Обзор рынка жилой недвижимости за 3 квартал 2011

В соответствии с данными Росстата, за январь-август 2011 г. в России было введено 28,3 млн. кв. м жилых площадей - 45% от планируемых годовых объемов.

На первом месте по объемам ввода жилья за январь-август 2011 г. оказалась Московская область - здесь за истекший период было введено 2,9 млн. кв. м. На втором месте оказался Краснодарский край - 2,1 млн. кв. м, на третьем - республика Татарстан - 1,6 млн. кв. м.

В Москве по итогам января-августа 2011 г. было введено 923 тыс. кв. м, таким образом, заявленные планы по вводу в городе 2,5 млн. кв. м пока выполнены на 37%. За бюджетные средства, по итогам 3-х кварталов 2011 г. в Москве было введено 329 тыс. кв. м.

Рынок новостроек в 3 квартале 2011 г. продолжил пополняться новыми объектами, большинство из которых относится к сегментам эконом- и комфорт-класса. По состоянию на сентябрь 2011 г. объем предложения на рынке новостроек составил порядка 1,1 млн. кв. м.

Количество зарегистрированных сделок в 3 квартале 2011 г. показало отрицательную динамику относительно 2 квартала 2011 г.: падение покупательской активности, традиционное для летнего периода, отразилось в постепенном снижении количества заключаемых сделок, которое наблюдалось на протяжении всего квартала и усилилось к сентябрю 2011 г.  В конце лета - начале осени активность покупателей снова начала расти, что непременно найдет отражение в показателях по регистрации сделок за октябрь-ноябрь текущего года. Рост покупательской активности связан как с сезонным фактором (общее осеннее оживление), так и нестабильностью на финансовых рынках, провоцирующей приход инвесторов на рынок жилья.  На фоне общего снижения числа зарегистрированных сделок, наблюдавшегося в 3 квартале 2011 г., количество сделок с участием ипотечного кредитования показало уверенный рост.

Средняя цена предложения на рынке новостроек по состоянию на сентябрь 2011 г. установилась на уровне 178 650 руб. за кв. м. Долларовый эквивалент составил $5 650 за кв. м. Изменение за 3 квартал 2011 г. составило -10% в долларах и +2% в рублях. Такое резкое снижение цены в долларах обусловлено существенным повышением курса доллара по отношению к рублю. Рост средней цены на рынке новостроек с начала года составил около 6% в рублях и 2,2% в долларах.

Средний уровень цен на вторичном рынке жилья по итогам сентября 2011 г. составил 185 100 руб. за кв. м ($5 860 за кв. м). Прирост цены по итогам квартала составил +1,7% в рублях и –9,9% в долларах. Изменение средней цены на вторичном рынке жилья с начала года составило –1,6% в долларах и +2% в рублях.

К концу 3 квартала 2011 г. объем предложения на первичном рынке апартаментов Москвы вырос на 8,6%. Рынок пополнился новым предложением в МФК «Маршал» (строение 7), «Меркурий Сити» и Комсомольский пр., 42. Средняя цена на первичном рынке апартаментов по итогам 3 квартала 2011 г. выросла на 14,5% и составила $8 470 за кв. м.  Основное влияние на среднюю цену оказало изменение структуры предложения в связи с выходом новых комплексов на рынок.

В сентябре 2011 г. объем предложения на рынке элитных новостроек Москвы составил порядка 850 квартир в 34 комплексах. Новыми объектами рынок не пополнился, а постепенная продажа квартир в выставленных ранее комплексах привела к снижению объема предложения на 11,5% за квартал.   В настоящее время на рынке элитного жилья Москвы отмечается рост покупательской активности, который выражается как в количестве поступающих обращений и проводимых показов, так и в количестве заключаемых сделок. Основными причинами этого является традиционное осеннее оживление на рынке, а также нестабильная ситуация на финансовых рынках. К концу 3 квартала 2011 г. средний уровень цен на первичном рынке элитных квартир установился на уровне $18 400 за кв. м, на вторичном  -  $23 300 за кв. м. По итогам квартала в обоих сегментах зафиксировано снижение средней цены на 2-3%. Существенное влияние на уровень цен в последние 2 месяца оказывает колебание обменного курса рубля.

В 3 квартале 2011 г. на рынке аренды элитного жилья наблюдался  уверенный рост, характерный для данного сезона: с одной стороны, высокую активность проявляли собственники квартир, с другой - выросло количество запросов от потенциальных арендаторов. Однако рост спроса не был столь существенным, как в предыдущие годы. По итогам 3 квартала 2011 г. средний уровень арендной  платы составил $8 500 за квартиру в месяц. Рост за квартал составил 2,5%, с начала года - 7,5%.

Основным трендом 3 квартала 2011 г. в сегменте элитной загородной аренды был рост предложения. Данная тенденция вполне характерна для начала осеннего периода. При этом  спрос за прошедший период не был столь высоким, как в 1 полугодии. По итогам 3 квартала 2011 г. средний уровень арендной платы составил $15 000 за коттедж в месяц. Рост за 3 квартал составил 3,5%, с начала года - чуть более 11%.

На первичном рынке Подмосковья отмечалось заметное оживление спроса в связи с повышенным интересом со стороны покупателей к новостройкам «Новой Москвы», активизацией частных инвесторов, а также с началом деловой активности. При сохранении объемов предложения ценовая динамика носила положительный характер – прирост в рублях за 3 квартал составил +4%, а средняя цена – 65 400 руб. за кв. м. Наибольшим спросом пользовались предложения квартир в городах и поселках ближнего Подмосковья (до 15 км от МКАД), где уровень цен вырос на +6%. Самое значительное удорожание отмечалось в новостройках на присоединяемых к столице территориях. 

Кардинальный изменений в структуре предложения на рынке жилой загородной недвижимости в 3 кв. 2011 г. не произошло: выход новых поселков продолжался довольно активно, при этом доминировали в предложении по-прежнему участки без обязательного подряда на строительство (около 80% во всех новых проектах). Всего за истекший период на рынок вышло 16 новых поселков, большая часть из которых расположена в диапазоне 15-30 км от МКАД (35%).

Ценовая ситуация на первичном рынке жилой загородной жилой недвижимости в 3 кв. 2011 г. оставалась стабильной.

Незначительные колебания цен предложения фиксировались во всех сегментах, однако происходили они только за счет увеличения стадии готовности проектов. В летние месяцы традиционно наблюдалось некоторое снижение цен предложения во многих поселках в форме различных акций, скидок и специальных программ, ближе к осени ряд застройщиков объявлял о грядущем повышении цен на 5-15% в расчете на рост покупательской активности.

В целом рынок загородной недвижимости по-прежнему находится под негативным влиянием кризиса и восстанавливается медленнее других сегментов. Несмотря на появление более качественных проектов, предлагающих на продажу готовые коттеджи и участки с подрядом, УБП в общем объеме нового предложения продолжают доминировать.

При этом серьезно изменившиеся предпочтения покупателей в отношении как общего бюджета покупки, так и основных характеристик домовладений и самих поселков стимулируют рост спроса на участки без подряда не только в эконом сегменте, но и в более высоком классе: большинство заявок сегодня приходится на готовые дома и участки без подряда в обжитых либо в окружении жилых поселков.