Обзор рынка коммерческой недвижимости I полугодие 2010

Общий объем введенных в 1 полугодии 2010 г. качественных офисных помещений составил порядка 450 тыс. кв. м, что меньше показателя 1 полугодия 2009 г. в 3 раза. Совокупный объем качественных офисных помещений класса «А» и «В» составляет на конец 1 полугодия 2010 г. порядка 10,5 млн. кв. м.

Основные тенденции в спросе на офисную недвижимость по-прежнему отражают негативное влияние кризиса: велика доля запросов на покупку офисных помещений, основной спрос на аренду сосредоточен в сегменте небольших помещений, готовых к въезду.

Поглощение качественных офисных помещений в течение первого полугодия 2010 г. происходило достаточно высокими темпами, однако созданный в течение 2009 г. «задел» вакантного предложения, выходящее на рынок новое предложение и большое количество сделок по аренде без увеличения занимаемой площади удерживают показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец 1 полугодия 2010 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила 25%, в классе «В» - 20-23%. 

Основные тенденции  офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение 1 полугодия 2010 г. по-прежнему имели место корректировка девелоперских планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей. Однако, за истекший с начала 2010 г. период появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке.

Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 полугодия 2010 г. оставались стабильными. Незначительные колебания ценовых показателей в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам наблюдались в течение всего периода.

Несмотря на относительно высокую активность рынка офисной недвижимости и наличие предпосылок к росту ценовых показателей, уверенного растущего тренда мы пока не наблюдаем. Высокий уровень вакантного предложения и по-прежнему кризисные тенденции на рынке, по всей видимости, не позволят обеспечить серьезный рост в краткосрочной перспективе. Незначительный рост ценовых показателей возможен в пределах 10-15%, но не однородный, а дифференцированный, преимущественно в сегменте наиболее ликвидного предложения.

Ожидаемый ввод нового предложения до конца 2010 г. оценивается на уровне 500 тыс. кв. м. В дальнейшем темпы выхода нового предложения продолжат замедляться.

В I полугодии 2010 г. в Москве были введены в эксплуатацию 3 торговых центра: «Речной», «Вива!» и «Вегас», прирост нового предложения на столичном рынке профессиональной торговой недвижимости составил 448 000 кв. м, из них арендопригодная площадь - 164 000 кв. м. В результате совокупный объем рынка на конец I полугодия 2010 г. составил 5,4 млн. кв. м общей площади (в том числе арендопригодная площадь - 2,7 млн. кв. м). Обеспеченность населения Москвы профессиональными торговыми площадями возросла до уровня 263 кв. м на 1 000 жителей.

     В течение I полугодия 2010 г. для рынка торговой недвижимости было характерно оживление спроса со стороны торговых операторов. Результатом этого, наряду со снижением показателя вакантных площадей для ряда объектов и торговых коридоров, стало также прекращение падения арендных ставок, а в некоторых случаях их незначительный рост, который, однако, замедлился к концу II квартала 2010 г. Среди причин можно назвать недостаточно высокий темп роста покупательской активности населения, а также традиционное снижение деловой активности в летние месяцы.

В III и IV кварталах 2010 г. следует ожидать возобновление процесса постепенного восстановления рынка торговой недвижимости. С высокой долей вероятности в сегменте street retail продолжится рост ставок (для наиболее престижных торговых коридоров) и снижение доли вакантных площадей.

      По итогам I полугодия 2010 г. предложение на гостиничном рынке Москвы пополнилось более чем на 1 700 номеров за счет открытия 6 отелей. При этом почти все новые объекты позиционируются в верхнем ценовом сегменте рынка. Таким образом, дефицит качественных отелей среднего и нижнего ценовых сегментов в Москве продолжает усиливаться: всего в городе немногим более 8 000 гостиничных номеров, находящихся под управлением международных операторов, среди них только Ibis Moscow Paveletskaya позиционируется в среднем ценовом сегменте.

Для I полугодия 2010 г. была характерна стабилизация спроса на услуги размещения на гостиничном рынке Москвы: уже в I квартале по сравнению с аналогичным периодом 2009 г. показатель загрузки стал стабилен для нижнего сегмента рынка, а для верхнего и среднего сегментов продемонстрировал рост.

В течение I полугодия 2010 г. стоимость проживания снижалась для отелей всех сегментов. Положительной тенденцией является замедление этого падения: сравнение динамики II и I кварталов 2010 г. свидетельствует о незначительном снижении ADR в верхнем и нижнем сегментах, в то время как для среднего сегмента показатель даже вырос на 13%. В результате, с учетом незначительной положительной динамики загрузки средний сегмент продемонстрировал рост дохода на номер (RevPAR) на 4%.