Обзор рынка жилой недвижимости. 1й квартал 2012

За январь-февраль2012 г. в России по данным Росстата было введено 5,94 млн. кв. м жилья. Всего в2012 г. планируется ввести 67 млн. кв. м. Максимальные объемы за первые два месяца2012 г. были введены в Краснодарском крае, на втором месте оказалась республика Татарстан, на третьем - Тюменская область.

В Москве по итогам января-февраля2012 г. было введено 117,5 тыс. кв. м. Всего в2012 г. в городе планируется ввести 2,5 млн. кв. м.

В течение 1 квартала2012 г. рынок новостроек, который на протяжении предыдущих периодов пополнялся в основном объектами эконом- и комфорт-класса, стал активно пополняться объектами бизнес-класса.

В целом по итогам 1 квартала2012 г. объем предложения на рынке новостроек составил 213 объектов, суммарная площадь квартир в предложении - порядка 0,9 млн. кв. м с учетом апартаментов и элитных новостроек.

В 1 квартале2012 г. тенденция роста активности покупателей сохранилась, при этом темпы роста числа заключаемых сделок значительно уступают показателям, отмечавшимся на выходе из кризиса, что свидетельствует о прохождении рынком основной стадии восстановления.  По данным Управления Росреестра по Москве, в 1 квартале2012 г. было заключено 19 724 сделки с жилой недвижимостью, что выше на 8,7% показателей2011 г., для сравнения данный показатель составил в2010 г. 66%, в2011 г. - 21%. Рост, как и в2011 г., происходил за счет развития ипотечного кредитования: прирост сделок с ипотекой оказался намного значительнее, чем общее увеличение числа сделок.

Средняя цена предложения на рынке новостроек по состоянию 1 квартал2012 г. установилась на уровне 192 850 руб. за кв. м. Долларовый эквивалент составил $6 560 за кв. м. По итогам первого квартала2012 г. зафиксирован рост средней цены на 6% в рублях. Изменение долларовой цены на +14% обусловлено ослаблением курса доллара к рублю (снижение курса доллара к рублю по 1 квартала составило -7,5%). По состоянию на конец марта2012 г. средний уровень цен на вторичном рынке жилья составил 191 500 руб. за    кв. м ($6 500 за кв. м), прирост за 1 квартал2012 г. составил +2% в рублях и +10% в долларах.

В течение 1 квартала2012 г. первичный рынок апартаментов пополнился пятью новыми объектами. К концу марта2012 г. на первичном рынке апартаментов предлагалось порядка 142,6 тыс. кв. м в 21 комплексе. Средняя долларовая цена на первичном рынке апартаментов по итогам 1 квартала2012 г. выросла на 7,4% и составила $9 930 за кв. м. Средняя рублевая цена осталась на прежнем уровне - 292 000 руб. за кв. м.

К концу 1 квартала2012 г. объем предложения на рынке элитных новостроек без учета апартаментов Москвы составил 830 квартир в 36 комплексах (около 155 тыс. кв. м). По итогам 1 квартала объем предложения в кв. м на рынке элитных новостроек вырос на 4%.  Активность покупателей элитного жилья в 1 квартале2012 г. находилась на высоком уровне. За 1 квартал2012 г. на первичном рынке элитных новостроек было реализовано порядка 125 квартир, что на 23% больше, чем за аналогичный период2011 г.  К концу 1 квартала2012 г. средняя долларовая цена  выросла как на первичном, так и на вторичном рынке элитного жилья. Средняя цена на первичном рынке составила  $19 200 за кв. м (рост за квартал +1,1%), на вторичном  -  $24 400 за кв. м (рост за квартал +3,2%).

Рынок элитной аренды в 1 квартале2012 г. активно пополнялся новыми объектами, был также зафиксирован рост спроса - основное влияние на это оказал «сезонный» фактор. В течение всего истекшего периода наблюдался плавный рост среднего уровня арендной платы. К концу 1 квартала2012 г. он достиг показателя $8 600 за квартиру в месяц. Рост за квартал составил 2,4%.

