Обзор рынка городской недвижимости

назад | оглавление | обзоры других рынков

 

1.1. Структура жилищного фонда и обеспеченность жильем

Общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляет около 3,3 млрд кв.м.1 Наиболее интенсивный рост его объема пришелся на 70-80-е гг. прошлого века, когда ежегодно в эксплуатацию вводилось 59-76 млн кв.м общей площади жилья. Только за последние 10 лет существования СССР жилищный фонд России увеличился почти в 1,5 раза. С 1992г. ввод жилья стал быстро сокращаться и в течение 12 лет варьировался в пределах 30-41 млн кв.м в год. Восстановление объемов строительства началось лишь в 2005г., однако пока они существенно ниже «пиковых» показателей советского периода. За период 2005-2011гг. жилищный фонд страны вырос всего на 11,25%

Уровень обеспеченности жильем в России достаточно скромен. К началу 2012г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв.м жилья, что в 2-3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв.м/чел., в Великобритании – 62 кв.м, Германии – 45 кв.м.

Ввод в эксплуатацию жилых домов и строительная активность в России, 2000-2011гг.

Источник: ФСГС, СМИ

Развитие жилищного фонда РФ, 1970-2011гг.

Источник: ФСГС, СМИ

По данным ЦНИИЭП жилища, норма обеспеченности жильем, которая практически удовлетворяет бытовым потребностям, составляет 28 кв.м общей площади на человека2. По социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв.м. Заметим, что действующий федеральный стандарт социальной нормы жилья составляет всего 18 кв.м общей площади на одного проживающего (для семьи из трех и более человек).3

В связи с падением объемов жилищного строительства к середине 90-х рост показателя жилищной обеспеченности стал замедляться, несмотря на сокращение численности населения страны. Так, в 1980-1994гг. обеспеченность жильем повысилась почти на 6 кв.м на человека при росте населения на 10 млн чел. За следующие 15 лет (1995-2009гг.) данный показатель вырос лишь на 4,8 кв.м/чел., в то время как население России уменьшилось на 6,5 млн чел.

Уровень строительной активности в первом десятилетии текущего века колебался в РФ в пределах 0,22-0,45 кв.м/чел. в год4. В то же время опыт зарубежных стран показывает, что для кардинального улучшения жилищной обеспеченности в приемлемые сроки (на протяжении жизненного цикла одного поколения) строительная активность должна составлять около 1 кв.м/чел. в год. Например, в период интенсивного решения жилищной проблемы в Японии ежегодно строилось 0,9-1 кв.м жилья на человека, в США – 0,7-0,8 кв.м, во Франции и Германии – около 0,7 кв.м.

Наиболее наглядным примером является Китай, который уже довольно длительное время поддерживает строительную активность на уровне 1 кв.м/чел. Это позволило ему в последние годы обойти Россию по уровню жилищной обеспеченности, которая составляет сейчас в КНР 27 кв.м на одного жителя.

При строительной активности в 1 кв.м на человека в год сегодняшний средний уровень обеспеченности жильем в странах ЕС теоретически может быть достигнут Россией всего через 16 лет, однако отставание от США можно преодолеть только во второй половине текущего столетия (без учета выбытия ветхого и аварийного фонда).

Необходимо отметить, что в международной статистике показатель площади жилья, приходящейся на одного человека, считается второстепенным. В качестве основной характеристики уровня жилищной обеспеченности используется показатель количества жильцов, приходящихся на одну комнату жилого помещения. Так, по нормативам Статистического комитета Европейского союза, жилье считается перенаселенным, если в нем на комнату приходится более одного человека. Однако данный показатель, как правило, не применяется в официальной отечественной статистике и плановых документах. Представление об уровне жилищной обеспеченности в Рос-сии, согласно этому критерию, можно получить на основе данных о структуре жилищного фонда по количеству комнат в жилых единицах.

Число построенных квартир в России и их средняя площадь, 2000-2011гг.

Источник: ФСГС, СМИ

Большая часть жилищного фонда РФ представлена малогабаритными (1-2-х комнатными) квартирами. Количество квартир за 2000-2012гг. увеличилось более чем в два раза. Средний размер новых квартир за 2000-2009гг. рос незначительно – с 81 кв.м до 85 кв.м. общей площади, а за 2009-2011гг. уменьшился с 85 кв.м. до 79 кв.м.

