54 000 ₽
Демоверсия
Бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ) с фин. расчетами
Все категории
Все категории
Потребительские товары
Потребительские услуги
СМИ и реклама
Сельское хозяйство
Промышленность
Строительство и недвижимость
Тара и упаковка
Транспорт и логистика
IT и телекоммуникации
Услуги для бизнеса
Финансовые рынки, Компании
Макроэкономика
ЭКЦ «Инвест-Проект»

Бизнес-план строительства торгового центра (ТЦ) с фин. расчетами

Дата выпуска: 2 августа 2021
Количество страниц: 143
Срок предоставления работы: 1 день
Excel
ID: 39880
54 000 ₽
Демоверсия
Описание Содержание Иллюстрации Таблицы
Описание

Цель бизнес-плана: расчет финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта строительства ТЦ и обоснование его инвестиционной эффективности.

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проекта строительства современного ТЦ.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план торгового центра разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

 

Дата расчетов: 02.08.2021.

Валюта расчетов: рубль.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, авторские методики ЭКЦ "Инвест-Проект".

 

Концепция ТЦ

По проекту планируется долгосрочная аренда в Московском регионе земельного участка, имеющего собственный выход на магистраль с высоким трафиком, и строительство объекта "с нуля", включая все работы по согласованию и проектированию, строительно-монтажные работы, инженерное обеспечение, внутренние работы, благоустройство и т.д.

После ввода в эксплуатацию планируется передать управление специализированной Управляющей Компании.

 

Структура площадей ТЦ:

  • «якорные» арендаторы – *** тыс. кв.м.;
  • прочие арендаторы – *** тыс. кв.м.;
  • общественное пространство – *** тыс. кв.м.;
  • административно-технические площади – *** тыс. кв.м.

Площадь земельного участка: *** кв. м. в аренде по *** млн. руб. / участок / месяц.

 

Наполнение площадей:

  • «якорные» арендаторы (продуктовый ритейл, магазин электроники, гипермаркет спортивных товаров);
  • торговая галерея;
  • развлекательный комплекс (кинотеатр, боулинг, детский развлекательный центр, фитнес-клуб, бар / ресторан);
  • фуд-корт;
  • офисные помещения;
  • общественное пространство.

Площадь паркинга: *** тыс. кв. м на *** тыс. машиномест.

Итого общая площадь торгового центра *** кв. м, из них площадь для сдачи в аренду: *** тыс. кв.м.

 

Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет *** руб. При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

  1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
  2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
  3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке **% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется. По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, полный срок использования заемных средств – *** года (*** месяцев).

 

Маркетинговый обзор отрасли

По предварительным итогам, общий прирост новых торговых площадей в России в 2020 году составил
423 000 кв.м, из которых 45% приходится на региональные города. Планируемое значение показателя за 2021 год на 41,84% выше, чем в 2020 году, что говорит о постепенном восстановлении рынка торговой недвижимости после пандемии COVID-19.

В Москве в 2020 году открылось 6 торговых объектов арендопригодной площадью менее 30 тыс. кв. м и 3 объекта – более 30 тыс. кв. м. Тем самым прослеживается тенденция к открытию торговых площадок небольшой площади.

За 10 месяцев 2020 года было перенесено 49% от заявленного годового ввода на 2021 год, что составляет 467,7 тыс. кв. м арендуемых торговых площадей.

По итогам 2020 года уровень вакансии в торговых центрах Москвы достиг 11%, что на 4,9 п. п. больше показателя 2019 года.

Средняя цена предложения торговой недвижимости в Москве в 2020 году составила 200 307 руб./кв. м. Наиболее высокая цена торговых объектов сложилась в ЦАО, САО, ЮАО и ЗАО.

За 3 года наблюдался рост ставок аренды на торговую недвижимость в Москве (+19%), в 2020 году она составляла в среднем 22 902 руб. / кв.м / год.

Обеспеченность жителей Москвы качественными торговыми площадями в целом по городу на сегодняшний день составляет 532,3 кв.м на 1000 жителей. Относительно сопоставимого периода прошлого года рост составил 3,7%.

С января по сентябрь 2020 года с использованием частных инвестиций в Московской области введено более 160 тыс. кв. м новых торговых площадей, что на 48% меньше, чем за этот же период в 2019 году. Из внебюджетных источников финансирования в отрасль было привлечено более 19 млрд. рублей.