В сегменте загородного элитного жилья также был отмечен рост рынка - начало года традиционно является началом «сезона» - периода активного поиска коттеджей как для постоянного, так и для временного (летнего) проживания среди арендаторов. Средний уровень арендной платы к концу 1 квартала 2012 г. достиг $17 200 за дом в месяц. Рост за квартал составил 7%.

С появлением существенного объема новых предложений (11% от общего количества)  на рынке новостроек Подмосковья количество объектов, в которых выставлены квартиры на продажу, превысило отметку 1 000 домов и составило 1 064 новостроек.  Новые предложения, как правило, представляют собой объекты комплексной застройки территорий.

В Московской области  с сохранением высокой строительной активности усиливается развитие сегмента малоэтажной застройки. На рынке регулярно появляются новые малоэтажные жилые комплексы, за счет чего количество предложений в данном сегменте постепенно растет - за 1 квартал2012 г. до 35% от общего количества объектов.

Активность со стороны покупателей на подмосковном рынке остается высокой, главным образом, в отношении  предложений первого пояса удаления  (до15 кмот МКАД), в том числе и на территории «Новой Москвы». Это получило отражение в ценовой динамике новостроек ближнего Подмосковья, носившей положительный характер. В целом по Подмосковью цены  предложения в среднем прибавили  4% в рублях, достигнув уровня 69 500 руб. за кв. м, а на фоне укрепления  национальной валюты по отношению к доллару в американской валюте ($2 039 за кв. м) зафиксировано снижение на уровне 3% .

 Развитие рынка загородной жилой недвижимости в 1 кв.2012 гпроисходило по установившимся ранее трендам: в предложении по-прежнему доминируют проекты эконом-сегмента, доля поселков с участками без подряда остается существенной. Тем не менее, в первую декаду2012 г. на рынок вышли и проекты более высокого качества. Наиболее интересные проекты, появившиеся на истекший период: высокобюджетные поселки Fortops на Калужском ш. (от девелопера «Олимпийской деревни Новогорск» «Химки Групп»), Berestovo Club на Новорижском ш. (коттеджи на лесных участках), Park Avenu на Новорижском ш. (таунхаусы, Villagio Estate); проект комплексного освоения территории «Загородный квартал» (111 га, девелоперы RDI Group и Limitless), проект «Пестово Life» (компания ОПИН, которая планирует активное освоение Дмитровского направления и выход еще нескольких новых проектов) и др.

Серьезных сдвигов в ценовой ситуации на рынке загородной жилой недвижимости за 1 кв.2012 г. не произошло. По-прежнему имеет место колебательная динамика по отдельным проектам: в наиболее востребованных поселках средний ценовой уровень плавно повышается, в менее удачных проектах, в том числе, полностью готовых, наблюдается снижение цен (чаще всего в рамках специальных акций и программ). На конец 1 кв.2012 г. средние цены предложения на рынке загородной жилой недвижимости оказались следующими: в элитных поселках стоимость1 кв. мкоттеджа (с учетом стоимости земли) составила $5 050, в поселках сегмента бизнес $ 3 350, в поселках сегмента эконом - $ 1 550.  В сегменте участков без подряда ценовая ситуация в 1 кв.2012 г. также оставалась стабильной, значимого роста цен не наблюдалось.

Лидирующие позиции в спросе на высокобюджетную загородную недвижимость традиционно удерживают Новорижское и Рублево-Успенское направления: по итогам 1 кв.2012 г. на эти направления пришлось 38% и 30% заявок соответственно. Наибольшим спросом в 1 кв.2012 г. пользовались коттеджи размером 300-400 и 400-500 кв. мна участках 15-20 и 21-30 соток, при этом наибольший спрос по бюджету покупки по итогам 1 кв.2012 г. был сосредоточен в сегменте до 1 млн. долл..