах «В+», «B-» ставки составляют $360 - $1200 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов).

В течение 1 квартала2012 г. в Москве прирост нового предложения профессиональной торговой недвижимости происходил за счет выхода на рынок некрупных объектов. Таким образом, совокупный объем предложения с незначительными изменениями остается на уровне, достигнутом в конце2011 г.: общая площадь 6,1 млн. кв. м, из них арендопригодная - 3,1 млн. кв. м. Обеспеченность населения Москвы качественными торговыми площадями составляет294 кв. мна 1 000 жителей.

В 1 квартале2012 г. на российский рынок вышла сеть французских пекарен Paul, открыв свой первый магазин-кофейню на Тверской ул. Другим важным событием стало открытие «якорного» арендатора торговой галереи в составе гостиницы «Москва», которым стал магазин Podium в новом для себя формате Podium Market. Что касается сделок в сегменте торговых операторов, то на начало2012 г. пришлись сразу два знаковых события, свидетельствующих о продолжающемся росте концентрации на рынке: компания «Эльдорадо» приобрела сеть магазинов бытовой техники и электроники «Берингов», а также стало известно о приобретении инвестиционным подразделением «Альфа Групп» сети кинотеатров «Формула Кино».

В начале2012 г. знаковых событий, влияющих на динамику арендных ставок, не происходило. Сохраняющаяся на высоком уровне активность торговых операторов продолжает способствовать поступательному росту ставок, однако в квартальном выражении их изменения незначительны.

Что касается основных торговых коридоров Москвы, можно говорить о повышении активности участников рынка как со стороны спроса на помещения, так и со стороны собственников. Что касается арендных ставок, то с начала года средний уровень повысился незначительно, что говорит о стабилизации рынка и низкой вероятности снижения ценовых показателей в ближайшей перспективе.

До конца2012 г. на рынке профессиональной торговой недвижимости можно будет наблюдать сохранение высокой активности игроков рынка: девелоперы будут завершать проекты, приостановленные в кризисный период, а также начинать реализацию новых проектов. Торговые операторы продолжат активно развиваться, на рынок будут выходить новые знаковые игроки. Усиление конкуренции за наиболее привлекательные помещения будет способствовать дальнейшему поступательному росту ставок аренды.

В течение первого квартала2012 г. предложение гостиничных номеров в Москве увеличилось за счет открытия отеля под новым для российского рынка брендом Mercure (Accor Group). Согласно заявлениям оператора Accor Group, в планах компании - открытие 10 отелей Mercure в России в течение ближайших лет, причем только 2 заявленных объекта будут расположены в Москве, а остальные - в регионах.

В течение 1 квартала прирост предложения гостиниц под управлением международных операторов в региональных городах составил 359 номеров за счет открытия в Сочи отелей Tulip Inn Rosa Khutor и Park Inn by Radisson. Высокая активность международных операторов в региональных городах сохраняется и в отношении новых проектов: в течение 1 квартала были заявлены сразу 11 проектов гостиниц суммарным номерным фондом около 2 000 номеров, причем большинство объектов позиционируется в сегментах 3-4* и 4*.

Главной тенденцией 1 квартала2012 г. стал устойчивый рост основных операционных показателей гостиничного рынка Москвы. Загрузка отелей закрепилась на стабильном уровне свыше 70% для верхнего сегмента и около 60% для рынка в целом. Ценовые показатели также демонстрировали устойчивую положительную динамику. С учетом фактора сезонности можно прогнозировать, что восстановление гостиничного рынка Москвы продолжится во 2 и 4 кварталах2012 г.