Доля жилых единиц с числом комнат менее 3-х составляет 63,2% от их общего количества и уже многие годы практически стабильна (в 2000г. она равнялась 64,2%). Квартиры из 4-х и более комнат составляют в жилищном фонде всего 7,6%. Таким образом, большинство населения страны имеет жилье, в котором число комнат меньше количества жильцов (средняя численность семьи составляет в РФ около 3,2 чел.).

Основные показатели жилищных условий населения России, 1995-2011гг.

Источник: ФСГС

При сопоставимой численности средней семьи в странах ЕС малогабаритные квартиры составляют здесь около 20% всех жилых единиц. В США уже к 2000г. доля таких квартир была менее 2%, около 50% жилья состояло из 3-5 комнат, а 48% – из 6 и более комнат. В Канаде в 2001г. квартиры из 1-2-х комнат составляли 3% от общего числа жилых помещений, тогда как 58% из них имели 6 и более комнат.

Заметим, что по обеспеченности многокомнатным жильем (3 и более комнат) Россию опережают почти все бывшие республики СССР, кроме Грузии, Туркмении и Узбекистана. Например, в Молдавии такое жилье составляет 58% фонда, в Казахстане – 54%, Эстонии – 49%, Литве – 48%, тогда как в РФ всего 33%. Данный факт во многом объясняется тем, что по сравнению с другими странами ближнего зарубежья, Россия имеет в жилищном фонде более высокую долю многоквартирных домов (особенно в сельской местности), в которых преобладают малогабаритные квартиры.

В 2000-2008гг. доля индивидуальных домов (ИД) в годовых объемах ввода жилья колебалась в пределах 39-43% и лишь в 2009г. увеличилась до 47,8% (за счет сокращения ввода МКД в результате кризиса). В 2010г. опять начала снижаться (43,6%) и в 2011г. достигла 42,9%. Причем все эти годы объем индивидуального строительства в сельской местности составлял менее половины от общей площади возводимых ежегодно ИД и лишь в 2011г. достиг 51%.

Индивидуальное жилищное строительство в России, 2000-2011гг., млн кв.м

Примечание: общая площадь индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов.
Источник: ФСГС

Уровень благоустройства жилищного фонда России не вполне отвечает современным требованиям. Лишь 78% жилых единиц имеют водопровод, 74% – канализацию, 67% – ванную или душ. Гораздо ниже эти показатели в сельской местности: водопроводом здесь оборудовано только 46% жилищного фонда, канализацией – 37%, ванной или душем – 27%. Для сравнения: в США водопроводом, канализацией, ванной или душем оборудовано практически 100% жилых единиц, а в государствах ЕС – 90-100%.

Достаточно высоки в РФ лишь показатели газификации (69%), а также теплоснабжения (83%). В европейских странах со сходным климатом (Финляндия, Дания, Австрия и др.), теплоснабжение имеют 90-98% жилых помещений.

Доля жилищного фонда, имеющего основные виды благоустройства, в общей площади жилищного фонда, 1995-2011гг., %

Источник: ФСГС

Жилищный фонд России является достаточно «возрастным»: около 50% находящегося в эксплуатации жилья построено до 1970г. Еще в апреле 2007г. в послании Федеральному собранию В.Путин, занимавший тогда пост президента РФ, отметил, что более половины жилищного фонда страны требует ремонта. Согласно экспертным оценкам, не менее 350 млн кв.м. жилых помещений нуждается в неотложном капитальном ремонте и еще примерно 250 млн кв.м – в реконструкции. В целом по техническому состоянию или нормативным срокам эксплуатации капитального ремонта требуют более 40% всех многоквартирных домов.

Весьма велика в жилищном фонде доля аварийного и ветхого жилья. По информации Росстата, за 2001-2008гг. она увеличилась с 2,4% до 3,2%, составив в абсолютном выражении 99,5 млн кв.м., к 2012г. снизилась до 3,0%, но в абсолютном выражении достигла 98,9 млн кв.м. Согласно официальным данным, годовой прирост аварийного и ветхого фонда в 2002-2008гг. колебался в пределах 0,5-4,2 млн кв.м. Однако большинство экспертов сходятся во мнении, что цифры Росстата сильно занижены и не отражают реальной ситуации.

