Бизнес-план строительства жилого дома (с финансовой моделью)

ОГЛАВЛЕНИЕ…2

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА...4

2. РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И СЕРТИФИКАЦИЯ...7

2.1. ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ...7

2.2. ОФОРМЛЕНИЕ ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА...9

2.3. ЛИЦЕНЗИРОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ...10

2.4. СЕРТИФИКАТ ISO-9001...12

3. ВЛИЯНИЕ ПОПРАВОК В 214-ФЗ НА ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ...13

4. МАРКЕТИНГ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...19

4.1. ОБЪЕМ РАБОТ ПО ВИДУ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «СТРОИТЕЛЬСТВО»...19

4.2. ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬНУЮ ОТРАСЛЬ...25

4.3. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ...36

4.3.1. Основные параметры жилищного фонда...36

4.3.2. Динамика ввода новых жилых зданий...39

4.3.3. Региональная структура ввода новых жилых зданий...40

4.3.4. Жилые многоквартирные дома...44

4.3.5. Стоимость строительства...56

4.3.6. Цены на жилую недвижимость...60

4.3.7. Тенденции российского рынка жилья...71

4.4. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ...77

4.4.1. Предложение на рынке жилой недвижимости Москвы...77

4.4.2. Цены на московском рынке...83

4.5. РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА...88

4.5.1. Предложение на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга...88

4.5.3. Цены на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга...91

4.6. РЕЙТИНГ 150 ГОРОДОВ РОССИИ ПО КАЧЕСТВУ ЖИЗНИ...96

5. КОНЦЕПЦИЯ ПРОЕКТА...101

5.1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПРОЕКТА...101

5.2. РЕКЛАМА И ПРОДВИЖЕНИЕ НА РЫНКЕ...102

5.3. ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА...103

6. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН...104

6.1. ПОСТУПЛЕНИЯ ОТ ПРОДАЖ ЖИЛЬЯ И ОФИСОВ...104

6.2. ТЕКУЩИЕ ЗАТРАТЫ...106

7. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ...108

8. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН...110

8.1. ОБЪЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ЗАТРАТ...110

8.2. ОБОРОТНЫЕ СРЕДСТВА...115

9. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН...116

9.1. ИСХОДНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ...116

9.2. ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ К РАСЧЕТАМ...116

9.3. ПРОГНОЗ ДИНАМИКИ ВЫРУЧКИ И ПЛАН ДОХОДОВ...119

9.4. НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ПО ПРОЕКТУ...121

9.5. ОБСЛУЖИВАНИЕ КРЕДИТА...123

9.6. ПЛАН ДВИЖЕНИЯ ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ...125

9.7. ПЛАН ПРИБЫЛЕЙ И УБЫТКОВ...127

9.8. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА...130

10. О КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «АМИКО»...133

ПРИЛОЖЕНИЕ. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 30.12.2004 N 214-ФЗ (РЕД. ОТ 27.06.2019) "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ...135

Список диаграмм

Диаграмма 1. Объем и динамика объема работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» в РФ, 2014 –2018гг., млрд. руб.

Диаграмма 2. Структура работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в стоимостном выражении, по федеральным округам, янв-июль 2019 год, %

Диаграмма 3.  Количество введенных зданий - всего, 2014 – янв-июнь 2019 гг., тыс. ед.

Диаграмма 4. Структура введенных зданий по видам назначения, 2018 год, %

Диаграмма 5. Объем и динамика инвестиций в основной капитал в отрасли строительства в России , 2014 – 2018 гг., млрд. руб.

Диаграмма 6. Структура инвестиций в отрасль строительства по видам, 2014 – 2018 гг., %

Диаграмма 7.  Структура инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности, 2018 год, %

Диаграмма 8. Структура инвестиций в основной капитал по видам основных фондов, 2018 год, %

Диаграмма 9. Динамика инвестиций в основной капитал в Российской Федерации по видам основных фондов, 2014 - 2016 гг., млрд. руб.