Плавного восстановления рынка торговой недвижимости в Московском регионе следует ожидать не ранее 2021 г. В перспективе ближайших 5 лет предложение качественных торговых площадей в Московском регионе будет плавно сокращаться.

Что касается других городов, лидирующих по привлекательности, наиболее востребованным форматом для них окажется качественный торговый объект районного масштаба с центральным местоположением.

 

Ключевые параметры проекта:

  1. площадь сдаваемых помещений: *** тыс. кв. м;
  2. общая площадь помещений: *** кв. м;
  3. площадь земельного участка: *** кв. м;
  4. бюджет проекта: *** руб.;
  5. инвестиции в строительство: *** тыс. руб. / кв. м «под ключ»;
  6. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
  7. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год; 
  8. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 20%);
  9. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
  10. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
  11. рентабельность по прибыли – **%;
  12. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
  13. IRR проекта: ***%;
  14. PI проекта: *** б/р;
  15. NPV проекта: *** млн. руб.;
  16. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
  17. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
  18. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.

Бизнес-план торгового центра содержит 143 страницы, 46 таблиц, 24 графика, 14 диаграмм и 10 рисунков.

Развернуть
Содержание

1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

8

2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР

18

2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2022 гг.

18

2.2. Классификация торговой недвижимости

19

2.3. Обзор торговой недвижимости России

20

     2.3.1. Открытие новых объектов торговой недвижимости в России

20

     2.3.2. Обеспеченность торговыми площадями регионов России

23

2.4. Обзор торговой недвижимости Москвы

25

     2.4.1. Открытие новых объектов торговой недвижимости в Москве

25

     2.4.2. Стоимость объектов и арендные ставки торговой недвижимости в Москве

30

     2.4.3. Обеспеченность Москвы торговыми площадями

33

2.5. Обзор торговой недвижимости Московской области

37

     2.5.1. Строительство и стоимость торговой недвижимости в МО

37

     2.5.2. Арендные ставки на рынке торговой недвижимости в МО

43

     2.5.3. Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости Подмосковья

49

2.6. Прогноз развития рынка торговой недвижимости московского региона

52

3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

53

3.1. Структура площадей

53

3.2. Сдача в аренду и выручка

55

3.3. Текущие затраты

64

3.4. Прямые затраты

70

4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА

76

4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда

76

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

77

5.1. Структура и объем необходимых инвестиций

77

5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта

79

5.3. Амортизация основных фондов

81

5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования

85

6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ

86

6.1. Точка безубыточности

86

6.2. Анализ чувствительности NPV

88

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

91

7.1. Основные предположения к расчетам

91

7.2. План движения денежных средств (cash flow)

94

7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)

106

7.4. Налогообложение

120

7.5. План доходов кредитора

125

7.6. Прогноз доходов владельца проекта

136

8. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

146

 

Количество страниц143 страницы, 46 таблиц, 24 графика, 14 диаграмм и 10 рисунков.

Развернуть
Иллюстрации

Список графиков

График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).

График 3. Получение и погашение кредита (руб.).

График 4. Динамика чистой прибыли (руб.).

График 5. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2022 гг.

График 6. Динамика ввода новых торговых площадей в РФ, тыс. кв.м.

График 7. Динамика открытия новых торговых центров и доли вакантных площадей.

График 8. Динамика выхода международных операторов на российский рынок за последние 10 лет, шт.

График 9. Структура брендов, вышедших на российский рынок, по ценовому сегменту, 2009-2021 гг.

График 10. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 11. План выручки от аренды (руб.).

График 12. Динамика текущих затрат (руб.).

График 13. Динамика прямых затрат (руб.).

График 14. Динамика затрат на СМР, руб.

График 15. Расчет точки безубыточности.

График 16. Анализ чувствительности NPV.

График 17. Выручка, затраты, прибыль.

График 18. Динамика чистой прибыли.

График 19. Финансовые результаты.

График 20. Получение и погашение кредита.

График 21. Обслуживание кредита.

График 22. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 23. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 24. Остаток ДС у предприятия нарастающим итогом.

 

Список диаграмм

Диаграмма 1. Структура площадей ТЦ (кв. м).

Диаграмма 2. Структура выручки ТЦ.

Диаграмма 3. Объём ввода торговых площадей в региональных городах, заявленных к открытию до конца 2021 года, по численности населения, тыс. кв. м.

Диаграмма 4. Обеспеченность качественными торговыми площадями в регионах РФ в I квартале 2021 года, кв. м / 1 000 жителей.

