40 000 ₽
Готовый бизнес-план складского комплекса (с фин.расчетами)
Еще
Все категории
Все категории
Потребительские товары
Потребительские услуги
СМИ и реклама
Сельское хозяйство
Промышленность
Строительство и недвижимость
Тара и упаковка
Транспорт и логистика
IT и телекоммуникации
Услуги для бизнеса
Финансовые рынки, Компании
Макроэкономика
40 000 ₽
ЭКЦ «Инвест-Проект»

Готовый бизнес-план складского комплекса (с фин.расчетами)

Дата выпуска: 27 декабря 2016
Количество страниц: 121
Срок предоставления работы: 1 день
ID: 39875
40 000 ₽
Описание Содержание Таблицы
Описание
Готовый бизнес-план складского комплекса (с фин.расчетами)

Автоматизированная финансово-экономическая модель бизнес-плана разработана по авторской методике ЭКЦ «Инвест-Проект» с учетом международных рекомендаций UNIDO и требований российских банков специально для проектирования и строительства складских комплексов различных площадей и классов.

Фин.модель содержит исчерпывающие возможности для финансового моделирования под требования инвесторов, банков, органов власти.

Готовый бизнес-план разработан на основе нескольких заказных бизнес-планов и в тесном сотрудничестве с проектными организациями заказчиков.

Концепция бизнес-плана склада

Дата расчетов: 22.12.2016.

Валюта расчетов: рубль (по курсу 61,80 руб. / долл.).

Начало проекта: январь 2018 г.

Период планирования: 120 месяцев (10 лет).

Методика планирования: международные рекомендации UNIDO, собственные методики.

Цель бизнес-плана: расчет ключевых финансовых, экономических и маркетинговых параметров проекта для обоснования его экономической эффективности и привлечения финансирования.

Проектом предусматривается аренда земельного участка площадью 20 000 кв. м в Московской области и строительство складского комплекса класса А площадью 10 тыс. кв. м. для дальнейшей передачи в аренду заинтересованным компаниям для ответственного хранения и обслуживание своих грузов.

Концепция проекта является базовой, при покупке готового бизнес-плана финансово-экономическая модель пересчитывается под параметры заказчика бесплатно. 

Структура площадей складского комплекса:
  • - площадь земельного участка: 20 000 кв. м в аренде по ставке *** тыс. руб. / участок / месяц;
  • - пятно застройки: ** *** кв.м;
  • - площадь под аренду: ** *** кв.м;
  • - асфальтирование: ** *** кв.м.
 
Очередность реализации проекта и потребность в инвестициях

Общий объем необходимых инвестиций в проект составляет 221 000 000 руб. (3 576 052 долл.). При этом планируется, что проект будет финансироваться из двух источников тремя траншами:

  1. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет средств инвестора в 1-м месяце, возврат транша – с **-го по **-й месяц включительно.
  2. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.
  3. *** млн. руб. (**% инвестиций) за счет банковского кредита по ставке 12,0% годовых в **-м месяце, уплата процентов – с **-го по **-й месяц, возврат тела кредита – с **-го по **-й месяц включительно.

Кредит не капитализируется.

По кредиту будет начислено процентов на сумму *** млн. руб.

Таким образом, срок окупаемости проекта – *** года (*** месяцев).

 
Ключевые параметры проекта:
  1. бюджет проекта: 221 000 000 руб.;
  2. инвестиции в строительство: 22 100 руб. / кв. м «под ключ»;
  3. инвестиционная стадия: с января 2018 г. по декабрь 2018 г.
  4. начало сдачи в аренду: с января 2019 г.;
  5. планируется привлечение управляющей компании. Стоимость услуг УК – **% от выручки в месяц;
  6. планируемая выручка по проекту: *** млн. руб. в год; 
  7. система налогообложения: ОСНО (по ставке НДС 18%);
  8. сумма налогов к уплате: по *** млн. руб. / год;
  9. чистая прибыль накопленным итогом: *** млн. руб.;
  10. рентабельность по прибыли: **%;
  11. точка безубыточности: ** % занятых площадей;
  12. IRR проекта: ***%;
  13. PI проекта: *** б/р;
  14. NPV проекта: *** млн. руб.;
  15. период амортизации имущественного комплекса: от ** до ** лет;
  16. остаточная стоимость имущества на балансе: *** млн. руб.;
  17. доход владельца проекта за прогнозный период (после возврата вложенных средств): *** млн. руб., что соответствует *** млн. руб. / год.
 
Маркетинговый обзор рынка складской недвижимости

Потребность в складских помещениях возникает у всех предприятий, занимающихся выпуском какой-либо продукции, торговых структур и компаний, которым для оказания услуг требуются расходные материалы. Чем более развитой является структура фирмы, тем большую важность имеет склад в общем хозяйственном комплексе.

