Обзор рынка жилой недвижимости за 2011

По итогам 2011 года по данным Росстата в России было введено 62,3 млн. кв. м жилья, что практически соответствует запланированным к вводу объемам и на 7% превышает показатели прошлого года.

Лидером по объемам ввода жилья за 11 месяцев2011 г. осталась Московская область, где за истекший период было введено 4,9 млн. кв. м жилых площадей. Второе место заняла Республика Татарстан, на третье место вышел г. Санкт-Петербург. 

В Москве по итогам января-ноября2011 г.  было введено 1,2 млн. кв. м жилья. По итогам2011 г., по предварительным данным Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в столице было построено 2 млн. кв. м, что составило всего 80% от запланированных показателей.

В течение2011 г. рынок новостроек активно пополнялся новыми объектами преимущественно эконом- и комфорт-класса. Новостройки бизнес-класса в течение года выходили на рынок довольно низкими темпами. По состоянию на конец2011 г. объем предложения на рынке новостроек составил 218 объектов или порядка 1 млн. кв. м с учетом апартаментов и элитных новостроек. Кардинальных изменений в структуре предложения по сравнению с предыдущими периодами не произошло.

Спрос на рынке жилой недвижимости Москвы в2011 г. находился на высоком уровне, однако ажиотажа не наблюдалось ни в одном сегменте: несмотря на снижение объемов ввода жилья и прогнозы о грядущем дефиците предложения, покупатели вели себя достаточно спокойно. Основным драйвером спроса в2011 г. стало  ипотечное кредитование, что легко объяснимо: условия для покупки жилья с привлечением ипотечного кредитования были достаточно выгодные: ставки снизились, цены до докризисного уровня не доросли. Одной из примечательных тенденций2011 г. стала активизация инвесторов. Тем не менее инвестиционный спрос на московском рынке не носил ярко спекулятивный характер: в прошедшем году заработать на быстром росте цен в Москве было достаточно сложно. Скорее, инвесторы ориентировались на долгосрочные вложения, в том числе для сохранения средств, особенно данная тенденция усилилась в свете нарастания нестабильности на финансовых рынках.

Средняя цена предложения на рынке новостроек по состоянию конец 2011 г. установилась на уровне 182 250 руб. за кв. м. Долларовый эквивалент составил $5 730 за кв. м. Изменение средней цены за 4 квартал2011 г. оказалось несущественным и составило +1,4% в долларах (т.е. порядка 0,5% в месяц) и +2% в рублях. Рост средней цены предложения на рынке новостроек с начала года (по отношению к декабрю2010 г.) составил порядка 4% в долларах и 8% в рублях. Таким образом, рост средних цен по итогам года находится на уровне инфляции.

Средний уровень цен на вторичном рынке жилья по состоянию на конец2011 г. составил 187 620 руб. за кв. м     ($5 900 за кв. м). Прирост средней цены предложения за 4 квартал2011 г. составил +1,4% в рублях и +0,7% в долларах. Аналогичные показатели по отношению к декабрю 2010 г. составили +3% и -1% соответственно.

К концу2011 г. объем предложения на первичном рынке апартаментов составил порядка 111,5 тыс. кв. м в 16 комплексах. За год объем выставленных на продажу площадей увеличился на 8,7%. В2011 г. рынок пополнился новым предложением в ЖК «Loft Gargen», «Меркурий Сити», МФК «Маршал» (строение 7) и «Clerkenwell House» и Цветной бул., 26. Средняя долларовая цена на первичном рынке апартаментов к концу года составила $9 250 за кв. м (292,3 тыс. руб. за кв. м). По итогам года рост средней цены на рынке апартаментов составил порядка 30%. Основной причиной столь стремительного роста стало кардинальное изменение структуры предложения: рост доли элитных апартаментов

К концу2011 г. объем предложения на рынке элитных новостроек* Москвы порядка 800 квартир в 33 комплексах (около 150 тыс. кв. м). В2011 г. рынок пополнился новым предложением в  ЖК «Barkli Park», «Barkli Virgin House», Печатников пер., 19, Печатников пер., 3, ЖК «Smolensky de luxe», «Knightsbridge Private Park», а также ЖК «Андреевский» (последние 5 квартир от застройщика). Несмотря на выход новых проектов, по итогам года объем предложения в кв. м на рынке элитных новостроек снизился на 9,6%. Активность покупателей элитного жилья в2011 г. находилась на более высоком уровне, чем в прошлом году. Количество сделок, заключенных компанией Blackwood в сегменте элитного жилья, выросло на 38%.

