Бизнес-план торгово-развлекательного центра (ТРЦ) с финансовой моделью

ОГЛАВЛЕНИЕ   2

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА...4

2. РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И СЕРТИФИКАЦИЯ...9

3. КЛАССИФИКАЦИЯ ТОРГОВЫХ ЦЕНТРОВ...12

4. МАРКЕТИНГ...15

4.1. ОСНОВНЫЕ РОССИЙСКИЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ...15

4.1.1. Показатели численности населения и уровня жизни...15

4.1.2. Основные экономические показатели...20

4.2. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ...24

4.2.1. Количество введенных зданий...24

4.2.2. Общая площадь ввода...29

4.2.3. Общий строительный объем...33

4.2.4. Инвестиции...38

4.3. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ЦЕНТРОВ...43

4.3.1. Ввод новых торговых площадей...43

4.3.2. Обеспеченность населения торговыми площадями современных форматов...49

4.3.3. Цены на торговые помещения...53

4.3.4. Региональный рынок...54

4.4. МОСКВА И МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ...61

4.4.1. Основные показатели рынка...61

4.4.2. Предложение на рынке...66

4.4.3. Коммерческие условия...67

4.4.4. Вакантность торговых площадей в действующих ТЦ...68

4.4.5. Прогноз рынка...70

4.5. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ...71

4.5.1. Основные показатели рынка...71

4.5.2. Предложение на рынке...72

4.5.3. Спрос на рынке...74

4.5.4. Вакантность торговых площадей в действующих ТЦ...75

4.5.5. Тенденции и прогнозы рынка...77

5. ВЫБОР КОНЦЕПЦИИ ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА...78

6. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН...80

6.1. ОБОРУДОВАНИЕ ДЛЯ ТРК...80

6.2. ПЕРСОНАЛ...81

6.3. ПЛОЩАДЬ ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА...82

7. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН...85

8. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ...93

9. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН...95

9.1. ИСХОДНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ...95

9.2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ К РАСЧЕТАМ...95

9.3. ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ВЫРУЧКИ И ПЛАН ДОХОДОВ....98

9.4. ПЛАН РАСХОДОВ...102

9.5. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ...104

9.6. ОБСЛУЖИВАНИЕ КРЕДИТА...107

9.7. БЕЗУБЫТОЧНЫЙ ОБЪЕМ ПРОДАЖ...109

9.8. ПРОГНОЗНЫЙ ОТЧЕТ О ДВИЖЕНИИ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ...111

9.9. ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ...114

9.10. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА...119

10. О КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «АМИКО»...122

ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ТОРГОВО-РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ...124

ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ЗАКОН Г. МОСКВЫ "О ТОРГОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В ГОРОДЕ МОСКВЕ" №29...145

Список диаграмм

Диаграмма 1. Динамика численности населения России, 2012 – 2017 гг., млн. человек

Диаграмма 2. Динамика среднедушевых денежных доходов населения, 2012 – 2016 гг., рублей в месяц

Диаграмма 3. Структура денежных доходов населения в 2016 году, %

Диаграмма 4. Объем и динамика ВВП в текущих ценах, 2012 – 2017 гг., млрд. руб.

Диаграмма 5. Индекс физического объема ВВП, 2012 – 2017 гг., % к предыдущему году

Диаграмма 6. Объем и динамика инвестиций в основной капитал, 2012– 2017 гг., млрд. руб.

Диаграмма 7. Индекс потребительских цен на товары и услуги, 2012 – 2017 гг., %

Диаграмма 8. Количество введенных коммерческих зданий в России, 2012- 2017 гг., зданий

Диаграмма 9. Распределение введенных коммерческих зданий по федеральным округам, 2017 год, %

Диаграмма 10. Распределение введенных коммерческих зданий по регионам, 2017 год, %

Диаграмма 11. Общая площадь ввода коммерческих зданий, 2012-2017 гг., тыс. кв. метров

Диаграмма 12. Распределение площади ввода коммерческих зданий по федеральным округам, 2017 год, %

Диаграмма 13. Распределение площади ввода коммерческих зданий по регионам, 2017 год, %

Диаграмма 14. Общий строительный объем введенных коммерческих зданий в России, 2012-2017 гг., тыс. куб. м

Диаграмма 15. Распределение общего строительного объема введенных коммерческих зданий по федеральным округам, 2017 год, %

Диаграмма 16. Распределение общего строительного объема введенных коммерческих зданий по регионам, 2017 год, %

Диаграмма 17. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость, 2012-2017 гг., млрд. долл.