По прогнозам компании Knight Frank, по итогам 2016 года совокупный объем введенных в эксплуатацию складских площадей в Московском регионе составит порядка 650 000 кв. м, что станет минимальным значением начиная с 2011 года. При этом на долю объектов, реализованных «под клиента», придется около 75% объема площадей (в 2015 году доля подобных объектов не превышала 30%). В I полугодии 2016 г. объем инвестиционных вложений, направленных в складскую недвижимость, составил $100 млн.

Совокупный объем качественных складских площадей в Московском регионе увеличился за первое полугодие на 0,9% и составляет 10,86 млн. кв.м.

В структуре распределения спроса по классам увеличилась доля высококачественных складских объектов. Так 91% поглощенных площадей пришелся на класс А, что выше на 4 п.п., чем в I полугодии 2015 г. Доля класса В составила 9%.

Размер средней сделки в I полугодии 2016 г. составил 12,7 тыс. кв. м, тем самым уменьшившись на 9% по сравнению со значение этого показателя в 2015 г. Данное изменение объясняется снижением количества крупных сделок (более 20 тыс. кв.м) и большим спросом на помещения среднего размера категорий от 10 до 20 тыс. кв.м (их доля увеличилась на 2 п.п. по сравнению со структурой 2015 г.) и от 5 до 10 тыс. кв.м (увеличение составило 5 п.п.). На небольшие площади до 5 тыс. кв.м по-прежнему приходится порядка 30% заключенных сделок.

По итогам I полугодия вакантность на складском рынке составляет 8,9%, что эквивалентно 960 тыс. кв. м свободных площадей.

Арендаторы ориентированы на поиск наиболее привлекательных по цене условий аренды. Вес таких характеристик складских комплексов, как направление и удаленность от МКАД, становятся менее значимым при принятии решения.

Средневзвешенные ставки аренды в Московском регионе в течение первого полугодия были стабильны. Аренда в складских помещениях класса А предлагается по ставке 4 000 руб. / кв. м / год (triple net). Для помещений класса В ставка составляет 3 000 руб. / кв. м / год.

Прогнозируемый объём сделок на складском рынке в 2017 году может составить не менее 800 000 кв. м. Произошедшая стабилизация рынка создаёт предпосылки к постепенному росту деловой активности. Во второй половине года мы можем увидеть положительные изменения в динамике рынка в виде постепенного снижения вакансии и роста ставок аренды на склады.

Готовый бизнес-план складского комплекса содержит 121 страницу, 31 таблицу, 21 график, 13 диаграмм и 1 рисунок.

Развернуть
Содержание

1. РЕЗЮМЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

5

2. МАРКЕТИНГОВЫЙ ОБЗОР

16

2.1. Инфляция и ВВП России, 2003-2016 гг.

16

2.2. Классификация складской недвижимости

17

2.2.1. Склады класса «А»

18

2.2.2. Склады класса B:

18

2.2.3. Склады класса C:

18

2.2.4. Склады класса D:

19

2.3. Структура склада и используемое оборудование

23

2.4. Основные этапы строительства складских помещений

25

2.4.1. Типы складских построек

25

2.4.2. Проектирование складских комплексов

26

2.4.3. Логистическая проектировка складов

26

2.4.4. Архитектурное проектирование складов

26

2.4.5. Этапы строительства складских комплексов:

27

2.5. Обзор складской недвижимости России

28

2.6. Обзор складской недвижимости Московского региона

31

2.6.1. Инвестиции в складскую недвижимость

31

2.6.2. Предложение на рынке складов Московского региона

32

2.6.3. Спрос на рынке складов Московского региона

33

2.6.4. Арендные ставки на складские помещения Московского региона

36

2.7. Тенденции развития

38

3. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

39

3.1. Структура площадей

39

3.2. Сдача в аренду и выручка

41

3.3. Текущие затраты

50

3.4. Прямые затраты

56

4. ПЕРСОНАЛ ПРОЕКТА

62

4.1. Потребность в персонале и фонд оплаты труда

62

5. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ПЛАН

63

5.1. Структура и объем необходимых инвестиций

63

5.2. Календарный план финансирования и реализации проекта

65

5.3. Амортизация основных фондов

67

5.4. Рекомендуемые параметры привлечения заемного финансирования

71

6. ОЦЕНКА РИСКОВ И ПУТЕЙ ИХ СОКРАЩЕНИЯ

72

6.1. Точка безубыточности

72

6.2. Анализ чувствительности NPV

74

7. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН ПРОЕКТА

77

7.1. Основные предположения к расчетам

77

7.2. План движения денежных средств (cash flow)

80

7.3. План прибылей и убытков (ОПУ)

92

7.4. Налогообложение

106

7.5. План доходов кредитора

111

7.6. Прогноз доходов владельца проекта

122

8. ПРИЛОЖЕНИЕ. СНИП 31-04-2001 СКЛАДСКИЕ ЗДАНИЯ

133

9. О РАЗРАБОТЧИКЕ БИЗНЕС-ПЛАНА

140

 

Итого 141 страница, 31 таблица, 21 график, 13 диаграмм и рисунка. 

