― Как вы можете охарактеризовать 2025 год для вашей компании и рынка офисной недвижимости в целом? Какие экономические факторы оказали наибольшее влияние на ваш бизнес?
― Несмотря на объективно не самые простые реалии на рынке недвижимости, мы в целом положительно оцениваем ситуацию в сегменте офисов. Так, например, по данным экспертов, за прошлый год объем введенной офисной недвижимости на 16% превысил показатели 2024 года, составив порядка 650–700 тыс. м2. Превалирующая доля предложения представлена в высокобюджетном сегменте – классе А, что в целом является одной из основных тенденций рынка в последние годы.
При этом большинство объектов строятся девелоперами на продажу, что обусловлено желанием сдержать рост себестоимости недвижимости и предлагать покупателям объекты в мелкую нарезку. Помимо этого, большая доля офисов передается с отделкой shell&core — во-первых, для того, чтобы дать возможность покупателям создать пространство под индивидуальные потребности и предпочтения, а, во-вторых — опять же, в целях сдерживания повышающейся себестоимости строительства.
― Как менялся спрос на офисные площади в 2023–2025 годах? Какие изменения в структуре предложения офисов вы наблюдали? Какие форматы сегодня наиболее востребованы?
― Спрос на протяжении 2025 года был несколько более сдержанным, чем в предыдущие годы, а доля вакансии по итогам года была на уровне 4,4%. При этом снижение спроса объясняется эффектом высокой базы ввиду рекордных показателей 2024 года, а также активного спроса в 2023 году.
Мы также видим переориентацию спроса с аренды офисных площадей на их покупку, что обусловлено растущими ставками аренды. Например, ставка аренды офисов за прошлый год возросла на 12–30% в зависимости от локации и класса проектов. Такому росту способствуют, в том числе, нехватка объема предложения и замедление вывода новых проектов.
Также востребованными продолжают быть офисы небольших площадей — до 150–300 м2, что объясняется трендом на гибридный формат работы. Однако крупные лоты также пользуются устойчивым спросом у компаний, которые находятся в поисках больших пространств под штаб-квартиры.
Помимо этого, мы отмечаем некоторое смещение спроса в децентрализованные локации. Покупатели становятся более осторожными в выборе высокобюджетных офисов и на фоне все еще высокой ключевой ставки пересматривают свои стратегии развития, выбирая более доступные офисы рядом с ключевыми деловыми районами и с хорошей транспортной доступностью.
― Какие технологические и сервисные инновации вы применяете? Какие новые решения вы планируете внедрять в ближайшие годы?
― При строительстве нашего бизнес-центра класса А «Рэйл.А» мы применяем передовые инженерные технологии. Офисный центр будет оснащен технологической инфраструктурой и современными инженерными системами, которые позволят обеспечить максимальный уровень комфорта и безопасности будущим резидентам и их сотрудникам, а также эффективность эксплуатации здания. Здесь будут проведены продвинутые системы климат-контроля и вентиляции, энергоэффективного освещения, видеонаблюдения и контроля доступа. При этом все системы соответствуют недвижимости класса А и обеспечат стабильную работу бизнес-центра. Технологическая составляющая «Рэйл.А» также включает поддержку цифровой инфраструктуры, высокоскоростной доступ к интернету и возможность подключения корпоративных систем связи.
― Какие ожидания и прогнозы у вас на 2026–2030 годы? Планируете ли расширение портфеля офисной недвижимости, выход в новые регионы или запуск новых форматов?
― Если говорить об отрасли в целом, то здесь с большой долей вероятности продолжат развиваться основные текущие тренды. Это спрос на формат небольших по площади офисов, интерес к высококачественным проектам с авторской архитектурой и дизайнерским интерьером, а также высокой транспортной доступностью. Цены продолжат расти ввиду роста себестоимости строительства, удорожания отделочных материалов, рабочей силы и прочих составляющих смет проектов. Немаловажно и ограничение предложения: в проектах, заявленных ко вводу с 2026 по 2029 год, к покупке доступно меньше половины площадей, остальные уже либо распроданы и сданы, либо реализуются в формате BTS. Кроме того, сроки ввода некоторых объектов сдвигаются, поскольку застройщики пересматривают свои планы по вводу с учетом текущих экономических реалий и повышенной налоговой ставки.
Что касается ORTIGA Development, то в 2026 году мы планируем ввести в эксплуатацию наш бизнес-центр класса А «Рэйл.А» в Басманном районе. Помимо этого, у нас также в портфеле есть несколько проектов в разных сегментах недвижимости, включая как коммерческую, так и жилую, над которыми мы продолжим работать и, возможно, анонсируем уже в этом году.