Так, по данным комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, в 2002-2010гг. ежегодный прирост жилых помещений данных категорий составлял 22-24 млн кв.м. Сходную оценку дали специалисты Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству: по их расчетам, каждый год объем аварийных и ветхих площадей увеличивается на 20-30 млн кв.м.

Представляется, что искажение статистики происходит в основном на уровне региональных и местных администраций, которые по целому ряду причин заинтересованы в искусственном занижении численности аварийных и ветхих строений. В частности, большинство субъектов Федерации не имеют ресурсов для софинансирования программ по капитальному ремонту и расселению аварийных домов в необходимом объеме, а в муниципалитетах, как правило, отсутствуют не только средства, но и резервный жилищный фонд.

Ветхий и аварийный жилищный фонд, объем капитального ремонта (общая площадь жилых помещений) в России, 1995-2011гг.

Источник: ФСГС

В последние 30 лет масштабы капитального ремонта жилья неуклонно сокращались. Если в 1980г. было капитально отремонтировано 55,7 млн кв.м жилых помещений, то в 1990г. – 29,1 млн кв.м, а в 1995г. – всего 11,6 млн кв.м. Минимального уровня этот показатель достиг в 2000г., снизившись до 3,8 млн кв.м. С 2001г. ежегодный объем ремонтных работ стабилизировался на уровне 4,6-6,7 млн кв.м и только в 2009г. он вырос до 17,3 млн кв.м. В 2010г. опять пошел на спад, а в 2011г. сократился до 4,3 млн кв.м, показав самый низкий результат за десятилетие.

Ветхий и аварийный жилищный фонд, объем капитального ремонта (общая площадь жилых помещений) в России, 2000-2011гг., млн кв.м

Источник: ФСГС

По данным Министерства регионального развития РФ, чтобы остановить процесс деградации жилищного фонда, необходимо ежегодно проводить капитальный ремонт в объеме более 140 млн кв.м.

Достаточно сложной можно назвать и ситуацию с расселением аварийного жилья. В 2001-2011гг. площадь аварийного фонда не имела тенденции к уменьшению и к 2011г. достигла почти 100 млн кв.м.

Согласно данным сводного отчета Фонда содействия реформированию ЖКХ о реализации региональных программ по капитальному ремонту и выводу из эксплуатации аварийного жилья, на 2010г. ликвидированы ветхие и аварийные жилые дома общей площадью 513,9 тыс. кв.м, из них переселено более 35 тыс. 185 семей. По экспертным оценкам, в улучшении жилищных условий объективно нуждаются свыше 40 млн чел. или более 28% населения страны. Сюда входят граждане, проживающие в аварийных, ветхих и неблагоустроенных домах, очередники всех категорий, а также лица, получающие жилье по социальным показаниям и обязательствам государства.6

Более 12 млн чел. из этого контингента должны получить квартиры бесплатно. Это 2,8 млн семей очередников, а также свыше 1,2 млн семей граждан, которым жилье предоставляется по обязательствам государства (ветераны войн, военнослужащие, работники правоохранительных органов и т.д.). Необходимо отметить, что численность данных категорий граждан постоянно растет (за счет военнослужащих, увольняемых в запас в связи с армейской реформой, воспитанников детских домов, покидающих их по возрасту и др.). Между тем доля семей, получающих бесплатное жилье, составляет в последние годы всего 4-5% от общего числа очередников.

Предоставление бесплатного жилья в России, 1995-2011гг.

Источник: ФСГС

Общая потребность населения России в жилплощади составляет примерно 1,6 млрд кв.м, поэтому для решения жилищной проблемы в целом необходимо увеличить существующий жилищный фонд в 1,5 раза.

В структуре жилищного фонда РФ по формам собственности жилых единиц преобладают приватизированные квартиры и частные индивидуальные дома. По состоянию на конец 2011г. в частной собственности находилось 85,6% всего жилья. Почти 3,4% жилищного фонда находилось в муниципальной собственности, 6,8% – в государственной и более 4% жилья принадлежало иным собственникам.