Диаграмма 10.  Соотношение инвестиций в основной капитал по формам собственности, 2014 – 2018 гг., млрд. руб.

Диаграмма 11. Структура инвестиций в основной капитал по формам собственности в 2018 году, %

Диаграмма 12. Общая площадь жилых помещений на конец года, 2014-2017 гг., млн. кв. м

Диаграмма 13. Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (на конец года), 2014-2017 гг.,  кв. м

Диаграмма 14. Общая площадь ввода жилых домов в Российской Федерации, 2014-2018 гг., млн. кв. м

Диаграмма 15. Распределение общей площади ввода жилых домов в России по регионам, 2018 год, %

Диаграмма 16. Распределение общей площади ввода жилых домов в России по регионам, 2018 год, %

Диаграмма 17. Объем и динамика общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, 2014 – 2018 гг., млн. кв. м

Диаграмма 18. Структура общей площади жилых помещений в многоквартирных домах по ФО, 2018 год, %

Диаграмма 19. Введено в действие общей площади жилых многоквартирных домов в РФ, 2016 – янв-июль 2019 гг., тыс. кв. м

Диаграмма 20.  Объем и динамика числа построенных квартир, 2012 – 2016 гг., млн. единиц

Диаграмма 21.  Структура общего числа построенных квартир по количеству комнат, 2014 – 2018 гг., %

Диаграмма 22. Средний размер одной построенной квартиры, 2014 – 2018 гг., кв. м

Диаграмма 23.  Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений  в РФ, 2014 – янв-июнь 2019 гг., руб. за кв. м

Диаграмма 24. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на вторичном рынке жилья в РФ, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

Диаграмма 25.  Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья по ФО, 2 кв. 2018 и  2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 26. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на первичном рынке жилья в РФ, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

Диаграмма 27. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья по ФО, 2 кв. 2018  и  2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 28. Объем и динамика жилищного фонда Москвы, 2014 -2017 гг., млн. кв. м

Диаграмма 29. Объем и динамика жилых строений в Москве, 2014 – 2017 гг., ед.

Диаграмма 30. Объем и динамика общего числа квартир в Москве, 2014 – 2017 гг., тыс. ед.

Диаграмма 31. Введено в действие общей площади жилых многоквартирных домов в Москве, 2016 – янв-июль 2019 гг., тыс. кв. м

Диаграмма 32. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях в Москве, 2017 – 2018 гг., руб./кв. м

Диаграмма 33. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на вторичном рынке жилья в Москве, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 34. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на первичном рынке жилья в Москве, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 35. Объем и динамика жилищного фонда Санкт-Петербурга, 2014 – 2017 гг., млн. кв. м

Диаграмма 36.  Введено в действие общей площади жилых многоквартирных домов в Санкт-Петербурге, 2016 – янв-июль 2019 гг., тыс. кв. м

Диаграмма 37. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых и нежилых зданиях в Санкт-Петербурге, 2017 – янв-июнь 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 38. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 39. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

Диаграмма 40. Структура текущих затрат за период планирования

Диаграмма 41. Структура инвестиционных вложений

Диаграмма 42. Структура оборотных средств по периодам планирования

Диаграмма 43. Структура поступлений за период планирования по типам проданной недвижимости

Диаграмма 44. Структура налоговых выплат

Список графиков

График 1. Динамика введенных квартир в расчете на 1 000 человек населения, 2014 – 2018 гг., ед.

График 2. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений по ФО, руб. за кв. м

График 3. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на вторичном рынке жилья по ФО, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 4. Динамика цен 1 кв. м общей площади квартир на  вторичном рынке жилья в РФ по типам, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

График 5. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья по ФО, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 6. Динамика цен 1 кв. м общей площади квартир на  первичном рынке жилья в РФ по типам, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

График 7. Динамика общей площади жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя, кв. м, 2012 – 2016 гг.