Диаграмма 18. Географическое распределение инвестиций в коммерческую недвижимость, 2017 год, %

Диаграмма 19. Структура инвестиций по происхождению, 2012-2017 гг., %

Диаграмма 20. Структура инвестиций по происхождению, 2012-2017 гг., %

Диаграмма 21. Структура инвестиций по профилю инвестора, %

Диаграмма 22. Объем и динамика введенных торговых площадей, 2012 – 2016 гг., тыс. кв. м

Диаграмма 23. Распределение введенных торговых площадей по ФО, 2016 год, %

Диаграмма 24. Распределение введенных торговых площадей по субъектам РФ, 2016 год, %

Диаграмма 25. Обеспеченность населения торговыми площадями современных форматов, 2012 – 2016 гг., м² на 1 000 человек

Диаграмма 26. Динамика обеспеченности населения торговыми площадями современных форматов в ФО, м² на 1 000 человек

Диаграмма 27. Общее предложение торговых площадей в регионах России, 2016 – 2018 (П) гг., млн. м²

Диаграмма 28. Объем введенных торговых площадей в качественных ТЦ регионов, 2016 – 2018 (П) гг., тыс. м²

Диаграмма 29. Количество открытых ТЦ, 2016 – 2018 (П) гг., штук

Диаграмма 30. Структура новых иностранных брендов, вышедших на российский рынок в 2017 году, %

Диаграмма 31. Объем и динамика введенных торговых площадей в Москве, 2012 – 2016 гг., тыс. кв. м

Диаграмма 32. Обеспеченность населения торговыми площадями современных форматов в Москве,

Диаграмма 33. Общее предложение торговых площадей в Москве, 2016 – 2018 (П) гг., тыс. м²

Диаграмма 34. Объем введенных торговых площадей в торговых центрах Москвы, тыс. м², 2016 – 2018 (П) гг., тыс. м²

Диаграмма 35. Количество открытых ТЦ в Москве, 2016 – 2018 (П) гг., штук

Диаграмма 37. Объем и динамика введенных торговых площадей в Санкт-Петербурге, 2012 – 2016 гг., тыс. кв. м

Диаграмма 38. Образовательные и развлекательные зоны, открытые на территориях торговых комплексов в 2017 г., кв. м

Диаграмма 39. Самые активные сегменты в ТЦ в 2017 году, %

Диаграмма 40. Обеспеченность районов Санкт-Петербурга торговыми площадями в 2017 году, кв. м на 1 000 человек

Диаграмма 42. Структура площадей ТРЦ по типам арендаторов, %

Диаграмма 43. Инфраструктура ТРЦ по занимаемым площадям, %

Диаграмма 44. Структура инвестиционных вложений в ТРЦ, %

Диаграмма 45. Структура затрат на строительство ТРЦ, %

Диаграмма 46. Структура оборотных средств по периодам планирования, %

Диаграмма 47. Структура оборотных средств по направлениям использования, %

Диаграмма 48. Структура поступлений от аренды площадей ТРЦ, %

Диаграмма 49. Структура текущих затрат

Диаграмма 50. Структура выбытий на текущую деятельность, %

Диаграмма 51. Структура налоговых выплат по проекту, %

Список графиков

График 1. Динамика уровня вакантности торговых площадей в действующих ТЦ Москвы, 2012-2018(П), %

График 2. Динамика уровня вакантности торговых площадей в действующих ТЦ Санкт-Петербурга, %

График 3. Динамика инвестиционных вложений по периодам, тыс. руб. (% от общей суммы инвестиций)