Структура жилищного фонда РФ по формам собственности жилых единиц, 2011г., %

Источник: ФСГС

По доле собственного жилья в общем числе жилых единиц Россия уже опередила развитые страны. Так, в большинстве стран ЕС этот показатель не превышает 60-70% и лишь в Испании, Португалии и Норвегии приближается к 80%. По данным Евростата за 2009г., в состав домохозяйств, проживающих в собственном жилье, входило около 75% населения государств ЕС-25.

Таким образом, в результате многолетней бесплатной приватизации в России сложилась парадоксальная ситуация: если по уровню доходов РФ существенно отстает от стран Европы, то по доле жилья, находящегося в собственности проживающих в нем граждан – напротив, опережает их. При этом значительная часть владельцев квартир не имеет финансовых возможностей не только самостоятельно покрывать затраты на капитальный ремонт принадлежащего им жилья, но даже полностью оплачивать текущие расходы по его эксплуатации.

Несмотря на то что в большинстве регионов РФ тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг приблизились к уровню реальных эксплуатационных расходов7 , а большинство квартир приватизировано, государство по-прежнему вынуждено брать на себя значительную часть финансовых затрат на содержание и обслуживание жилищного фонда. Общий объем государственных льгот и субсидий, затраченных на соцподдержку, составил в 2010г. 214,5 млрд руб. Всего субсидиями и социальной поддержкой государства в 2010г. пользовались 37,5 млн чел. или почти 26% всего населения страны.

Предоставление субсидий и социальной поддержки по оплате жилых помещений и коммунальных услуг в России, 2000-2011гг.

Источник: ФСГС

В структуре жилищного фонда России по формам собственности жилых домов преобладают так называемые дома-конгломераты – бывшие муниципальные МКД с частично или полностью приватизированными квартирами. Содержание мест общего пользования и инженерных коммуникаций вне квартир в таких домах фактически находится в ведении муниципалитетов, которые также распоряжаются нежилыми помещениями и придомовыми территориями, получая доходы от аренды этих площадей, размещения рекламы на крышах и т.д. Конгломераты, по сути, не имеют единого собственника, что существенно осложняет процесс управления ими и снижает эффективность эксплуатации.8

В настоящее время доля домов-конгломератов составляет около 70% городского жилого фонда. Несмотря на то что в последние годы на базе этих домов стали довольно активно создаваться товарищества собственников жилья (ТСЖ), доля конгломератов практически не уменьшается. Основной причиной этого является существующая практика заключения инвестиционных договоров на строительство жилья, согласно которой каждый девелопер выделяет часть квартир в своих домах в собственность муниципалитетов.

В результате количество конгломератов автоматически возрастает вместе с новым строительством, что заметно осложняет проведение реформы ЖКХ.


1 По экспертным оценкам, для проживания используется менее 3 млрд кв.м, остальная часть фонда приходится на «инвестиционное» жилье, в большинстве случаев необорудованное и незаселенное.
2 При этом «нижним показателем обеспеченности здоровым жилищем», согласно исследованиям ЦНИИЭП жилища, является норма в 19,5 кв.м общей площади на человека.
3 Для одиноких граждан – 33 кв.м, для семьи из двух человек – 42 кв.м.
4 Общая площадь жилья, введенного в эксплуатацию за год, в пересчете на душу населения.
5 Здесь и далее термин «квартира» включает в себя все виды единиц жилья.
6 С учетом достижения минимального норматива обеспеченности здоровым жилищем эта цифра увеличивается до 65-70 млн. Что касается субъективной оценки граждан, по данным социологических опросов, улучшить свои жилищные условия хотели бы более 60% респондентов или 86 млн чел. в пересчете на все население страны.
7 Согласно установленным тарифам, фактический уровень возмещения населением затрат за предоставление жилищно-коммунальных услуг составил в 2008г. по Российской Федерации 85,8%.
8 Заметим, что подобная «смешанная» форма собственности распространена лишь в России и некоторых странах ближнего зарубежья и практически не имеет аналогов в других государствах.
9 На долю ТСЖ и кооперативов приходится чуть более 10% городского жилищного фонда РФ. В странах ЕС кооперативы и кондоминиумы составляют около 25% городских жилых домов.

назад | оглавление | обзоры других рынков