Диаграмма 5. Количество новых торговых объектов в Москве

Диаграмма 6. Динамика средней цены и арендной ставки на объекты торговой недвижимости в Москве за 2018-2020, руб.

Диаграмма 7. Средняя стоимость продажи торговой недвижимости в МО в зависимости от удаленности от МКАД, руб./кв.м.

Диаграмма 8. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в МО в зависимости от удаленности от МКАД, руб./кв.м./год.

Диаграмма 9. Структура площадей ТЦ (кв. м).

Диаграмма 10. Структура площадей ТЦ (%).

Диаграмма 11. Структура текущих затрат.

Диаграмма 12. Структура прямых затрат.

Диаграмма 13. Структура первоначальных инвестиций.

Диаграмма 14. Структура налоговых отчислений.

 

Список рисунков

Рисунок 1. Распределение новых ТЦ по городам открытий, 2020 год

Рисунок 2. Обеспеченность торговыми площадями по округам Москвы в 2020 году.

Рисунок 3. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД», в зависимости от направления, руб.кв.м.

Рисунок 4. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)», в зависимости от направления, руб./кв.м.

Рисунок 5. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне: «от ММК (А-107) до МБК (А-108)», в зависимости от направления, руб./кв.м.

Рисунок 6. Средняя стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)», в зависимости от направления руб./кв.м.

Рисунок 7. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Рисунок 8. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Рисунок 9. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

Рисунок 10. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)», в зависимости от направления, руб./кв.м./год.

 

Количество страниц143 страницы, 46 таблиц, 24 графика, 14 диаграмм и 10 рисунков.

Развернуть
Таблицы

Таблица 1. Параметры выручки.

Таблица 2. Показатели эффективности проекта.

Таблица 3. Крупнейшие торговые центра регионов России, введённые в эксплуатацию в 2020 г.

Таблица 4. Крупные проекты ТЦ, заявленные к открытию до 2022 года.

Таблица 5. Проекты ADG, заявленные к открытию до 2022 года.

Таблица 6. Международные бренды, вышедшие на российский рынок в 2020 г.

Таблица 7. Стоимость объектов торговой недвижимости, 2018-2020.

Таблица 8. Арендные ставки торговой недвижимости Москвы, 2018-2020.

Таблица 9. Условия аренды в концептуальных торговых центрах Москвы (2020).

Таблица 10. Сведения о видах торговых объектов Москвы за I квартал 2021 г.

Таблица 11. Стоимость торговой недвижимости в МО в радиусе до 10 км от МКАД.

Таблица 12. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ≈10 км от МКАД до ММК (А-107)».

Таблица 13. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)».

Таблица 14. Стоимость торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)».

Таблица 15. Средние цены по продажам торговой недвижимости в зависимости от направления.

Таблица 16. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «до 10 км от МКАД».

Таблица 17. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от 10 км от МКАД до ММК (А-107)».

Таблица 18. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «от ММК (А-107) до МБК (А-108)».

Таблица 19. Средняя стоимость аренды торговой недвижимости в МО в зоне «за пределами МБК (А-108)».

Таблица 20. Средние арендные ставки на торговую недвижимость в зависимости от направления.

Таблица 21. Нормативы минимальной обеспеченности населения Московской области площадью стационарных торговых объектов.

Таблица 22. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 23. Ставки аренды.

Таблица 24. План сдачи в аренду и выручки помесячно.

Таблица 25. План сдачи в аренду и выручки по годам (руб. и м2).

Таблица 26. Параметры текущих затрат.

Таблица 27. План текущих затрат помесячно.

Таблица 28. План текущих затрат по годам.

Таблица 29. Параметры прямых затрат.

Таблица 30. План прямых затрат помесячно.

Таблица 31. План прямых затрат по годам.

Таблица 32. Структура и объем инвестиций.

Таблица 33. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 34. Амортизация основных фондов.

Таблица 35. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 36. Расчет точки безубыточности.

Таблица 37. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 38. План движения денежных средств помесячно.

Таблица 39. План движения денежных средств по годам.

Таблица 40. План прибылей и убытков помесячно.

Таблица 41. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 42. Показатели ОПУ.

Таблица 43. Текущие налоги начисленные.

Таблица 44. Получение и возврат кредита.

Таблица 45. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 46. Расчет NPV проекта.

 

Количество страниц143 страницы, 46 таблиц, 24 графика, 14 диаграмм и 10 рисунков.

Развернуть
Материалы по теме
Показать еще