Структура ввода нежилой недвижимости в течение последнего десятилетия претерпела существенные изменения. Ввод промышленной, учебной и медицинской недвижимости заметно сократился, уступив место сельскохозяйственным и коммерческим зданиям. При этом реальное сокращение объема ввода пришлось только на учебные и здравоохранительные здания, да и то лишь в отдельные годы, в течение же остальных объем ввода поддерживался на прежнем уровне - но другие сектора росли заметно быстрее других. Локомотивом этого роста являлся сектор коммерческой недвижимости, на который пришлась половина увеличения объема ввода нежилой, и что уже в 2005-2006 годах сделало его крупнейшим из нежилых сегментов, а в пиковом 2007 году привело к увеличению объема введенной недвижимости в девять раз.
Российский рынок коммерческой недвижимости отличается четким разделением на два основных класса. К первому относятся высококачественные современные здания (принадлежащие, согласно распространенной классификации, к классам А и В или, в случае гостиниц, четырех звезд и выше), в большинстве своем построенные в течение последних десяти лет. Ко второму - прочий фонд недвижимости, построенный в девяностые и в советское время и либо морально устаревший, либо являющийся перепрофилированным из недвижимости другого класса. Распространенные примеры: помещения одного из бывших советских НИИ, сдающиеся в субаренду различным офисам, либо старая фабрика, перепрофилированная в складское помещение.
Эти два сегмента отличает как качество услуг и ценовая категория, так и разный подход участников рынка к взаимодействию с ними.
Высококачественная недвижимость представляет большой интерес для инвесторов и зачастую рассматривается в качестве источника капиталосберегающих инвестиций. На этот сегмент обращают большое внимание риэлторские и консалтинговые агентства, работающие в сегменте, информация по нему достаточно широкодоступна, а в столичных городах имеется сложившийся рынок услуг этой недвижимости. Услуги, предоставляемые этой недвижимостью, соответствуют западным стандартам качества.
Второй сегмент отличает принадлежность к эконом-классу, предоставление услуг минимального или среднего качества, а также подавляющий объем теневого сегмента. Информация об этом сегменте не собирается на постоянной основе, и большое значение для процветания компаний играют личные способности владельцев конкретных объектов недвижимости.
Основное развитие сегмент высококачественной коммерческой недвижимости получил в Москве и Санкт-Петербурге, несколько меньшее - в городах-миллионерах. Зависимость развития этого рынка от населенных пунктов с высокой численностью населения и высокими доходами этого населения, накладывает объективные ограничения на возможность его развития за пределами столичных регионов. Региональные населенные пункты зачастую попросту не в состоянии поддержать существование таких объектов, поскольку не имеют крупных финансовых потоков и платежеспособного спроса, чтобы создать достаточно большую «кормовую базу», чтобы на ней могли бы существовать высококлассные здания коммерческой недвижимости.
Недостатком такой ситуации является отсутствие единой информации о российском рынке недвижимости, что замедляет и затрудняет привлечение инвестиций в перспективные региональные проекты. Пока столичный рынок недвижимости оставался ненасыщен, этим можно было пренебречь, однако сегодня часть ниш на столичных рынках уже занята, и все большее значение приобретает развитие регионов.
Рынок, однако, не стоит на месте, адаптируясь к локальным условиям. В 2008-2011 годов на региональных рынках достаточно большое распространение получили т.н. «гибридные» проекты коммерческой недвижимости, в которых в одном здании объединены торговый центр, площади под аренду офисов и, возможно, площади для мини-гостиниц. Такое решение позволяет создать в регионе недвижимость высокого класса, частично обойдя ограничения по емкости рынка. Активно развиваются и формы малых предприятий. Ретейлеры федерального уровня открывают в регионах небольшие магазины, с активным использованием доставки товаров по заказу клиентов (фактически, в регионе строится только небольшой, «выставочный» торговый зал и склад с наиболее востребованной продукцией, а большая часть спроса на «редкие» покупки удовлетворяется по желанию клиентов после предзаказа). Распространяются хостелы и мини-гостиницы - последние временами предоставляют услуги, сравнимые с уровнем трехзвездочных гостиниц при гораздо меньшем номерном фонде.
Еще больший приоритет региональному развитию придает активное развитие в регионах филиальных сетей организаций федерального уровня - в основном, конечно, торговых сетей. Небольшая емкость регионального рынка делает практически невозможным развитие на нем в тех случаях, если спрос уже оказывается охвачен конкурентами - кто первый занимает нишу, тот занимает и регион. Возможность конкурентной борьбы в таких условиях ограничивается самой низкой емкостью рынка, не позволяющей участникам рынка активно пользоваться привычными для больших регионов маркетинговыми механизмами.
Таким образом, насыщение столичных рынков приводит к повышению интереса к регионам. Однако для успешного функционирования на региональных рынках невозможно простое «копирование» деловых стандартов, привычных для мегаполисов, что требует от участников рынка приложения больших усилий и более новаторского подхода при реализации проектов.
Более подробную информацию можно получить в исследовании «Российский рынок коммерческой недвижимости. Текущая ситуация и прогноз» компании Intesco Research Group.