Развернуть
Таблицы

СПИСОК ТАБЛИЦ

Таблица 1. Параметры выручки.

Таблица 2. Показатели эффективности проекта.

Таблица 3. Классификация складской недвижимости Knight Frank.

Таблица 4. Ключевые показатели рынков складской недвижимости России.

Таблица 5. Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона.

Таблица 6. Ключевые показатели рынка складской недвижимости Московского региона, прогноз 2016 г.

Таблица 7. Технико-экономические параметры проекта.

Таблица 8. Ставки аренды.

Таблица 9. План сдачи в аренду и выручки помесячно.

Таблица 10. План сдачи в аренду и выручки по годам.

Таблица 11. Параметры текущих затрат.

Таблица 12. План текущих затрат помесячно.

Таблица 13. План текущих затрат по годам.

Таблица 14. Параметры прямых затрат.

Таблица 15. План прямых затрат помесячно.

Таблица 16. План прямых затрат по годам.

Таблица 17. Структура и объем инвестиций.

Таблица 18. Календарный план финансирования и реализации проекта.

Таблица 19. Амортизация основных фондов.

Таблица 20. Параметры привлечения и возврата инвестиций.

Таблица 21. Расчет точки безубыточности.

Таблица 22. Чувствительность NPV к изменениям ключевых параметров проекта.

Таблица 23. План движения денежных средств помесячно.

Таблица 24. План движения денежных средств по годам.

Таблица 25. План прибылей и убытков помесячно.

Таблица 26. План прибылей и убытков по годам.

Таблица 27. Показатели ОПУ.

Таблица 28. Текущие налоги начисленные.

Таблица 29. Получение и возврат кредита.

Таблица 30. Показатели эффективности инвестиций.

Таблица 31. Расчет NPV проекта.

 

СПИСОК ГРАФИКОВ

График 1. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 2. Динамика затрат на СМР (руб.).

График 3. Получение и погашение кредита (руб.).

График 4. Динамика чистой прибыли.

График 5. Динамика инфляции и ВВП России, %, 2003-2016.

График 6. Динамика средних заявляемых ставок аренды (Triple net) на складские площади в Московском регионе.

График 7. План сдачи площадей в аренду (кв. м).

График 8. План выручки от аренды (руб.).

График 9. Динамика текущих затрат (руб.).

График 10. Динамика прямых затрат (руб.).

График 11. Динамика затрат на СМР, руб.

График 12. Расчет точки безубыточности.

График 13. Анализ чувствительности NPV.

График 14. Выручка, затраты, прибыль.

График 15. Динамика чистой прибыли.

График 16. Финансовые результаты.

График 17. Получение и погашение кредита.

График 18. Обслуживание кредита.

График 19. Чувствительность NPV к ставке дисконтирования.

График 20. NPV проекта и недисконтированный денежный поток.

График 21. Выплаты инвестору нарастающим итогом.

 

СПИСОК ДИАГРАММ

Диаграмма 1. Структура площадей склада (кв. м).

Диаграмма 2. Структура выручки складского комплекса.

Диаграмма 3. Источники финансирования проекта.

Диаграмма 4. Транши инвестиций в проект.

Диаграмма 5. Соотношение складских помещений по классу.

Диаграмма 6. Структура спроса по профилю компаний арендаторов и покупателей в Московском регионе в I половине 2016 года.

Диаграмма 8. Структура площадей склада (кв. м).

Диаграмма 9. Структура площадей склада (%).

Диаграмма 10. Структура текущих затрат.

Диаграмма 11. Структура прямых затрат.

Диаграмма 12. Структура первоначальных инвестиций.

Диаграмма 13. Структура налоговых отчислений.

 

СПИСОК РИСУНКОВ

Рисунок 1. Складские зоны и помещения.

Рисунок 2. Структура прироста складских помещений в зависимости от направления.

Рисунок 3. Структура спроса по направлениям и удаленности от МКАД в I полугодие 2016 г.

 

Итого 141 страница, 31 таблица, 21 график, 13 диаграмм и 3 рисунка. 

Развернуть
Материалы по теме
Показать еще