Средняя долларовая цена на первичном рынке элитного жилья за год выросла на 6,1%, на вторичном -осталась практически на прежнем уровне. Текущие средние цены все еще ниже докризисного уровня на 6,9% на первичном рынке и на 11,6% на вторичном. Существенное влияние на уровень цен оказывало изменение структуры предложения (выбытие дешевого предложения) и колебание обменного курса рубля. Прямое повышение цен отмечалось лишь на отдельные объекты.

Рынок элитной аренды восстановил прежнее равновесие и вернулся к позиции стабильно развивающегося сегмента. В течение2011 г. рынок элитной аренды развивался с учетом традиционных сезонных трендов. Значимой тенденцией стал рост доли экспатов- в2011 г. эта доля достигла докризисного уровня - 70%.  По итогам года рынок показал умеренный рост  - на уровне 6,5%. К концу2011 г. средний уровень арендной платы достиг показателя $8 400 за квартиру в месяц.

 Высокий уровень спроса на фоне достаточно ограниченного предложения   на рынке элитной загородной аренды привел к росту цен. По итогам2011 г. средний уровень арендной платы составил $16 100 за коттедж в месяц. Рост с начала года составил 19%.

При высокой активности освоения подмосковных территорий  предложение на рынке новостроек, основу которого составляют крупные жилые проекты, в том числе в форматах малоэтажного и среднеэтажного строительства, за2011 г. выросло  в 1,7 раз.  В настоящее  время объем предложения  составляет 923 новостройки, с начала2011 г. на рынок поступило более 500 новых объектов.  В большинстве своем новое предложение сосредоточено в ближнем Подмосковье, при этом все чаще проекты комплексной застройки на данных территориях реализуются на участках расположенных/примыкающих к небольшим поселкам.

Возросшая покупательская активность, годовые показатели которой превысили аналогичные значения прошлых лет, была связана с рядом факторов. Среди них, главным образом,  следует отметить  растущую популярность подмосковного жилья у покупателей, в том числе и москвичей,  в условиях либерализации условий ипотечного кредитования, всплеск покупательской активности в новостройках «Новой Москвы». Кроме того,  наблюдалась активизация  частных инвесторов на фоне неопределенности на финансовых рынках

Несмотря на существенное увеличение количества предложений, ценовая динамика во второй половине года носила положительный характер. С ростом покупательской активности уровень цен по итогам года вплотную приблизился к докризисным показателям. По состоянию на декабрь2011 г. средняя цена  предложения соответствовала 66 900 руб. за кв. м, рост за год - 7%, при этом увеличение цен отмечалось во всех сегментах рынка. По отдельным наиболее успешным проектам, а также в новостройках «Новой Москвы», годовой рост превышал среднерыночный показатель.

Основные тенденции развития рынка загородной жилой недвижимости Московского региона, сформировавшиеся после кризиса, были актуальны в течение всего2011 г.: основным объектом продажи во вновь выходящих поселках оставались участки без обязательного подряда (65% всех вышедших на рынок поселков); лидер по выходу нового предложения - Новорижское ш. (40% всех новых проектов). Всего же на рынке за2011 г. появилось около 50 новых поселков (на треть меньше, чем в прошлом году).

Значимых изменений в ценовой ситуации на рынке загородной жилой недвижимости за2011 г. не произошло. Совокупный прирост средних цен по классами составил около 3%. Равно как и в прошлом году, рост цен по отдельными проектам происходил, в первую очередь, за счет увеличения стадии готовности проектов, однако в целом по рынку динамики не наблюдалось: большинство новых проектов выходили на рынок по ценами существенно ниже докризисных.

Традиционные лидеры спроса на загородное высокобюджетное жилье - Новорижское и Рублево-Успенское направления, на которые по итогам2011 г. пришлось 37% и 31% всех заявок.

По бюджету покупки по-прежнему наиболее востребованы домовладения стоимостью до $1 млн. При этом надо отметить, что доля заявок на более дорогие объекты стабильно растет: основной тенденцией в2011 г. стало плавное выравнивание структуры спроса за счет роста заявок в более высокие бюджеты.

В условиях доминирования участков без подряда в новом предложении неизбежно дальнейшее сокращение доли более качественного предложения элитного и бизнес класса. С учетом предпосылок к дальнейшему восстановлению спроса в перспективе можно прогнозировать возникновение серьезного дефицита качественного готового предложения.