График 4. План доходов

График 5. Получение и погашение кредита

График 6. Расчет точки безубыточности

График 7. Динамика выручки, затрат и прибыли

График 8. Динамика чистой прибыли

График 9. NPV и недисконтированный денежный поток по проекту в целом

График 10. NPV проекта и недисконтированный денежный поток для инвестора

Список схем

Схема 1. Доля вакантных площадей по округам Москвы

Схема 2. Насыщенность торговыми площадями по округам Москвы на тысячу жителей

Список таблиц

Таблица 1. Общепринятая классификация торговых центров

Таблица 2. Структура среднедушевых денежных доходов по регионам России, 2012-2016 гг., руб./мес.

Таблица 3. Количество введенных коммерческих зданий в России по федеральным округам, 2012- 2017 гг., зданий

Таблица 4. Количество введенных коммерческих зданий в России по регионам, 2012- 2017 гг., зданий

Таблица 5. Общая площадь ввода коммерческих зданий по федеральным округам, 2012-2017 гг., тыс. кв. метров

Таблица 6. Общая площадь ввода коммерческих зданий по регионам, 2012-2017 гг., тыс. кв. метров

Таблица 7. Общий строительный объем коммерческих зданий по федеральным округам, 2012-2017 гг., тыс. куб. метров

Таблица 8. Общий строительный объем коммерческих зданий по регионам, 2012-2017 гг., тыс. куб. метров

Таблица 9. Общее предложение GLA в России, тыс. кв. м

Таблица 10. Объем введенных торговых площадей по ФО, 2012 – 2016 гг., тыс. кв. м

Таблица 11. Объем введенных торговых площадей по субъектам РФ, 2012 – 2016 гг., тыс. кв. м

Таблица 12. Обеспеченность населения торговыми площадями современных форматов по ФО, 2012 – 2016 гг., м² на 1 000 человек

Таблица 13. Обеспеченность населения торговыми площадями современных форматов в субъектах РФ,

Таблица 14. Динамика цен на торговые помещения

Таблица 15. Индикаторы регионального рынка торговой недвижимости, 2016 – 2018(П) гг.

Таблица 16. Крупнейшие ТРЦ, открытые в регионах России в 2017 году

Таблица 17. Крупнейшие ТРЦ, заявленные девелоперами к открытию в регионах России в 2018 году

Таблица 18. Индикаторы московского рынка торговой недвижимости, 2016 – 2018(П) гг.

Таблица 19. Наиболее качественные торговые центры, открытые в Московском регионе в 2017 году

Таблица 20. Условия аренды в торговых центрах Москвы, I квартал 2018 года

Таблица 21. Ключевые ТРЦ, заявленные к открытию в Московском регионе в 2018 году

Таблица 22. Индикаторы рынка торговой недвижимости в Санкт-Петербурге, 2017 год

Таблица 23. Торговые центры Санкт-Петербурга, которые проходят полную/ частичную реконцепцию либо реновацию

Таблица 24. Крупные проекты Санкт-Петербурга, строительство которых анонсировано в 2018-2021 гг.

Таблица 25. Штатное расписание

Таблица 26. Площадь ТРК

Таблица 27. Направления инвестиционных вложений для строительства ТРЦ

Таблица 28. Инвестиции в строительство ТРЦ

Таблица 29. Календарный план строительства ТРЦ

Таблица 30. Оборотные средства по проекту

Таблица 31. Возможные риски и способы их предотвращения

Таблица 32. Исходные показатели по проекту

Таблица 33. Параметры плана доходов ТРЦ

Таблица 34. План доходов

Таблица 35. Исходные параметры для расчета расходной части проекта

Таблица 36. Текущие расходы по проекту

Таблица 37. Ставки налогов

Таблица 38. Налоговые выплаты по проекту

Таблица 39. Обслуживание кредита

Таблица 40. Расчет безубыточного объема продаж

Таблица 41. Отчет о движении денежных средств

Таблица 42. Отчет о прибылях и убытках

Таблица 43. Показатели эффективности проекта