График 8. Динамика среднего размера одной квартиры,  кв. м общей площади жилых помещений, 2014 – 2017 гг., кв. м

График 9. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на вторичном рынке жилья в Москве,  2014- 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 10. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на первичном рынке жилья в Москве, руб./кв. м

График 11. Динамика цен 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в Москве, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 12. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, 2014-2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 13. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, 2014-2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 14. Динамика цен 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб./кв. м

График 15. Планируемая динамика стоимости различных типов квартир и офисов за период планирования

График 16. Динамика инвестиционных затрат за период планирования

График 17. Динамика поступлений от продаж недвижимости за период планирования

График 18. Получение и погашение кредита

График 19. Динамика выручки, затрат, прибыли

График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток

График 21. NPV и недисконтированный денежный поток для инвестора

Список рисунков

Рисунок 1. Приобретение недвижимости без применения эскроу-счета

Рисунок 2. Приобретение недвижимости с применением эскроу-счета

Список таблиц

Таблица 1. Объем работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство» в разрезе регионов РФ, янв-янв-июль 2019гг., млн. руб.

Таблица 2. Параметры введенных зданий в 2014- 2018 гг.

Таблица 3. Динамика инвестиций в основной капитал в различные подвиды отрасли строительства, 2014-2018 гг., млрд. руб.

Таблица 4. Динамика инвестиций в основной капитал по видам экономической деятельности, 2014-2018гг., млрд. руб.

Таблица 5. Структура инвестиций в основной капитал по видам основных фондов, 2017-2018 гг., %

Таблица 6. Инвестиции в основной капитал в Российской Федерации по формам собственности, 2014 – 2018 гг., млрд. руб.

Таблица 7. Основные показатели жилищных условий населения, 2014-2017 гг.

Таблица 8. Общая площадь ввода жилых домов в Российской Федерации, 2014-2018 гг., млн. кв. метров

Таблица 9. Общая площадь ввода жилых домов в Российской Федерации по регионам, 2014-2018 гг., тыс. кв. метров

Таблица 10. Общая площадь ввода жилых домов в Российской Федерации по регионам, 2014-2018 гг., тыс. кв. метров

Таблица 11. Структура общей площади жилых помещений в многоквартирных домах по регионам РФ, 2014 – 2018 гг., тыс. кв. м

Таблица 12. Введено в действие общей площади жилых многоквартирных домов по регионам РФ, 2016 – янв-июль 2018 гг., тыс. кв. м

Таблица 13. Динамика введенных квартир в расчете на 1 000 человек населения по регионам РФ, 2014 – 2018 гг., ед.

Таблица 14. Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений  в регионах РФ, 2017 – янв-июнь 2019 гг., руб. за кв. м

Таблица 15. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на вторичном рынке жилья по регионам РФ, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

Таблица 16. Динамика цен 1 кв. м общей площади квартир на  вторичном рынке жилья в РФ по типам, 2014 – 2 кв. 20198 гг., руб. за кв. м

Таблица 17. Средняя цена 1 кв. м  общей площади квартир на первичном рынке жилья по регионам РФ, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

Таблица 18. Динамика цен 1 кв. м общей площади квартир на первичном рынке жилья в РФ по типам, 2014 – 2 кв. 2019 гг., руб. за кв. м

Таблица 19. Рейтинг 150 городов России по качеству жизни

Таблица 20. Начальные цены на квартиры

Таблица 21. Параметры продаваемых объектов

Таблица 22. Календарный план продаж недвижимости, на стадии строительства

Таблица 23. Календарный план продаж недвижимости, после завершения строительства

Таблица 24. Персонал

Таблица 25. План текущих затрат

Таблица 26. Качественный анализ рисков

Таблица 27. Календарный план проекта

Таблица 28. График инвестиционных вложений в строительство дома по направлениям затрат

Таблица 29. Объемы расходования оборотных средств

Таблица 30. Исходные показатели по проекту

Таблица 31. План поступлений по проекту

Таблица 32. Налоговые выплаты

Таблица 33. График обслуживания кредита

Таблица 34. Отчет о движении денежных средств

Таблица 35. Отчет о прибылях и убытках

Таблица 36. Показатели эффективности проекта